Mietminderung: Schon wieder kracht’s im Schlafzimmer

Jeden Morgen um sieben Uhr rumort es im Treppenhaus. Ein Gerüst versperrt wochenlang den Blick aus dem Fenster. Und wo im Flur normalerweise die Kinderwagen stehen, lagern jetzt Baumaterialien. Wo gebaut wird, entstehen für Bewohner oft erhebliche Beeinträchtigungen. Aber sie müssen sich diese nicht klaglos gefallen lassen, selbst wenn sie von Arbeiten außerhalb des eigenen Hauses herrühren. Anlieger können auf Mietminderung pochen.

Grundsätzlich kommt eine Minderung dann infrage, wenn die Wohnung und dazugehörende Gemeinschaftsflächen – etwa der Hausflur – nicht in gewohnter Weise benutzbar sind. „Dabei ist es nicht entscheidend, ob der eigene Vermieter für den Mangel verantwortlich ist“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Eine Mietminderung ist berechtigt, wenn ein Mangel vorhanden ist, unabhängig vom Verursacher.“ Mieter müssen den Mangel dem Vermieter oder Verwalter aber schriftlich melden und ihn darauf hinweisen, dass sie die Miete mindern wollen. „Der Vermieter muss die Möglichkeit bekommen, den Mangel zu beheben.“

Von einer Minderung ausgenommen sind nur Ärgernisse, die Mieter bei Einzug kannten oder „kennen mussten“, wie es laut Ropertz im Gesetz heißt. „Ich kann nicht in die Einflugschneise des Flughafens ziehen und mich dann über Fluglärm beschweren – oder in ein Neubaugebiet und mich wundern, dass nebenan noch ein Haus gebaut wird.“ Gerichte haben zuletzt sogar entschieden, dass Anwohner in einer Straße, in der es Baulücken gibt, zumindest in Großstädten damit rechnen müssen, dass diese eines Tages geschlossen werden – und dass dies Baulärm verursacht.

Auch für Vermieter sind Baustellen in der Nachbarschaft ein verzwickter Fall

Inka-Marie Storm, Juristin beim Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin, verweist auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (AZ: 67 S 465/12), in dem festgehalten wurde: Wenn ein Haus einstöckig ist und die umstehenden Gebäude vier Stockwerke haben, müssten die Bewohner und Anwohner damit rechnen, dass eines Tages aufgestockt wird – und die Beeinträchtigungen hinnehmen. Eine ähnliche Entscheidung fällte das Landgericht Berlin vor einigen Jahren (AZ: 63 S 155/07). Hier ging es darum, ob es dem Kläger schon vor dem Einzug hätte auffallen müssen, dass ein von Unkraut zugewuchertes Nachbargrundstück eine bebaubare Lücke darstellt.

Doch auch für Vermieter sind Baustellen in der Nachbarschaft ein verzwickter Fall. „Wenn die Minderung berechtigt ist, muss der Vermieter das hinnehmen, auch wenn er nicht selbst für den Lärm verantwortlich ist“, sagt Storm. „Ihm bleibt nur die Möglichkeit, beim Verursacher einen Ausgleichsanspruch zu stellen.“ Ob dieser gerechtfertigt ist, bemessen Gerichte danach, ob die „Grenze der Zumutbarkeit“ für den Vermieter erreicht ist. Das sei der Fall, wenn das Grundstück „nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden“ könne – der Eigentümer also finanziell derart geschädigt wird, dass er seine Wohnungen nicht mehr profitabel vermieten kann.

Gerichte ziehen bei der Berechnung laut Storm die sogenannte Nettorendite einer vermieteten Wohnung heran – in Hamburg zum Beispiel sechs Prozent. Sie gibt Auskunft darüber, was ein Vermieter mit der Wohnung nach Abzug aller Kosten mit der Vermietung verdienen kann. Diesen Wert setzen die Richter ins Verhältnis zur vom Mieter vorgenommenen Minderung – beispielsweise 20 Prozent. Den Unterschied, also 14 Prozent, könnten Vermieter dann vom Lärmverursacher als Ausgleich fordern.

„Es geht um den Grad der Beeinträchtigung“

Eine Ausnahme gibt es bei der Mietminderung noch: die energetische Sanierung. „Ob das Haus eingerüstet wird oder es laut und dreckig wird: Bei einer energetischen Sanierung können Mieter die ersten drei Monate lang die Miete nicht mindern“, sagt Ropertz. So sieht es das Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 vor, mit dem der Gesetzgeber energetische Sanierungen erleichtern wollte.

Und wie belegt man Mängel vor Gericht? „Wenn der Vermieter die Handwerker bestellt hat, ist der Fall unstrittig“, sagt Ropertz. Geht es um Lärm aus der Nachbarschaft, sei es sinnvoll, Fotos von der Baustelle zu machen und über einen gewissen Zeitraum ein Lärmprotokoll anzufertigen. Keine pauschale Regel gibt es für die Höhe einer Minderung. Grundsätzlich begründen langwierige und laute Arbeiten eine höhere Quote. „Es geht um den Grad der Beeinträchtigung“, sagt Ropertz. So sind hohe Mietminderungen von beispielsweise 75 Prozent möglich, wenn die Wohnung durch die Arbeiten quasi unbewohnbar wird. (dpa)

Thorsten Wiese