Mietpreisbremse: Interessenverbände gegen neue Immobiliengesetze

Steht die Bundesrepublik nach der kommenden Bundestagswahl vor einem tiefgreifenden Wandel des Immobilienmarktes in Deutschland? Es könnte so kommen, wenn die in einigen Wahlprogrammen eingeschriebene „Mietpreisbremse“ Wirklichkeit wird. Das zumindest ist die Befürchtung der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund und des Zentralen Immobilen Ausschusses (ZIA), der in dieser Woche in Berlin zum „Tag der Immobilienwirtschaft“ ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) zur „Immobilienpolitik 2013“ vorstellte.

„Die Wohnungspolitik erlebt derzeit ein Comeback unter den großen Parteien“, sagte Michael Voigtländer, IW-Leiter des Kompetenzfeldes Immobilienökonomik und Mitautor des vom Wirtschaftsverband der deutschen Immobilienwirtschaft in Auftrag gegebenen Gutachtens. Beherrschend sei das konsensfähige Ziel, die Wohnkostenbelastung zu verringern, sagte Voigtländer, „die Konzepte sind allerdings unbrauchbar“. ZIA-Präsident Andreas Mattner geht noch einen Schritt weiter: „Wenn die Parteien auch nur die Hälfte dessen realisieren, was sie vorhaben, wäre das schlimm. Ich glaube, dass die Mietpreisbremse kein Geschenk, sondern eine Büchse der Pandora ist“.

Der ZIA vertritt etwa 170 direkte Mitglieder, darunter zahlreiche namhafte Unternehmen der Immobilien- und Finanzwelt sowie 20 Verbände mit insgesamt 37 000 Mitgliedern. Die Grundhaltung des ZIA zu den Wahlprogrammen deckt sich mit jener der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Diese forderte aus Anlass ihres Zentralverbandstages, der am Freitag und am heutigen Sonnabend in Berlin stattfindet: „Wir brauchen mehr Markt und weniger staatliche Gängelung, damit in Deutschland auch in Zukunft weiterhin ausreichend Wohnraum zu angemessenen Preisen angeboten werden kann.“ Die Fakten ließen weder auf eine Mietenexplosion noch auf eine Wohnungsnot schließen, sagte Haus-&-Grund-Präsident Rolf Kornemann. „Auch wenn sich mittlerweile nahezu alle Parteien solche Worte zu eigen machen: Sie sind falsch!“

Die Wohnraummieten sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr real um 0,8 Prozent gesunken. In Berlin – einem vermeintlichen Brennpunkt – stieg die durchschnittliche Miete im vergangenen Jahr um 3,1 Prozent auf 5,54 Euro pro Quadratmeter. „Die meisten Mieter – das sind die Bestandsmieter – sind nicht betroffen“, sagte IW-Forscher Voigtländer. Die Steigerungsraten lägen unter der Inflationsrate. Die Verknappung des Wohnraums betreffe „sechs bis sieben Ballungsräume, darunter Großstädte wie Berlin, Hamburg und München“, ergänzte Mattner.

Haus-&-Grund-Präsident Kornemann bezeichnete aktuelle Vorschläge für weitere Mietbegrenzungen als überflüssig und kontraproduktiv. Lokale Wohnungsknappheit müsse lokal gelöst werden. Das Mietrecht sei nicht das Problem und könne damit auch nicht die Lösung sein. Haus & Grund ist mit rund 900 000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über rund 31 Millionen Wohnungen und bieten 61 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland an.

Es sei keineswegs eine für alle Zeiten ausgemachte Sache, dass Deutschland einen stabilen Mietwohnungsmarkt vorzuweisen habe, sagte Voigtländer. „Bei starken Einschnitten werden Eigentümer an Eigennutzer verkaufen – dann bricht der Mietwohnungsmarkt zusammen.“ Wo es nur noch wenige Mietwohnungen gebe, sagte der IW-Immobilienfachmann mit Blick auf Länder wie England oder Spanien, würden Haushalte durch Immobilienerwerb in die Überschuldung getrieben. Mietpreisbremsen und/oder die Deckelung von Neuvertragsmieten würden dazu führen, dass Investoren weniger Anreize erhielten, um zu bauen.

Denn aufgrund der mancherorts hohen Grundstückspreise und der seit Jahren steigenden Baukosten können in Großstädten selbst in mittleren Lagen neue Wohnungen nur noch zu Preisen erstellt werden, die beim Erstbezug eine Kaltmiete von neun bis zehn Euro pro Quadratmeter nach sich ziehen, sagte Voigtländer. „Ohne Mietpreisbremse wird sich das Niveau wieder stabilisieren.“ Mieter würden durch Höchstgrenzen nicht geschützt, das Gegenteil sei der Fall.

Das IW warnt zudem vor einer Wiedereinführung der Vermögenssteuer. Es sei davon auszugehen, dass diese Steuer in den bisher vergleichsweise stabilen Wohnungsmärkten langfristig zu einem Großteil auf die Mieten umgelegt werde. In strukturschwachen Regionen könne eine Vermögenssteuer schwerwiegende Folgen haben. Dort seien oft kaum hinreichende Erträge zu erzielen; falle nun eine Vermögenssteuer an, könne das zu einem Rückgang der Qualität der Bausubstanz führen. Die Folge seien zahlreiche Verkäufe, die den Preisrutsch noch verstärken würden. In der Konsequenz, so Mattern, werde die Wohnungswirtschaft weniger in Neubau, energetische Sanierung und Instandhaltung investieren.