Mietrecht : Feiern, bis der Vermieter kommt

Beim Thema Mietrecht wähnen sich viele als Experten in eigener Sache. Doch stimmt das auch? Häufige Irrtümer im Überblick.

Falk Zielke
Einmal im Monat ist lautes Feiern erlaubt, oder? Stimmt nicht, heißt es beim Mieterbund. Bei allen Partys ist Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen; ab 22 Uhr gilt die Nachtruhe. Foto: Imago/Westend61
Einmal im Monat ist lautes Feiern erlaubt, oder? Stimmt nicht, heißt es beim Mieterbund. Bei allen Partys ist Rücksicht auf die...Foto: Imago/Westend61

Mieter ist fast jeder irgendwann mal im Leben. Klar, dass auch fast jeder glaubt, sich mit allen rechtlichen Fragen zum Thema Wohnen bestens auszukennen. Doch das ist oft ein Irrtum: „Das Mietrecht ist sehr komplex“, sagt die Berliner Mietrechtsanwältin Beate Heilmann, die in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) tätig ist. „Allein der Bundesgerichtshof fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich.“ Selbst Juristen kennen sich oft nicht in jedem Winkel dieses Rechtsgebiets aus. Kein Wunder also, dass sich hier viele Halbwahrheiten hartnäckig halten. Sieben „beliebte“ Irrtümer im Überblick:

Wer drei Nachmieter stellt, ist früher raus aus dem Mietvertrag.

Fast jeder kennt das: Die tolle neue Wohnung ist schon frei, der alte Mietvertrag läuft aber erst in drei Monaten aus. Doppelte Mietzahlungen gehen ins Geld. „Viele glauben, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag“, erläutert Beate Heilmann. Doch das ist falsch. „Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten.“ Und jeder Vermieter darf selbst entscheiden, an wen er die Wohnung zukünftig vermieten will. „Der Mieter kann dem Vermieter keinen neuen Mieter aufzwingen.“

Anders verhält es sich nur, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden darf. Eine weitere Ausnahme sind Zeitmietverträge. Hier können Härtegründe vorliegen, die es für Mieter unzumutbar machen, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben – zum Beispiel, wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt oder in ein Altenheim umziehen muss. In diesen Fällen reicht sogar ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Zahlt ein Untermieter drei Monate Miete, ist er drin im Mietvertrag.

Gerade in größeren Wohnungen leben Mieter nicht alleine, sondern gemeinsam mit Untermietern. Will der Hauptmieter die Wohnung an den Untermieter übergeben, gibt es einen oft genannten Trick: Wer dreimal hintereinander die Miete überweist, ist automatisch im Mietvertrag. Oder etwa nicht?

„Das ist falsch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter, egal, wer das Geld an den Vermieter überweist.“

Lebenspartner dürfen ohne Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen werden.

Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen? Und gleich im Anschluss stellt sich die nächste Frage: zu mir oder zu dir? „Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen“, erklärt Mietrechtsanwältin Heilmann. „Allerdings müssen sie den Vermieter darüber informieren und sein Einverständnis einholen.“

Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel nicht. „Das geht nur in wenigen Ausnahmefällen, zum Beispiel, wenn die Wohnung dann überbelegt wäre“, sagt Heilmann. Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie eine Kündigung. Denn in einem Fall, in dem es um Untervermietung ging, entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass Mieter ihre Pflichten verletzen, wenn sie eine Genehmigung nicht erbitten – selbst wenn sie Anspruch hierauf haben (AZ: VIII ZR 74/10; siehe hierzu auch Artikel auf Seite I3).

Eine Mietminderung muss der Vermieter genehmigen.

Schimmel an den Wänden oder zugige Fenster: Immer wieder treten in Mietwohnungen Mängel auf. In solchen Fällen können Mieter grundsätzlich die Miete mindern. „Viele denken, sie brauchen dafür die Zustimmung des Vermieters“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Doch das ist falsch: „Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel eintritt.“

Voraussetzung für die Minderung ist, dass Mieter ihren Vermieter über den Mangel informieren. „Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Mieter die Miete kürzen“, stellt Ropertz klar. Das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. „Hierüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden.“

Die Höhe der Mietminderung muss der Mieter selber einschätzen – und das ist die eigentliche Schwierigkeit. Zwar kursieren im Internet zahlreiche Mietminderungstabellen. Doch letztlich ist in jedem Einzelfall zu überlegen, inwieweit der Gebrauch der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Der Vermieter muss alle Mieter gleich behandeln.

Eine Mieterhöhung ist unangenehm. Doch richtig ärgerlich wird sie, wenn der Nachbar davon verschont geblieben ist. „Ein Vermieter muss nicht alle Mieter gleich behandeln“, erklärt Mietrechtlerin Beate Heilmann. „Es gibt keinen Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht.“

Zwar darf ein Vermieter niemanden diskriminieren. Aber grundsätzlich ist er in seinen Entscheidungen frei. Auch ist es durchaus zulässig, einer Mietpartei die Hundehaltung zu erlauben, einer anderen aber nicht. Rechtlich beanstanden können Mieter das aus Gründen der Gleichbehandlung nicht.

Mieter dürfen einmal im Monat lautstark feiern.

Geburtstag, Hochzeit, Karneval oder Silvester: Manche Mieter feiern gerne laut. Einmal im Monat ist das auch erlaubt, hört man an dieser Stelle immer wieder. „Das ist falsch“, sagt Ulrich Ropertz vom Mieterbund. „Bei allen Partys und Feiern – egal aus welchem Anlass – ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen.“ Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt die Nachtruhe. Dann darf von den Feiernden nichts mehr zu hören sein.

Mieter dürfen auf ihrem Balkon im Sommer jederzeit grillen.

Nicht nur Hausbesitzer, auch Mieter in Mehrparteienhäusern wollen im Sommer gerne draußen grillen. Und wer keinen Garten hat, geht dafür eben auf den Balkon. Schließlich ist das angeblich ja erlaubt. „Ein grundsätzliches Recht darauf gibt es aber nicht“, sagt Gerold Happ von Haus & Grund. „Die Rechtsprechung ist hier sehr uneinheitlich.“

Nach Ansicht des Landgerichts Essen ist ein Verbot sachlich gerechtfertigt, wenn Vermieter im Mietvertrag vorgeben, dass weder auf dem Balkon noch auf der Terrasse gegrillt werden darf (AZ: 10 S 438/01). Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung, darf zwar theoretisch dort der Grill entfacht werden. Ziehen Rauch und Qualm in Nachbarwohnungen, ist Grillen nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg aber verboten (AZ: 40 C 229/72). Das Amtsgericht Bonn hingegen hielt es für zulässig, dass von April bis September einmal monatlich gegrillt wird, wenn die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden (AZ: 6 C 545/96).

(dpa)

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