Mietrechtsreform: Was sich 2013 für Eigentümer und Vermieter ändert

Wie zu Beginn jedes neuen Jahres sehen sich Hauseigentümer, Vermieter und Verwalter mit neuen gesetzlichen Bestimmungen konfrontiert. Die wichtigsten Änderungen für diese Gruppen beinhaltet das Mietrechtsänderungsgesetz, welches vorbehaltlich der Zustimmung durch den Bundesrat voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten wird. Mit den Änderungen soll unter anderem die energetische Modernisierung von Wohngebäuden erleichtert werden. So sollen die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter einfacher durchsetzbar werden. Zudem wird der Katalog an Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss, erweitert. Ferner sollen energetische Modernisierungen für den Zeitraum von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen – allerdings nur dann, wenn durch die Sanierungsmaßnahme für den Mieter eine tatsächliche Kosteneinsparung eintritt. „Hiervon profitieren insbesondere kleinere Vermieter, für die Modernisierungen eine hohe finanzielle Belastung bedeuten“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD. Der Gesetzentwurf benachteilige weiterhin die Mieter durch die Aussetzung des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen und die Einführung von Räumungen auf Basis von einstweiligen Verfügungen, erklärte dagegen der Berliner Mieterverein. Nachfolgend die geplanten Änderungen:

FRISTLOSE KÜNDIGUNG BEI NICHT GEZAHLTER MIETKAUTION

Eine weitere Änderung betrifft die Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses kann künftig auch dann ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution im Verzug ist. „Wie auch bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, wenn er die Kaution innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachzahlt“, erklärt Kießling.

„BERLINER RÄUMUNG“ IM GESETZ FESTGESCHRIEBEN

Weitere Erleichterungen für den Vermieter gibt es bei der Räumung: Die sogenannte Berliner Räumung wird als gleichberechtigte Alternative zur normalen Räumung ins Gesetz geschrieben. „Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung“, erklärt Kießling. „An den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters macht er sein Vermieterpfandrecht geltend – Vermieter können so günstiger räumen.“

STÄRKERE DECKELUNG VON MIETEN MÖGLICH

Im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes beschloss der Bundestag über den Rechtsausschuss Mitte Dezember kurzfristig noch eine Änderung, wonach Mieten künftig stärker gedeckelt werden dürfen. Die Bundesländer können künftig für einen begrenzten Zeitraum von fünf Jahren per Rechtsverordnung vorschreiben, dass Mieten binnen drei Jahren nicht mehr um bis zu 20 Prozent, sondern nur um maximal 15 Prozent erhöht werden dürfen. Dies solle verhindern, dass in Regionen mit Wohnungsmangel die Mieten zu stark steigen. „Das Signal ist verheerend. Eine Mietoberbegrenzung ist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mieten nicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagt Kießling. „Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz für neue Investitionen in den Wohnungsbau; fällt dieser weg, wird die Neubautätigkeit wieder sinken.“ Ähnlich artikulierte sich der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.: Durch die Einführung regionaler Kappungsgrenzen werde die Mietrechtsreform zu einem energiepolitischen Flop. Ablehnend erklärte sich dazu auch Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID): Regionale Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 15 Prozent einzuführen, würde bewirken, dass der Vermieter ein hohes Maß an Flexibilität bei Investitionen in den Bestand einbüße.

KEINE STEUERLICHE FÖRDERUNG, ABER MITTEL FÜR FÖRDERPROGRAMM

Die erhoffte steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden wird nicht kommen. Nach über einjähriger Diskussion im Vermittlungsausschuss haben sich Bund und Länder nicht einigen können und die strittigen Teile zur steuerlichen Abschreibung aus dem Jahressteuergesetz gestrichen. Statt der steuerlichen Förderung will die Bundesregierung nun die Mittel ab 2013 in ein KfW-Programm für energetische Modernisierungen in Höhe von 300 Millionen Euro jährlich auflegen. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss bewertete die Aufstockung als einen „Tropfen auf den heißen Stein“.

GRUNDERWERBSTEUER IN FAST ALLEN BUNDESLÄNDERN ERHÖHT

Die Steuerspirale bei der Grunderwerbsteuer dreht sich auch 2013 weiter. Zum 1.1.2013 wird die Grunderwerbsteuer nun auch in Hessen von 3,5 Prozent auf 5,0 Prozent angehoben. Damit hat bis auf Bayern und Baden-Württemberg jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht. In der Mehrzahl der Länder liegt sie nun bei 5,0 Prozent, in den übrigen bei 4,5 Prozent. Der IVD forderte den Gesetzgeber auf, die Sonderregelung für die Grunderwerbsteuer im Gesetz über den Länderfinanzausgleich zu streichen, so dass die Grunderwerbsteuer voll in den Länderfinanzausgleich einbezogen wird.

GEZ-REFORM: VERWALTER FUNGIEREN ALS HILFSADRESSDATEI

Neue Pflichten ergeben sich auch für Verwalter und Eigentümer. Die öffentlich-rechtlichen Rundfunkgebühren werden ab dem kommenden Jahr nicht mehr je Empfangsgerät erhoben, sondern durch eine Haushalts- und Firmenabgabe. Zur Erfassung der Haushalte wird die GEZ allerdings nicht auf öffentliche Register zugreifen. Stattdessen werden Immobilieneigentümer und Verwalter zur kostenlosen Auskunft verpflichtet. „Die Vorgehensweise beim Zensus habe wohl gut funktioniert“, kommentierte Kießling für den IVD. „Wie beim Zensus sind Zwangs- und Bußgelder vorgesehen, sollten die Eigentümer und Verwalter keine Auskunft geben.“

TRINKWASSERVERORDNUNG

Gewerbliche Vermieter sind nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als drei Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. „Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung“, sagt Kießling. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31.10.2012 erfolgen müssen. Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung wurde aber durch einen Bundesratsbeschluss bis zum 31.12.2013 verlängert – und zwar rückwirkend. Auch neu ist, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre festzusetzen. Vermieter und Verwalter haben also Zeit gewonnen.