Mietsicherheit: Wenn drei Monatsmieten futsch sind

Unter den Nachbarn ging das Gerücht schon lange um, nun bringt ein Brief Gewissheit: Der Vermieter ist pleite, das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zum Glück lief bisher alles reibungslos, auch die letzte Nebenkostenrückzahlung hat man bereits auf dem Konto. Nur um seine Mietkaution macht sich der eine oder andere Sorgen. Was, wenn man die zu Beginn der Mietzeit hinterlegte Sicherheit nun nie wiedersieht?

Einen ähnlichen Fall hatte jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe zu entscheiden – mit unschönen Folgen für den betroffenen Mieter. Was war geschehen? Der insolvente Vermieter hatte die vom Mieter erhaltene Kaution nicht von seinem eigenen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto angelegt, wie es Paragraf 515 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eigentlich vorschreibt. Der Mieter verlangte sein Geld nun vom Insolvenzverwalter zurück – und zog den Kürzeren. Auf einen besonderen Schutz sei der Mieter nicht angewiesen, begründeten die höchsten deutschen Zivilrichter unter anderem ihre Entscheidung. Wolle er sich vor dem Verlust der Mietsicherheit in der Insolvenz seines Vermieters schützen, so könne er bereits vor Eintritt der Insolvenz sicherstellen, dass der Vermieter seiner Pflicht zur getrennten Anlage der Kaution nachkomme.

„Mit diesem Urteil hat sich die Rechtsstellung der Mieter deutlich verschlechtert“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Bisher ging die Mietrechtsliteratur davon aus, dass die Pflicht zur insolvenzfesten Anlage den Insolvenzverwalter – jedenfalls bei einem bestehenden Mietverhältnis – auch dann trifft, wenn der Vermieter die Kaution zwar erhalten, aber selbst nicht insolvenzfest angelegt hat.“ Der Insolvenzverwalter müsse dies dann aus der Insolvenzmasse nachholen.

Dieser Ansicht hat der BGH nun ausdrücklich eine Absage erteilt (Urteil vom 13.12.2012, AZ: IX ZR 9/12). Betroffene Mieter dürfen also auf keinen Fall abwarten, bis das Insolvenzverfahren über das Vermögen ihres Vermieters eröffnet wird, rät der Mieterverein. Sie müssen sich schon vorher die insolvenzsichere Anlage der Kaution auf einem Sonderkonto nachweisen lassen – am besten gleich bei Zahlung der Kautionssumme zu Beginn des Mietverhältnisses.

Bleibt der Vermieter untätig, haben Mieter ein gutes Druckmittel. „Ihnen steht ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages nebst Zinsen zu“, erklärt Reiner Wild, „und zwar so lange, bis der Vermieter die Kaution gemäß Paragraf 551 Absatz 3 BGB angelegt und dies auch nachgewiesen hat.“ In einem kurzen Schreiben sollte man dem Vermieter erklären, dass man von diesem Recht Gebrauch macht.

Eigentlich ganz einfach – wenn rechtzeitig gehandelt wird. Überflüssig findet Wild daher auch Modelle wie die Kautionsbürgschaft oder die Kautionsversicherung. Dabei stellt der Mieter die Sicherheit nicht in bar, sondern in Form einer Bürgschaft. Als Bürge agiert eine Bank oder Versicherung, die dem Vermieter die Kaution garantiert. Der Mieter braucht so zwar kein Geld für die Sicherheit aufzubringen, zahlt dafür aber eine jährliche Prämie an das bürgende Unternehmen. Mit der Zeit fallen so erhebliche Summen an. Die Kosten betragen je nach Anbieter in der Regel zwei bis drei Prozent der Kautionssumme. Wer zum Beispiel eine Bürgschaft über 1500 Euro erhält, zahlt jährlich rund 30 bis 50 Euro Gebühren. Rechnet man dann noch die entgangenen Guthabenzinsen ein, die dem Mieter bei einem Kautionskonto zustünden, wäre die Bürgschaft – in diesem Beispiel – bis zu 100 Euro im Jahr teurer. Und: Längst nicht alle Vermieter akzeptieren diese Alternative zur herkömmlichen Mietkaution.

Insolvent oder nicht: Haben beide Seiten bei der Anlage der Sicherheit alles richtig gemacht, muss der Vermieter sie nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen – es sei denn, er hat noch ein „Sicherungsbedürfnis“ daran. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung nicht in einwandfreiem Zustand zurückgegeben wurde oder noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. Das können Mietrückstände sein, aber auch Schäden, die der Mieter beseitigen muss. Auch über die Betriebskosten muss häufig noch abgerechnet werden. Ist zu erwarten, dass der Mieter hier nachzahlen muss, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten.