Mietverträge : Mietvertrag: Wer nicht schreibt, der nicht bleibt

Verstöße gegen die Schriftform sind eine beliebte Hintertür, um vorzeitig aus Mietverträgen zu kommen

WAS STEHT INS HAUS?

Als Mieter habe ich vor einigen Jahren einen auf 15 Jahre befristeten Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Dies ärgert mich jetzt, da die Mieten damals sehr hoch waren und Räume jetzt viel günstiger anzumieten sind. Daher würde ich gerne schon vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündigen. Ich habe gehört, mit einem „Schriftformmangel“ ginge so etwas. In meinem Mietvertrag ist allerdings eine Klausel enthalten, die bei einem Verstoß zur Nachholung der Schriftform verpflichtet. Kann ich trotzdem kündigen und einfach ausziehen? Was kann mir passieren?

WAS STEHT IM GESETZ?

Wird ein Mietvertrag von mehr als einem Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Dies regelt Paragraph 550 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). „Nicht schriftlich“ heißt dabei, dass entweder der ganze Vertrag oder zusätzliche Regelungen lediglich mündlich getroffen und nicht schriftlich fixiert wurden. Sofern kein Rechtsmissbrauch vorliegt, kann der an sich langfristig geschlossene Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres seit Überlassung der Räumlichkeiten dann innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Gemäß Paragraph 580a BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Bei einem Schriftformverstoß muss die ursprünglich vereinbarte Beendigung also nicht abgewartet werden.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ändert an dieser Tatsache auch die so genannte Salvatorische Klausel nichts, die in den meisten Mietverträgen enthalten ist. Nach ihr sollen nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Ist eine Bestimmung im Mietvertrag rechtlich unwirksam, sollen die übrigen Bestimmungen aber weiterhin gültig bleiben. Der BGH sah allerdings in der Kündigungsmöglichkeit bei Verletzung der Schriftform keine unwirksame Bestimmung, sondern nur eine geänderte - und sprach Mietern in diesem Fall weiterhin das Recht zu, vor Ablauf der Mietzeit zu kündigen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Grundsätzlich bietet ein Schriftformmangel die Möglichkeit, langfristige Mietverhältnisse vorzeitig zu kündigen. Anders kann es sein, wenn die Verletzung als rechtsmissbräuchlich angesehen wird, eine besonders schwere Treuepflichtverletzung vorliegt oder der Vertragspartner von der Einhaltung der Schriftform absichtlich abgehalten wird – etwa dann, wenn ein Rechtskundiger die Verletzung absichtlich herbeiführt, um das Mietverhältnis beenden zu können. Auch wenn der Betroffene in seiner Existenz bedroht ist, sind Ausnahmen möglich, allerdings liegen die Hürden hier sehr hoch. Trifft all das nicht zu, lässt sich bei Verletzung der Schriftform auch ein langfristiges Mietverhältnis vorzeitig, also im Rahmen der gesetzlichen Frist, kündigen. Dies gilt auch, wenn in einer so genannten Salvatorischen Klausel ein Schriftformzwang ausdrücklich vereinbart ist.

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