Mietwohnungen: Altes Zuhause, neuer Vermieter

Kauf bricht nicht Miete – der alte Spruch gilt nach wie vor. Dahinter steckt eine Reihe von Optionen, die Mieter von Gesetzes wegen vor den Folgen der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf schützen sollen. Niemand muss also Knall auf Fall raus aus seinem Zuhause.

„Der Mietvertrag bleibt gültig. Der Käufer ist verpflichtet, den Vertrag zu übernehmen“, beruhigt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Zum Vermieter wird der Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch. Der Erwerb der umgewandelten Wohnung gibt ihm in der Regel aber kein Recht, das Mietverhältnis sofort zu kündigen. Damit muss er drei bis zehn Jahre warten. Das gilt auch für Eigenbedarf und allgemein, wenn er weiterverkaufen will.

Dem schnellen Mieter-Rausschmiss schiebt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 577a) verankerte Kündigungssperrfrist einen Riegel vor. Sie greift grundsätzlich, wenn ein bisheriges Mietshaus aufgeteilt und die Wohnungen einzeln verkauft werden. Die Frist zum Schutz der alteingesessenen Bewohner beträgt drei Jahre, bei Sozialwohnungen meist sogar zehn Jahre und „beginnt zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht“, so Ropertz.

Die Bundesländer können die Kündigungssperrfrist in Städten mit Wohnungsnot generell auf bis zu zehn Jahre ausdehnen. In Berlin etwa gilt die Zehnjahresfrist für alle Bezirke. Mieter erfahren auf dem Wohnungsamt, welche Frist in ihrer Gemeinde zu beachten ist. Darüber hinaus ist der Käufer einer umgewandelten Wohnung auch an die üblichen Kündigungsfristen gebunden. So können noch einmal maximal neun Monate zugunsten des Mieters herauskommen.

Der Weg zur Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung beginnt mit dem Antrag des Eigentümers auf eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Danach kann die Wohnung umgewandelt und verkauft werden. An diesem Punkt setzt ein weiterer Schutz für den Mieter an. Ihm steht laut BGB (Paragraf 577 Absatz 1 Satz 1) schon nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht zu. Sogar dann, wenn ihm sein Zuhause gar nicht angeboten wurde oder der Verkäufer bereits mit einem anderen Interessenten handelseinig geworden ist.

Wer das Vorkaufsrecht nutzen will, teilt das dem Verkäufer schriftlich mit. Mit seiner Entscheidung hat der Mieter zwei Monate Spielraum. Theoretisch kann er warten, bis ein notarieller Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten existiert, bevor er in das Geschäft und den vorliegenden Vertrag einsteigt. Im Prinzip sollte dem Mieter aber die umgewandelte Wohnung zuerst offeriert werden.

Dieser muss dann gründlich überlegen, ob er selbst zugreift oder lieber nicht. Steigende Mieten und niedrige Zinsen könnten dafür sprechen, Belastungen durch Hausgeld und Sanierungsstau oder die Lage der Immobilie unter Umständen dagegen. (dpa)