Immobilien: Mit der Yacht zum Einkaufsbummel

Wer träumte nicht schon einmal davon: Man wacht am Morgen auf, zieht die Vorhänge vom Fenster zurück und - dahinter erstreckt sich eine endlose, in der Morgensonne blinkende Wasserfläche. Sie wird zur Kulisse eines Frühstücks auf dem Balkon. Das könnte in ein paar Jahren auch mitten in Berlin alltäglich sein. Die Senatsverwaltung für Bauen jedenfalls legt Pläne zur Bebauung von Berliner Wasserlagen vor, die noch als totes Kapital der Stadtentwicklung im Dornröschenschlaf liegen. Hier sollen künftig Wohnungen und Büros dicht an die Ufer rücken.

Berlin verfügt über fast 500 Kilometer Wasserlagen. Nicht jede Uferlage ist besonders schön. Manchmal säumen die Ufer nur ein unscheinbares Flüsschen wie die Panke. Doch die Planer fanden nach einem ausgeklügelten Auswahlverfahren, dass sich 35 Standorte für das Wohnen am Ufer gut eignen: 150 Hektar mit einer Uferlänge von neun Kilometern. „Dabei handelt es sich um Plätze, wo der Erschließungsaufwand in gutem Verhältnis zum gewonnen Land steht und nicht mit anderen Nutzungen kollidiert“, sagt Planer Carl Herwarth von Bittenfeld, der mit seinen Partnern die Untersuchung leitete.

Charlottenburger Wasserlagen

Viele dieser Flächen liegen in Köpenick. Doch auch Charlottenburg und Spandau bieten Wassergrundstücke. Der Senat will nun an vier Bereichen – entlang der Spree und ihren Seitengewässern – die Entwicklung forcieren: Am einstigen Industriestandort Schöneweide. Am Spreeufer zwischen Oberbaumbrücke und Ostbahnhof in Friedrichshain-Kreuzberg. Am Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal einschließlich Nordhafen. Und am Sophienwerder, wo sich bei der Spandauer Altstadt Spree und Havel vereinen.

Während der naturnahe Umbau der Ufer in Oberschöneweide schon an Kontur gewinnt, waren der Nordhafen und die Spandauer Spreemündung bisher weiße Flecken auf den Landkarten. Noch blockieren hier Kieswerke und Lagerplätze die Ufer. Dabei „könnte am Sophienwerder eine der attraktivsten Wohnadressen Berlins entstehen, gleich neben der Altstadt Spandau“, sagt Carl Herwarth von Bittenfeld. Die Verbindung von Stadtkultur und Natur sieht auch die Bauverwaltung als Vorzug der Uferlagen: „Mit dem Umland können und wollen wir nicht konkurrieren“, sagt Chefplaner Dietrich Flicke. „Wir wollen aber grüne Wasserlagen schaffen mit allen Vorzügen urbanen Lebens.“ So etwas finde man in den Einfamilienhaussiedlungen im Speckgürtel nicht.

Auch die Investoren stehen dem Gedanken offen gegenüber. Der Berliner Projektentwickler Dietmar Otremba, der am Tegeler Hafen im Rahmen der Internationalen Berliner Bauausstellung 1984-’87 Wohnhäuser errichtete, nennt die Voraussetzungen für erfolgreiche Bauprojekte: „Grün, urban, mit Verkehrsanbindung, Schulen und Kitas in nächster Nähe.“ Das böten die meisten Wasserlagen Berlins auch.

Allerdings hat der Senat auch bei der Bebauung von Uferlagen schon so manchen Schlag ins Wasser erlebt. In der Wasserstadt Spandau stehen viele Wohnungen leer. „Dort war die Bebauung zu massiv", räumt Senatsplaner Flicke ein. Künftig würden die Ufer aber nicht mehr mit Sechsgeschossern zugestellt, sondern mit „Haustypen, die die Vorzüge von Reihenhäusern mit denen kleinerer Geschossbauten verbinden. Vorbilder hierfür gebe es in Amsterdam, wo man in im großen Stil Hafen- und Industrieflächen zu Wohnquartieren umgebaut hat. Als Kompromiss zwischen Dichte und Durchlässigkeit böten sich schlanke, turmartige Bauten sowie gestreckte, quer zum Ufer platzierte Riegel an. „Das Wasser muss auch in der zweiten Reihe präsent sein“, so Flicke.

Studenten des vom Immobilienexperten Bernd Heuer und der Technischen Universität Berlin gegründeten Studiengangs „Real-Estate-Management“ arbeiten zur Zeit an einer Studie, wie der Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal und der Nordhafen bebaut werden könnten. Wo zurzeit noch Speditionen die Ùferflächen belagern, sollen Hotels und Bürobauten entstehen und Ende 2004 dank des neuen Zentral-Bahnhofs reichlich Nachfrage bekommen. Direkt am Ufer sollen villenartige Häuser entstehen, die Dichte der Häuser zum Rand des Gebietes hin aber zunehmen. Und zwischen dem als Museum genutzten Hamburger Bahnhof sowie dem Nordhafen wollen die Planer einen Park mit Skulpturenboulevard anlegen.

Die Halbinsel Sophienwerder bei Spandau soll nach dem Willen des Senats zur grünen Mitte eines locker bebauten Stadtquartiers werden. Brücken für Radler und Fußgänger verbinden dann den Ortsteil Stresow mit der Halbinsel und der Gegend um den Juliusturm. Dort soll ein neues Viertel rund um einen baumbestandenen Quartiersplatz entstehen. Die fünfgeschossigen Appartementhäuser stehen mit der Gartenseite direkt am Wasser. Von den Balkonen geht der Blick auf das breite Spreedelta und seinen weidenbestandenen Ufern. Das ist Zukunftsmusik, denn noch schlagen hier Baustoffhändler Kies um. Zwei Kilometer havelaufwärts drehen sich aber schon Baukräne.

Das Quartier, das hier von der Wasserstadt GmbH erschlossen wird, öffnet sich mit einer breiten Ufertreppe zur Havel. Der Fluss ist hier breit wie ein See. Die ersten Reihenhäuser sind im Rohbau fertig. Kleiner Schönheitsfehler: Die Siedlung liegt in der Einflugschneise des Flughafens Tegel – und der bleibt Berlin bis zum Bau des Internationalen Airports, zehn Jahre lang erhalten.

„Die Wasserlagen Berlins sind eine Qualität, die viel zu wenig nach außen getragen wird“, sagt Stefan Glocker, Projektentwickler bei der Berlin-Niederlassung der Hypo-Vereinsbank-Immobilien. In der Konkurrenz zu 1b-Lagen würden Wassergrundstücke immer das Rennen machen. Zumal die innerstädtische Spree die neue Achse der Stadtentwicklung sei. Dietmar Otremba ist skeptischer: „Die Voraussetzungen für den Wohnungsbau sind von der Steuer- und Renditeseite so schlecht, dass sich auch an Wasserlagen kaum ein Investor heranwagen wird.“ Die Absicht des Senats, die Erschließungskosten weitgehend an die Investoren weiterzugeben, könnte Bauträger zusätzlich abschrecken. Dietrich Flicke geht davon aus, dass Berlin nur zehn Prozent zu den Erschließungskosten beisteuern wird.

Elektrisierte Käufer

Marktexperte Glocker glaubt dennoch an die Chancen der neuen Ufergebiete. Bei deren Entwicklung könnten die lockerer bebauten Abschnitte der Rummelsburger Bucht Pate stehen. Und wenn ein Haus direkt am Ufer liegt, dann sollte es einen eigenen Bootssteg haben, so Glocker: „Die Vorstellung, mit dem eigenen Boot über die Spree zum Einkaufen ins Zentrum zu brausen, wird gehobene Käuferschichten elektrisieren.“ Doch bis man sich in einem der neuen Baugebiete einen Platz am Ufer sichern kann, fließt noch viel Wasser die Spree herunter: Die neuen Pläne sollen nach 2005 umgesetzt werden. Nur zwischen Kreuzberg und Friedrichshain könnten die Bauarbeiten früher beginnen.