Immobilien : "Mit Steuermodellen kann sich niemand sanieren"

RALF SCHÖNBALL

Wenn die Steuerreform kommt, wie geplant, dann ist es aus mit der Abschreibungsherrlichkeit.So unkten viele Beobachter.Auch betroffen und zwar in nicht unerheblichem Maße sind private Käufer von Immobilien.Denn die neuen Gesetze sollen die Möglichkeiten einschränken, Verluste aus dem Erwerb und dem Eigentum von Immobilien mit dem Einkommen zu verrechnen.Ob eintrat, was angekündigt wurde, und wie der Fiskus seine Rechnung in Zukunft aufmacht, dazu sprach Ralf Schönball mit Detlef Haritz, Partner der Sozietät Pünder, Volhard, Weber & Axster.

TAGESSPIEGEL: Noch hat die Bundesregierung ja nur einen Entwurf vorgelegt.Wie lange dauert es noch, bis die Vorlage Gesetz und Recht ist?

HARITZ: Bis etwa März 1999.Allerdings gelten die neuen Gesetze dann rückwirkend ab 1.Januar 1999.

TAGESSPIEGEL: Wer also dem Fiskus unbedingt ein Schnäppchen schlagen will, kann das noch bis Ende des Jahres?

HARITZ: Theoretisch schon.Praktisch kann man aber nur in sehr kleinem Maße dem Fiskus überhaupt ein Schnäppchen schlagen.Dennoch sollte jeder alle Sonderabschreibungen, auf die er einen Anspruch hat, noch in diesem Jahr realisieren.Denn der Gesetzentwurf sieht vor, daß die Möglichkeit eingeschränkt wird, Verluste mit Einkünften zu verrechnen.

TAGESSPIEGEL: Heißt das, daß die Abschreibungskünstler künftig nicht mehr zum Zuge kommen?

HARITZ: Mit der Sonder-Afa wurde bewußt Strukturpolitik betrieben.Genau genommen werden wir uns an eine ganz andere Art der Steuerberechnung gewöhnen müssen.Künftig unterscheidet der Gesetzgeber zwischen aktiven und passiven Einkünften.Bislang gab es so etwas beim Einkommensteuerrecht für den Normalbürger nicht.Als passive Einkünfte gelten beispielsweise Einnahmen wie Mieten oder Pachten abzüglich Zinsen und Gebäudeabschreibung.Außerdem gehören die Einkünfte aus Kapitalvermögen dazu, also etwa Dividenden aus Aktienbesitz oder Zinsen von Bankguthaben.Als passiv werden auch die Einkünfte aus Gewerbebetrieb qualifiziert, sofern sie aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet werden.Diese Art der Einnahmen haben beispielsweise Wirtschaftsunternehmen, die einzelne Häuser aus ihrem Grundbesitz an Dritte vermieten.Diesen passiven stellt der Gesetzgeber aktive Einkünfte gegenüber.Darunter versteht er alle gewerblichen Einkünfte, die nicht Vermietung und Verpachtung betreffen.Die Gehälter von Arbeitnehmern zählen ebenso dazu wie die Einnahmen von Freiberuflern.

TAGESSPIEGEL: Und worin liegt die Pointe dieser neuen Unterscheidung?

HARITZ: Während vorher Einnahmen und Ausgaben direkt miteinander verrechnet wurden, sind künftig die Verluste aus passiven Einkünften nur begrenzt mit Gewinnen aus aktiven Einkünften ausgleichsfähig.Im Klartext: Wer viel verdient und eine Immobilie erwirbt, die in den ersten Jahren keine Gewinne erzielt, kann diese Verluste nur noch begrenzt über die eingesparte Lohnsteuer refinanzieren.Dabei wird eine Reduzierung der Steuerlast auf Null in vielen Fällen nicht mehr möglich sein.

TAGESSPIEGEL: Für viele Immobilienkäufer lag in der Abschreibung aber der besonder Reiz des Modells.Entfällt das nun?

HARITZ: Die hohe Verlustzuweisung gibt es zwar noch, wird sich aber in einer Anzahl von Fällen nicht mehr auswirken.Am deutlichsten wird das an einem Beispiel.Angenommen ein lediger Arbeitnehmer hat aktive Einkünfte von 500 000 DM.In dieser Zeit verbucht er passive Verluste von 400 000 DM.Nach derzeitigem Recht würden Einkünfte und Verluste miteinander verrechnet, so daß der Betroffene nur noch ein Einkommen von 100 000 zu versteuern hätte.Nach künftigem Recht wird nun wie folgt gerechnet.Von seinen passiven Verlusten in Höhe von 400 000 DM kann der Steuerbürger 100 000 DM voll mit den aktiven Einkünften von 500 000 DM verrechnen.Es bleiben also 400 000 DM zu versteuern - und passive Verluste von 300 000 DM.Nun kommt der zweite Rechnungsschritt.Hier kann er die Hälfte der verbleibenden aktiven Einkünfte, also 200 000 DM, wiederum mit den verbleibenden passiven Verlusten verrechnen.Dadurch sinken die zu versteuernden aktiven Einkünfte auf nun 200 000 DM.Diese Summe muß der Steuerbürger nun aber in voller Höhe versteuern.Nun bleiben aber passive Verluste in Höhe von 100 000 DM übrig, und die kann der Steuerbürger auf das nächste Jahr vortragen.Diese Restsumme wirkt sich dann im Folgejahr steuersenkend aus, allerdings wiederum nach dem genannten Verrechnungsmodus.

TAGESSPIEGEL: In der Vergangenheit gab es Fälle, in denen Großverdiener nicht eine Mark an den Fiskus abführen mußten.Ist dies durch die neuen Regelungen unterbunden, und führt das zu höherer Steuergerechtigkeit?

HARITZ: Eine derart drastische Senkung des zu versteuernden Einkommens war durch die Sonderabschreibungen möglich.Sie waren politisch gewollt.Diese Regeln über die Sonderabschreibungen wirken auch über 1998 hinaus.Wenn der Steuerzahler dieses Jahr nur einen Teil der zulässigen Abschreibung von fünfzig Prozent des Kaufpreises seiner Immobilie geltend machte, dann kann er die übrige Summe ab 1999 nur noch nach dem neuen Verrechnungssystem geltend machen.Der Gesetzgeber läßt hier allerdings eine Ausnahme zu, wenn der Steuerzahler die volle Abschreibung noch in diesem Jahr in Anspruch nimmt.Auch hier ein Beispiel.Wenn jemand Einkünfte von 400 000 DM in diesem Jahr hat, seine Verluste sich aber dank Sonder-Afa auf eine Mill.DM summieren, dann sollte er diese Summe komplett 1998 geltend machen.Dann sinken die Einkünfte für 1998 auf Null, und das Finanzamt vermerkt einen Verlustvortrag für 1999.Das sind in unserem Beispiel die verbleibenden 600 000 DM.Diese Summe kann der Steuerbürger im nächsten Jahr in voller Höhe von seinen positiven Einkünften abziehen.In diesem Sonderfall ist also das neue Steuerrecht aufgeschoben.

TAGESSPIEGEL: Empfehlen Sie Ihren Mandanten also, jetzt möglichst schnell möglichst viele Steuermodelle zu kaufen, um sich so für die nächsten Jahre zu sanieren?

HARITZ: Eine Sanierung durch Steuermodelle ist nicht möglich, ich empfehle nur Anlagen mit vernünftiger Rendite.Mehr noch, wer über viele Jahre durch Anlegermodelle Steuerminimierung betrieben hat, läuft Gefahr, daß Schuldzinsen und Tilgung der Kredite seine gesamte Liquidität auffressen.

TAGESSPIEGEL: Die Rede ist wohl von gut verdienenden Zeitgenossen, die sich von Fondsanbietern verführen ließen.Um viele Steuerabschreibungen zu bekommen, muß man sich zunächst auch hoch verschulden.Wenn die Steuervorteile verzehrt sind, reichen die Mieteinnahmen dann aber nicht mehr, um die vielen Zinsen zu zahlen...

HARITZ: Und das verschlimmert sich sogar noch, wenn nächstes Jahr die Verlustverrechnung eingeschränkt wird.Da gibt es auch keinen Ausweg.Denn es gibt nach verfassungsgerichtlicher Rechtsprechung keinen Schutz dagegen, daß sich Steuergesetze verändern.Niemand kann also darauf pochen, daß die Rechtslage bestehen bleibt, weil er zum Zeitpunkt der Investition langfristig mit den bestehenden Abschreibungsmöglichkeiten gerechnet hat.

TAGESSPIEGEL: Heiß diskutiert ist auch die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre.Welche Auswirkungen wird diese Regelung auf die Wertentwicklung von Immobilien haben?

HARITZ: Die Auswirkung dürfte nicht groß sein, weil Privatleute immer langfristig bei Immobilienkäufen kalkulieren müssen.Glücklicherweise ist in dem Gesetzentwurf vorgesehen, daß die Spekulationsbesteuerung nicht für selbstgenutztes Wohneigentum gilt.Wer die letzten drei Jahre seine Immobilie genutzt hat, darf sie im dritten Jahr verkaufen.Allerdings hat die Verlängerung der Spekulationsfrist eine sogenannte unechte Rückwirkung.Wer zum Beispiel 1993 eine Immobilie erwarb, für den wäre nach heutiger Rechtslage die Spekulationsfrist bereits 1995 ausgelaufen.Doch ab 1.Januar 1999 rutscht er wieder in die zehn Jahre hinein, er darf seine Immobilie erst wieder 2003 verkaufen.So dürfen ab Januar nur noch Immobilienbesitzer ihr Eigentum verkaufen, die es vor 1989 erwarben.

TAGESSPIEGEL: Wie werten Sie die Folgen des neuen Rechts?

HARITZ: Für den Normalbürger, der auch einmal eine Immobilie erwirbt und Verluste geltend macht, wirkt sich das neue Recht kaum aus.Einen Effekt zeitigen die Regelungen auf Steuerbürger, die bisher sehr viele Verluste machen.Kurz, sie schlagen nur die Spitze der Verlustverrechnung ab.Das legen auch die Erwartungen der Regierung an diese Gesetze nahe.Sie rechnet mit Mehreinnahmen von einer Mrd.DM.Das ist eine vergleichsweise geringe Summe angesichts der geplanten Steuermindereinnahmen von insgesamt 42 Mrd.DM.



Wer sich durch den Gesetzesentwurf im Original durchkämpfen möchte, wählt die Internetadresse: http://www.bundesfinanzministerium.de/infos/steuerreform.htm

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