Immobilien : Mittenmang oder im Grünen

Der Immobilienmarkt steckt in der Krise. In guten Lagen wie Mitte und Zehlendorf finden Wohnungen dennoch ihre Käufer

Bernd Hettlage

Ganz schön weit draußen: die Adresse Lupsteiner Weg 30, aber dafür in Zehlendorf. Mit der S-Bahn geht es zunächst zum Bahnhof Zehlendorf, dann weiter mit dem Bus. Mit Wartezeiten dauert die Fahrt 45 Minuten vom Bahnhof Zoo. Dafür ist es schön ruhig und grün hier. Früher verlief hinter dem Wohngebiet die innerdeutsche Grenze und trennte Zehlendorf von Teltow. Heute ist diese Lage am Stadtrand begehrt. Neben der Bushaltestelle steht ein großes Schild des Bau-Vereins zu Hamburg, auf dem Wohnungen angeboten werden. Die Immobilie Lupsteiner Weg 30 ist aber bereits verkauft.

Mittendrin dagegen: das Haus in der Auguststraße 62, im Scheunenviertel. Im Erdgeschoss befindet sich eine Galerie, nebenan eine Tapas-Bar. Während in Zehlendorf überwiegend alte Menschen und Kinder auf der Straße zu sehen sind, bevölkern hier elegant gekleidete Frauen und Männer sowie Touristen in wetterfesten Jacken die schmalen Bürgersteige. Auch die sieben Wohnungen in der Auguststraße sind alle verkauft.

Beide Häuser sind Beispiele dafür, dass in Berlin trotz Immobilienkrise noch Wohnungen gebaut und verkauft werden. Dies gilt Maklern zufolge für exklusive Objekte im Südwesten der Stadt sowie in zentralen Lagen: in Zehlendorf, Dahlem und Grunewald sowie in Mitte und Teilen von Prenzlauer Berg. Dort finden sogar große und teure Immobilien ihre Käufer. Dagegen gibt es nach Erhebungen des Gutachterausschusses wenig Umsätze bei Bauten in Randbezirken wie Kreuzberg oder Marzahn-Hellersdorf.

Die beiden erfolgreichen Objekte in Zehlendorf und Mitte wurden auf der „da! 2002“ präsentiert, der Jahresausstellung der Architektenkammer Berlin. Am Potsdamer Platz stellte der Berufsverband die innovativsten und gestalterisch anspruchsvollsten Neubauten vor.

Der Baumeister vom Lupsteiner Weg ist Thomas Hillig und Florian Hoyer vom Büro Hoyer&Schindele entwarf das Gebäude in der Auguststraße: „Wenn heute noch etwas geht, dann nur individuell gestaltete und sehr hochwertige Wohnungen“, sagt Hillig. „Die Leute wollen nicht, dass man drei Häuser weiter die gleiche Immobilie kaufen kann“, sagt auch Hoyer. Individualität hat allerdings ihren Preis. Die Wohnungen in der Auguststraße kosten zwischen 2900 und 3800 Euro pro Quadratmeter. Die Käufer hatten die Wahl zwischen Wohnungen mit mindestens 45 und höchstens 130 Quadratmetern. Trotz des hohen Preises waren zwei Drittel der Immobilien schon verkauft, bevor das Haus überhaupt fertig gestellt war.

Weniger auskunftsfreudig ist Thomas Hillig: Den Verkaufspreis der Wohnungen am Lupsteiner Weg in Zehlendorf mag er nicht nennen - aus Rücksicht auf den Käufer. Dabei handele es sich um einen Anleger, der das ganze Haus erworben habe und die vier Wohnungen mit je 125 Quadratmetern nun vermiete. Mindestens neun Euro pro Quadratmeter verlange der Vermieter. Der Verkaufspreis für nicht ganz so exklusive, aber dennoch hochwertige Neubauwohnungen in der Nachbarschaft des Lupsteiner Weges liegt bei rund 2300 Euro pro Quadratmeter.

Preise in dieser Größenordnung müssen Bauträger auch erzielen, damit sich ihre Investition überhaupt lohnt. Denn in der Auguststraße beträgt bereits der Verkehrswert für ein Grundstück rund 1000 Euro pro Quadratmeter. „Die Eigentümer verlangen aber oft noch mehr“, sagt Hoyer. Den genauen Kaufpreis für die 500 Quadratmeter Bauland mit der Hausnummer 62 will er nicht nennen. Die Baukosten hätten etwa 1280 Euro pro Quadratmeter betragen. Rechne man die Nebenkosten dazu, zu denen das Architektenhonorar gehöre, sei man nicht mehr weit vom Verkaufspreis entfernt. Die Margen der Investoren sind klein. Zumal Käufer für die hohen Preise einiges geboten haben wollen. Immobilienkäufer suchen nach Angaben der Baumeister eine gute Lage - entweder im Grünen oder mitten in der Stadt - sowie ein großes und individuelles Objekt. Zum Standard teurer Immobilien gehörten Kamin, Parkett sowie großzügige Terrassen. Beide Architekten nennen übereinstimmend eine „sehr gute Badausstattung“ als wichtiges Argument beim Verkaufsgespräch.

Deshalb legte Hoyer das Bad wie einen Wohnraum an: zusammen mit dem Schlafzimmer. Lediglich eine Stufe sowie wahlweise eine Glastür, eine Schiebewand oder ein schwarzer Granitblock trennen Bad und Bett. Auch in den anderen Räumen hat Hoyer unkonventionelle Lösungen gesucht. So sind fast alle Wohnungen zweigeschossige Maisonetten, wobei der Architekt teilweise sechs Meter hohe Räume geschaffen hat. Dadurch ist die Grundfläche der Wohnungen natürlich geringer. Damit sich das ganze Projekt dennoch rechnet, würde Hoyer die Preise solcher Immobilien in Zukunft am liebsten nach Kubikmetern berechnen und nicht mehr nach Quadratmetern.

Damit viel Licht in die Wohnungen fällt, sind die Fenster raumhoch. Unerwünschter Nebeneffekt: Passanten auf der Straße bietet es Einblicke ins häusliche Leben. Damit sich die Bewohner nicht fühlen, als lebten sie in einem Schaufenster, haben Hoyer & Schindele einem Sichtschutz entwickelt. Große Rahmen, mit Textil bespannt, gleiten bei Bedarf auf Schienen vor die Fenster.

Sechs neue Standorte

Ein ähnliches Verfahren hat Thomas Hillig beim Haus am Lupsteiner Weg angewandt. Doch hier sind die verschiebbaren Paneele an der Außenfassade und nicht in der Wohnung angebracht. Denn auch Hillig hat große Fenster eingerichtet, die bis zum Boden der Wohnungen reichen. Und dadurch dringt viel Licht und Sonne in die Räume hinein. Im Sommer bewahrt die Lamellenverkleidung aus Lärchenholz an den West- und Südseiten der Fassade die Bewohner vor zu viel Sonneneinstrahlung. Die Lamellen sind in Stahlrahmen eingefasst, die mit Rollen versehen auf Schienen hin- und hergeschoben werden können. Jeweils drei dieser Elemente passen hintereinander, so dass sich die Verkleidung je nach Bedarf öffnen oder auch komplett schließen lässt. „Von außen sieht das sehr dicht aus“, sagt Hillig, „aber die Vorrichtung lässt viel Licht in die Räume hinein.“ Und auch die ersten Stürme hat der Lichtschutz überstanden: „Da klappert nichts", sagt der Architekt

Das Haus am Lupsteiner Weg steht mitten in einer Siedlung, die die Wohnungsbaugesellschaft Gehag 1958 errichtete. Der Bau-Verein zu Hamburg erwarb 1999 die 23 Häuser mit 498 Wohnungen. Einige Bewohner heizten dort bis zuletzt teilweise noch mit Kohleöfen. Um die Sanierung der Siedlung zu finanzieren, sollten die zwei- bis dreistöckigen Häuser um jeweils eine Etage aufgestockt werden. In den oberen Geschossen entstehen großzügige Eigentumswohnungen. Zudem wurden sechs Standorte für Neubauten ausgesucht, einer davon am Lupsteiner Weg 30. Für alle Maßnahmen engagierte der Bauverein Thomas Hillig. Zusammen mit seinem Partner hatte der Architekt bereits Erfahrungen in der Sanierung von Altbauten sowie im Bau von „Stadtvillen“ in Lichterfelde .

Die Maßnahme befindet sich nun im dritten und letzten Bauabschnitt. Die Vermarktung des ersten Abschnittes sei gut verlaufen. Doch bereits bei der zweiten Tranche sei es schwerer gewesen, Käufer für die Immobilien zu finden. Deshalb stehe bisher auch nur an einem der geplanten sechs Standorte ein Neubau. Eine zweite, kleinere Immobilie mit drei Drei-Zimmer-Wohnungen à 85 Quadratmeter befindet sich derzeit im Bau. Die anderen Projekte seien zurückgestellt.

Während Hillig im Auftrag des Bau-Vereins zu Hamburg zur Tat schritt, entwickelten die Architekten Florian Hoyer und Harald Schindele das Projekt in der Auguststraße auf eigene Rechnung. Sie fanden das Grundstück, entwickelten die Bebauungs- und Vermarktungsidee und suchten dann einen Bauträger und Finanzier. Diese Rolle übernahm die Mutter von Schindele. Sie war nach Angaben von Hoyer aber nicht neu im Fach: Als Bauträgerin habe sie bereits im Süden Deutschlands gewirkt. Allerdings ist es nicht das einzige Projekt der beiden Architekten: „Wir haben einen Neubau in der Zionskirchstraße errichtet und einen Altbau in der Oderberger Straße saniert", so Hoyer. Dort jeweils im Auftrag von Bauträgern.

Trotz der schlechten Lage auf dem Immobilienmarkt wollen Hoyer&Schindele noch einmal ein ähnliches Vorhaben wagen. Optimistisch machen sie Anfragen von Besuchern der Auguststraße. Die beiden Architekten haben sogar schon eine neue Baulücke in Mitte entdeckt. Derzeit suchen sie wieder einen Bauträger. Anfangen wollen sie erst, wenn sie Käufer für die Wohnungen gefunden haben. Das Grundstück müsse ein Investor allerdings vorher erwerben - auf sein eigenes Risiko. Die hohen Grundstückspreise in Mitte könnten so manchen abschrecken. Zumal die Banken sehr zurückhaltend seien mit der Vergabe von Krediten.

Schlecht nennt Hoyer die derzeitige Auftragslage seines Büros. Als „verhalten“ bezeichnet sie vorsichtig Hillig. Trotzdem, so Hoyer, werde er auch in Zukunft nicht uniform bauen: „Wir wollen keine austauschbare, aalglatte Architektur, wie man sie in Berlin so oft sieht“, sagt er. Fehlt nur das Geld

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