Modernisierung : Sanieren oder abreißen?

Fachleute sind sich uneinig, ob der Ersatzneubau eine Alternative zur energetischen Modernisierung ist.

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Die Abrissbirne wird von manchen Fachleuten für Wohnhäuser empfohlen, die zwischen dem Zweiten Weltkrieg und den 70er Jahren errichtet wurden. Foto: Mauritius
Die Abrissbirne wird von manchen Fachleuten für Wohnhäuser empfohlen, die zwischen dem Zweiten Weltkrieg und den 70er Jahren...Foto: mauritius images

Dem Zweifamilienhaus in Berlin- Buckow sieht man seine 45 Jahre nicht an. Doch nicht nur optisch ist das kubische Gebäude im Breitunger Weg auf dem neuesten Stand: Dank gedämmter Außenhülle, dreifach verglasten Fenstern, Sole-Wärmepumpe und weiteren Maßnahmen ist es auch energetisch vorbildlich. Als „Effizienzhaus 55“ verbraucht es nur etwa halb so viel Energie, wie laut Energieeinsparverordnung für einen Neubau zulässig ist. Denn der Primärenergieverbrauch, der für Heizung, Warmwasser und Anlagetechnik anfällt, sank durch die Sanierung von 210 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf 45 Kilowattstunden.

Den Erfolg dokumentiert das am Gebäude angebrachte Effizienzhaus-Gütesiegel der Deutschen Energie-Agentur (dena). „Wir hoffen“, sagt Bauherr Jochen Dachmann, „dass andere über das Siegel sehen, wie eine energieeffiziente Sanierung für private Bauherren möglich und ökonomisch ist.“

Insbesondere die ökonomischen Vorteile sind jedoch nicht unumstritten. Vor allem bei denjenigen Wohnhäusern, die nach dem Zweiten Weltkrieg, allerdings vor Inkrafttreten der Ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1979, errichtet wurden, streiten sich die Experten, ob sich eine Sanierung lohnt.

Neu entfacht worden ist die Diskussion durch die im Energiekonzept der Bundesregierung enthaltene Absicht, künftig den sogenannten Ersatzneubau durch die staatliche KfW-Bank zu fördern. Von Ersatzneubau sprechen die Experten, wenn ein Wohngebäude abgerissen und an seiner Stelle ein neues, energieeffizientes Wohnhaus errichtet wird.

Diese Förderung des Ersatzneubaus verlangen mehrere Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft schon seit längerem. „Der Abriss überalterter Bausubstanz und die Bebauung mit neuen, zukunftsgerechten Wohnungen ist das Lösungskonzept für die Zukunft“, sagt Hans Georg Leuck, Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau. Das von diesem und anderen Verbänden beauftragte Pestel-Institut aus Hannover kam in einer 2009 veröffentlichten Studie zum Schluss, rund 20 Prozent der in den fünfziger bis siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts errichteten Wohngebäude seien nicht sanierungswürdig. „Im Ergebnis errechnet sich eine Größenordnung von rund vier Millionen Wohnungen, die aus qualitativen Gründen durch Neubauten ersetzt werden müssten“, schreibt Studienverfasser Matthias Günther.

Dabei argumentieren die Abrissbefürworter, Bestandsbauten ließen sich nur mit hohem finanziellem Aufwand auf den energetischen Stand eines Neubaus bringen. Selbst dann blieben Nachteile beispielsweise beim Grundriss oder beim Schallschutz bestehen. Außerdem weisen die Verfechter des Abrisses auf die Anforderungen des demografischen Wandels hin: „Ein Teil der Altbausubstanz lässt sich nicht wirtschaftlich barrierefrei umbauen“, sagt Miriam Herke, Pressesprecherin des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Allerdings fällt die Beurteilung schwer, ob ein Abriss mit anschließendem Wiederaufbau im Einzelfall tatsächlich günstiger ist als eine umfangreiche Sanierung. Denn die unterschiedlichen Interessengruppen bringen völlig andere Zahlen in Umlauf. Stephan Kohler, Geschäftsführer der Deutschen Energie-Agentur (dena), beziffert die durchschnittlichen Kosten für eine Modernisierung, die den Energieverbrauch eines Wohnhauses um 80 Prozent senkt, auf lediglich 420 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der BFW dagegen rechnet mit Kosten von 680 Euro pro Quadratmeter für die energetische Modernisierung und weiteren 550 Euro für Ausstattungsmodernisierung und Grundrissänderung – mit der Folge, dass nach dieser Kalkulation das Investitionsvolumen mit 1230 Euro pro Quadratmeter beinahe Neubauniveau erreicht.

Wie die geplante Förderung des Ersatzneubaus konkret ausgestaltet wird, ist derzeit noch völlig offen. Interessant ist deshalb ein Blick nach Nordrhein- Westfalen, wo das Bauministerium seit diesem Jahr den Ersatzneubau mit maximal 10 000 Euro pro neuer Wohnung fördert. Die Förderung kommt allerdings nur dann zum Tragen, wenn Hochhäuser in nicht mehr zeitgemäßen, hochverdichteten Wohnanlagen abgerissen werden und wenn der Eigentümer im Gegenzug geförderte (also preisgünstige) Wohnungen neu errichtet. Kein öffentliches Geld gibt es also, wenn ein Investor günstige Mietwohnungen abreißt und an ihrer Stelle teure Eigentumswohnungen hochzieht.

Genau solche Bestrebungen aber erwarten Beobachter in begehrten Innenstadtlagen der deutschen Großstädte. Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert denn auch, den Ersatzneubau „sehr sensibel zu handhaben“ und dabei den Schutz der Bestandsmietverhältnisse zu berücksichtigen, wie DMB-Präsident Franz-Georg Rips bei der Vorstellung der Studie des Pestel-Instituts sagte.

Mietrechtlich umstritten ist es, ob der Vermieter in solchen Fällen überhaupt eine Kündigung aussprechen darf. 2009 entschied der Bundesgerichtshof in einem konkreten Fall, die Eigentümerin eines stark sanierungsbedürftigen Wohnhauses sei berechtigt, den Mietern zu kündigen, da es sich dabei um eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks handle. „Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspricht nicht der Vorstellung des Gesetzgebers“, stellten die Karlsruher Richter fest.

Seltener zu mietrechtlichen Streitigkeiten kommen dürfte es beim Abbruch von (meist von den Eigentümern selbst bewohnten) Ein- und Zweifamilienhäusern. Dieser erfolge schon heute gar nicht selten, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Der einfache Grund: „Viele dieser Häuser stehen auf attraktiven Grundstücken.“ Die Bauherren des Zweifamilienhauses in Berlin-Buckow haben sich anders entschieden – und dabei übrigens gleich doppelt Energie gespart. Denn was in der Diskussion selten erwähnt wird: Auch der Abriss und insbesondere der Neubau eines Hauses verbrauchen Energie.

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