Immobilien: Modernisierungen in alten Gebäuden müssen sich lohnen Energetische Sanierungsmaßnahmen im Bestand rechnen sich laut Studie nicht automatisch

Häuser in Deutschland müssen einer neuen Studie zufolge deutlich schneller gedämmt werden, um die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Die Sanierungsquote müsse verdoppelt werden, ergab eine Untersuchung des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft im Auftrag des Eigentümerverbands Haus & Grund.

Für die meisten Eigentümer lohnt es sich demnach nicht, Geld in neue Heizungen, Fenster, Dämmung und andere Energiesparmaßnahmen zu stecken, wenn das Haus nicht ohnehin saniert werden muss. Die Ausgaben überstiegen dann die eingesparten Energiekosten. Wenn es ohnehin an der Zeit für eine Generalüberholung ist, könne sich die energetische Sanierung aber lohnen, speziell, wenn Fördergeld fließt.

Die Bundesregierung will, dass der Energieverbrauch der Gebäude bis 2050 um 80 Prozent sinkt. Nach der Studie werden derzeit pro Jahr etwa drei Prozent aller Gebäude saniert, davon aber nur ein Drittel unter dem Gesichtspunkt Energie sparen. Zwei Prozent seien notwendig, um das Regierungsziel zu erreichen. Die Autoren verlangen einen detaillierten Sanierungsfahrplan mit einem stetigen Förderangebot.

Ähnlich pessimistisch rechnet der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Auch der BFW legte eine Modellstudie zur Wirtschaftlichkeit des Sanierungsfahrplans der Bundesregierung bis 2050 vor.

Nach Angaben von Ira von Cölln, Bundesgeschäftsführerin, werden die BFW- Bestände jährlich mit einer Quote von 1 Prozent energetisch modernisiert, davon entfallen zirka 30 bis 60 Prozent auf Vollmodernisierungen (Effizienzhaus 100, gemäß EnEV 2009). Damit liegt die Quote deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt für Vollmodernisierungen.

„Wir können davon ausgehen, dass unsere Mitgliedsunternehmen nur dann investive Entscheidungen treffen, wenn diese sich wirtschaftlich rechnen. Insofern ist die aktuelle Sanierungsquote von 1 Prozent offenbar die maximale Quote, die gesamtwirtschaftlich und ohne Anreize tragfähig ist. Eine vom Bund geforderte Erhöhung auf 2 bis 2,5 Prozent geht damit an den gesamtwirtschaftlichen Realitäten vorbei und ist tendenziell unwirtschaftlich“, so von Cölln.

Energetische Sanierungen müssten kosteneffizient erfolgen und individuell auf die Bedürfnisse jedes einzelnen Gebäudes abgestimmt werden, fordert die BFW-Frau. „Es ist ein adäquater Sanierungs- und Maßnahmenmix notwendig, der die konkreten Einzelfälle der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Gesetzliche Regelungen sollten an der CO2-Einsparung und nicht an der Dicke der Dämmung und dreifach verglasten Fenstern gemessen werden“, so von Cölln weiter.

Vor diesem Hintergrund hoffen die deutschen Immobilienverbände auf eine Einigung im Vermittlungsausschuss des Deutschen Bundestages und des Bundesrates am 13. Juni beim Streit um die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Notwendig sei eine Förderung, welche die Wirtschaftlichkeit beachte und keine überzogenen Forderungen an den zu erreichenden Energieeffizienzstandard stelle. Dies wäre eine unnötige zusätzliche Hürde, die den Erfolg des Gesetzes gefährden würde, erklärten die deutschen Immobilienverbände und der Deutsche Mieterbund am Donnerstag dieser Woche. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sei angewiesen auf einen stabilen Rahmen für die energetische Gebäudesanierung und den energieeffizienten Neubau. „Eine Kombination aus deutlicher Unterstützung energetischer Maßnahmen über KfW-Mittel, gleichbleibenden Anforderungen im Energieeinsparrecht und der aktuell in Beratung befindlichen Vereinfachung des Mietrechts im Hinblick auf energieeinsparende und klimaschützende Maßnahmen sowie aus steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wird die Handlungsfähigkeit der Gebäudeeigentümer verbessern und damit zu mehr energetischer Sanierung führen“, sagte Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft.

Die Fakten- und Aktenlage ist mit Blick auf den Gebäudebestand und -zustand indes gering. „Fakt ist zunächst, dass alle Studien von Annahmen ausgehen, die sich nicht auf empirisch ermitteltes Zahlenmaterial beziehen“, sagt Bernd Richter, Geschäftsführer von Haus & Grund Bremen. „So kennt man zwar die Anzahl der Wohngebäude in den einzelnen Baualtersklassen. Doch den Zustand dieser Gebäude kennt man nicht und trifft Annahmen, zum Beispiel auf Grundlage eines bundesweiten Heizkostenspiegels, der auch nicht auf ausreichend empirisches Datenmaterial zurückgreifen kann oder auf die Ergebnisse von Energieausweisen, deren Vergleichbarkeit von vielen Fachleuten infrage gestellt wird.“ Richter weist darauf hin, dass zwar elf Prozent der Investitionssumme einer Sanierungsmaßnahme pro Jahr auf die Miete umgelegt werden können, doch nur, wenn es der Markt zulasse. Der Haus-&-Grund-Mann gibt ein Beispiel, ausgehend von Kosten, die die Deutsche Energieagentur (Dena) errechnet hat. Sie wird durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gefördert. „Berücksichtigen wir nur die von der Dena zugrunde gelegten energiebedingten Mehrkosten von Euro 350 pro m² Wohnfläche. Unterstellen wir weiter, dass eine 11%ige Mieterhöhung entsprechend § 559 BGB denkbar wäre. Dann ergibt sich folgende Rechnung: Euro 350 pro m² Wohnfläche x 11% = Euro 38,50 Mieterhöhung pro m² Wohnfläche und Jahr . Das ergibt eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung von Euro 3,21 pro m² und Monat.“ Ein Sprung bei der Nettokaltmiete, der kaum in jeder Lage durchzusetzen ist.

Damit sich Investitionen in die energetische Modernisierung von Wohngebäuden lohnen, müssen laut Haus & Grund gleichzeitig mit der energetischen Modernisierung vom Eigentümer ohnehin regelmäßig anfallende Erhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Überdies muss sich das Gebäude vor der Modernisierung in einem relativ schlechten energetischen Zustand befunden haben. Die Vermieter müssen die Mieter an den Investitionskosten angemessen beteiligen können, sonst lohnt sich eine Modernisierung nicht. Und: Die durchgeführten Maßnahmen müssen förderfähig sein und die Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau müssen vom Eigentümer auch in Anspruch genommen werden. Kurz gesagt, aus Sicht des Eigentümerverbandes: Das Mietrecht sollte klimafreundlich reformiert, die steuerliche Abschreibung energetischer Investitionen verbessert und die öffentliche Förderung festgeschrieben werden.