• Münchner Verhältnisse bei Einfamilienhäusern Makler rufen einen neuen Trend für Berlin aus: Einfamilienhäuser sind eine lohnende Kapitalanlage

Immobilien : Münchner Verhältnisse bei Einfamilienhäusern Makler rufen einen neuen Trend für Berlin aus: Einfamilienhäuser sind eine lohnende Kapitalanlage

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Wahrscheinlich staunte der Kunde nicht schlecht über die Antwort, die ihm der Berliner Makler Andreas Habath auf die Frage gab, welche Immobilien in Berlin besonders lohnende Investitionsobjekte seien. Denn er empfahl nicht etwa Gründerzeitwohnungen in Prenzlauer Berg oder Mietshäuser in „Kreuzkölln“, sondern Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften am Stadtrand. Wohlgemerkt: nicht zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung. Denn Habath beobachtete, „dass Einfamilienhäuser zur Miete laufen wie geschnitten Brot. Da haben wir zum Teil Münchner Verhältnisse, bei denen der Vermieter sich den besten Mieter aussuchen kann“.

Was damals noch ein Gefühl war, kann Habath jetzt mit Zahlen belegen. Der Wertermittlungsausschuss des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Berlin- Brandenburg, dem Habath vorsitzt, hat seinen „Marktmietspiegel für Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern in Berlin“ vorgelegt. Demnach beträgt die Miete für Ein- und Zweifamilienhäuser durchschnittlich 7,86 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Die ermittelte Schwerpunktmiete reicht von 5,80 Euro pro Quadratmeter in einem zwischen 1950 und 1979 errichteten Einfamilienhaus in einfacher Wohnlage in Neukölln oder Spandau bis zu 11,10 Euro pro Quadratmeter für ein nach 1995 errichtetes Heim in sehr guter Wohnlage von Steglitz-Zehlendorf. Grundlage der Daten sind 150 Mietverträge, die in den vergangenen Monaten abgeschlossen wurden, sowie Einschätzungen von Maklern und Hausverwaltern.

Nachgefragt werden Einfamilienhäuser hauptsächlich von jungen Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen. „Aufgrund erhöhter Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt neigt diese Bevölkerungsgruppe häufig zur Anmietung statt zum Kauf eines Hauses“, erklärt Andreas Habath. Oft würden die Mietverträge von vornherein auf drei oder fünf Jahre begrenzt, da die Mieter dann in eine andere Stadt versetzt würden. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beziffert der IVD auf vier bis sechs Jahre, was deutlich weniger ist als bei Geschosswohnungen.

Dieser rasche Wechsel ist aus Sicht der Eigentümer gar nicht schlecht: Er erlaubt es ihnen, die Miete kontinuierlich anzupassen. Diese ist laut IVD in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 8,3 Prozent gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 1,6 Prozent entspricht. Für die Zukunft erwartet Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg, ein Wachstum von jährlich bis zu drei Prozent.

Besonders reizvoll für Investoren ist, dass den steigenden Mieten stagnierende Kaufpreise entgegenstehen. Die Renditen sind deshalb höher als bei vermieteten Eigentumswohnungen. Der IVD beziffert die Nettoanfangsrendite (das ist die Rendite nach Abzug der Bewirtschaftungskosten) für Ein- und Zweifamilienhäuser auf vier bis fünf Prozent, für vermietete Eigentumswohnungen in der Innenstadt auf drei bis vier Prozent.

Am begehrtesten sind Einfamilienhäuser in den südwestlichen Bezirken Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. Aber auch Vermieter von Einfamilienhäusern in Niederschönhausen, Frohnau und Teilen von Treptow-Köpenick können sich nach den Beobachtungen des IVD über eine wachsende Nachfrage freuen. Mietsteigernd sind eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Nähe zum Arbeitsplatz und das Vorhandensein internationaler Schulen.

„Der Mietmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin und Brandenburg ist klein, das Mietinteresse dagegen oft groß“, bestätigt Manfred O. Stelter, öffentlich bestellter und vereidigter Mietensachverständiger in Berlin und Zossen. In einer Untersuchung des Mietwohnungsmarkts für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin und im Umland kommt er zum Schluss, dass „die Mietniveaus deutlich über den Vergleichswerten des Berliner Mietspiegels rangieren“. Die Spitzenmieten für modernisierte Altbau-Einfamilienhäuser in Berlin beziffert Stelter auf 9 Euro pro Quadratmeter in mittlerer Wohnlage, 10 Euro in guter Wohnlage und 13 Euro in sehr guter Wohnlage. Kaum günstiger sind Häuser in sehr guten Wohnlagen des Umlands wie zum Beispiel in der Berliner Vorstadt in Potsdam, in Kleinmachnow und in Glienicke/Nordbahn, wo für Nachwende-Objekte Mieten von 8 bis 11 Euro bezahlt werden.

Allerdings lassen sich Stelters Zahlen nicht direkt mit denen des IVD vergleichen: Während der IVD ausschließlich neu abgeschlossene Mietverträge auswertete, nahm Stelter 530 bestehende Mietverträge aus den Jahren 2005 bis 2010 unter die Lupe. Nützlich sind diese Zahlen Stelter zufolge dann, wenn es wegen Mieterhöhungen zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. Denn der Berliner Mietspiegel, der sonst in solchen Fällen zu Rate gezogen wird, ignoriert das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Quantitativ allerdings werden vermietete Einfamilienhäuser wohl auch in Zukunft eine Nebenrolle spielen – selbst die Vertreter des IVD sprechen von einem „Nischenmarkt“.

Den IVD-Mietspiegel gibt es kostenlos unter www.ivd-berlin-brandenburg.de

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