Immobilien : Nachfrage nach Altbauten lässt die Mieten steigen

Neue Preisübersichten zeigen: In Berlin wohnt es sich im Vergleich zu anderen Großstädten günstig. Doch in einigen Teilen des Marktes wird das Angebot knapp – und deshalb steigen die Preise

Christian Hunziker

Mieten von 10 Euro pro Quadratmeter netto kalt – davon träumen Vermieter in Berlin, und davor fürchten sich Mieter. Während in München solche Preise gang und gäbe sind, kommen Mieter in der Hauptstadt in aller Regel weitaus günstiger davon: 4,49 Euro pro Quadratmeter beträgt nach dem derzeit gültigen Mietspiegel die monatliche Durchschnittsmiete. Auch eine 70 Quadratmeter große Einheit im begehrten Segment der Gründerzeitwohnungen ist mit 4,65 Euro kaum teurer.

Doch Vorsicht, sagt Manfred Stelter, Koordinator des Wertermittlungsausschusses im Landesverband Berlin-Brandenburg des Immobilienverbandes Deutschland (IVD): „Der Mietspiegel stellt Mieten dar, die es am Markt gar nicht gibt.“ Während der Mietspiegel auch die Bestandsverträge berücksichtigt, nahm der IVD für seine neue Preisstudie die bei Neuvermietungen aufgerufenen Marktmieten unter die Lupe. Dabei stellte er fest, dass die Marke von 10 Euro auch in Berlin geknackt wird. Im Segment der über 140 Quadratmeter großen modernisierten Gründerzeitwohnungen in guten Lagen wie Zehlendorf, Frohnau oder Lichterfelde-West betrage die Spitzenmiete 10,82 Euro und die Durchschnittsmiete 8,49 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Auch die Fachleute vom zweiten Berliner Maklerverband, dem Ring Deutscher Makler (RDM), beziffern in ihrem Preisspiegel die Spitzenmiete für eine rund 90 Quadratmeter große Gründerzeitwohnung mit sehr gutem Wohnwert auf etwa neun Euro – mit steigender Tendenz. Bei den wenigen Wohnungen, die in den vergangenen Jahren neu errichtet worden sind, können Vermieter nach übereinstimmenden Aussagen der beiden Verbände ebenfalls teilweise mehr als neun Euro durchsetzen.

Droht also eine Mietsteigerung auf breiter Front? Nein, antwortet Manfred Stelter. Zwar rechnet er damit, „dass in Berlin Potenziale für Mietanpassungen vorhanden sind, die sicher in nächster Zeit gehoben werden“. Doch dieses Potenzial sei aufgrund des niedrigen Pro-Kopf-Einkommens begrenzt. Mancher Investor beurteile dies zwar anders; doch auch diese werden nach Stelters Einschätzung erkennen müssen, „dass sich die Erwartungen nicht überall erfüllen werden“.

Diese Investoren kommen vor allem aus dem Ausland und sorgten in den vergangenen Monaten dafür, dass der Berliner Immobilienmarkt dynamisch ist wie seit langem nicht mehr. Ihr Begehr richtet sich auf Wohnanlagen und klassische Berliner Mietshäuser. Für Letztere sind die Preise in letzter Zeit geradezu explodiert: Derzeit bezahlen die Käufer nach IVD-Angaben im Durchschnitt das 13-fache der Jahresnettokaltmiete, in sehr guten Lagen sogar bis zum 17,5-fachen. Zum Vergleich: Noch vor drei Jahren betrug dieser sogenannte Multiplikator lediglich 10. Doch der Boom könnte bald vorbei sein. „Für weiter steigende Kaufpreise in diesem Segment sieht der IVD im Jahr 2007 kaum noch Potenzial“, sagt jedenfalls der Berliner IVD-Vorsitzende und Immobilienmakler Dirk Wohltorf.

Doch auch bei Eigentumswohnungen können potenzielle Käufer, anders als in vergangenen Jahren, nicht mehr durchgängig auf Schnäppchen hoffen. Die Preise haben sich laut Wohltorf 2006 stabilisiert und stiegen in einigen Teilbereichen sogar. Dies gelte für modernisierte Altbau-Eigentumswohnungen mit mindestens vier Zimmern in ausgewählten Lagen von Mitte und Prenzlauer Berg und im Südwesten Berlins. Für diese Wohnungen blätterten Käufer im Ostteil Berlins durchaus 2500 Euro pro Quadratmeter und im Westteil sogar 2700 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch – auch hier mit steigender Tendenz.

Noch teurer sind nach Maklerangaben Dachgeschosswohnungen: Für luxuriöse Neubau-Einheiten in diesem Segment können Verkäufer laut IVD beispielsweise in Prenzlauer Berg, Schöneberg und Schmargendorf bis zu 4000 Euro pro Quadratmeter durchsetzen. Überhaupt zeichnete sich bei Wohnungen mit einer Größe von mehr als 100 Quadratmetern, die ab 2000 gebaut wurden, ein Nachfrageüberhang ab. Den Grund erläutert Stelter: „Im Grunde haben wir keine Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau mehr. Das führt mit einer gewissen Zeitverzögerung zu Versorgungsengpässen.“ Dies gilt auch für kleinere Wohnungen, für die Wohltorf „gerade in einfachen Wohnlagen eine höhere Nachfrage bei geringem Angebot“ beobachtet.

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