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Absicht auf Einkünfte belegen

Dauerhafte Verluste bei einem Immobilienleerstand können dazu führen, dass diese vom Fiskus nicht mehr anerkannt werden. Das gilt unter Umständen auch rückwirkend. Darauf weist der Bund der Steuerzahler in Berlin hin. „In solchen Fällen wird von der Finanzverwaltung dann Liebhaberei unterstellt, und der Sachverhalt wird steuerlich nicht berücksichtigt“, sagt Steuerreferentin Isabel Klocke. Um das zu vermeiden, müssen Eigentümer darlegen können, dass sie ernsthaft eine Einkunftserzielungsabsicht haben – dass es also möglich ist, mit dem Objekt Überschüsse zu erwirtschaften. Das könne beispielsweise mittels einer Prognoserechnung erfolgen. „Einfach zwei Vermietungsanzeigen im Jahr reichen aber nicht aus“, meint Klocke. Hintergrund ist die Möglichkeit, Verluste aus Immobilien mit anderen Einkünften zu verrechnen. So sinkt die Steuerlast für diese Einkünfte, mit denen sich dann die Kredittilgung finanzieren lässt. (dpa)

Spekulationsfrist nutzen

Wer eine Immobilie rund um den Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen will, sollte die verschiedenen Fälle steuerlich genau durchrechnen. Denn ist die Spekulationsfrist verstrichen, ist der Verkaufsgewinn zwar steuerfrei. Aber Verluste aus der Veräußerung von privaten Immobilien können nur dann mit anderen Spekulationseinkünften verrechnet werden, wenn sie innerhalb der Spekulationsfrist anfallen. Darauf weist der Bund der Steuerzahler (BdSt) hin. Danach seien diese steuerlich nicht mehr von Belang. Sollte sich also kurz vor Ende der Spekulationsfrist abzeichnen, dass kein Gewinn aus der Veräußerung zu erwarten ist, sollten Eigentümer lieber früher als später verkaufen, rät BdSt-Steuerreferentin Anita Käding. So kann ein Teil des Verlustes zumindest über die Steuerersparnis kompensiert werden. Die Spekulationsfristen sind unterschiedlich. Wird eine vermietete Immobilie aus dem Privatvermögen nach zehn Jahren verkauft, müssen die entstandenen Gewinne nicht versteuert werden. Der Verkauf von privat bewohnten Häusern ist laut Steuerzahlerbund stets steuerfrei. Wird eine Immobilie erst vermietet und dann selbst bewohnt, müssen die Eigentümer mindestens zwei Jahre selbst darin gewohnt haben, um Gewinne steuerfrei einzustreichen. (dpa)

Trennung kann teuer sein

Wer vom heimischen Wohnzimmer aus eine so genannte Schrottimmobilie erworben hat, darf dieses „Haustürgeschäft“ wieder rückgängig machen. Doch das kann teuer werden. Denn es gibt nicht einfach das Geld zurück, das man angelegt hat, wie jetzt das höchste EU-Gericht entschied. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) gab in Brüssel einem Deutschen Recht, der seinen Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds widerrief. Da er 1991 von zuhause 384 000 Euro in dem Fonds anlegte, gelte auch für ihn die Widerrufsmöglichkeit für so genannte Haustürgeschäfte. Die Widerrufsfrist von sieben Tagen habe auch nicht verstreichen können, da er nicht entsprechend informiert worden sei. Im Streit mit dem Immobilienfonds musste der Deutsche jedoch in der entscheidenden Frage eine Niederlage hinnehmen. Die EU-Richter entschieden (Rechtssache C-215/08), dass der Anleger trotz des Widerrufs finanzielle Verpflichtungen eingegangen sei. Er könne zwar das „Haustürgeschäft“ widerrufen, müsse aber trotzdem einen Teil der Risiken der Kapitalanlage tragen. (dpa)

Blumenkästen sicher anbringen

Mieter dürfen am Balkon Blumenkästen und Blumentöpfe aufstellen oder anbringen. Sie sind aber verpflichtet, diese sicher zu befestigen. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin und führt dazu ein Urteil des Landgerichts Hamburg an (AZ: 316 S 79/04). So muss sichergestellt sein, dass die Pflanzen auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Dann dürfen Blumenkästen auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden.  Wenn Mieter diesen Pflichten nicht nachkommen, kann der Vermieter Absicherungen fordern oder verlangen, dass die Blumen entfernt werden. Reagiert der Mieter überhaupt nicht, obwohl ein Blumentopf herabstürzt, kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Das entschied das Landgericht Berlin (AZ: 67 S 278/09).  Einen Topf auf dem Kopf muss also niemand dulden – möglicherweise herab fallende Blüten oder Blätter aber schon. Beim Blumengießen ist darauf zu achten, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter trifft, so das Amtsgericht München in einer älteren Entscheidung (AZ: 271 C 73794/00). (dpa)

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