Immobilien : Nachsehen bei Nachforderungen

Müssen Mieter Betriebskosten auch dann nachzahlen, wenn Eigentümer keine Jahresabrechnung haben?

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Eigentumswohnung ist vermietet. Die Wohnung wird von einem Dritten verwaltet. Dieser hat gegenüber dem Mieter in unserem Namen im Herbst 2012 die Betriebskostenabrechnung für 2011 vorgelegt. Diese endet mit einer Nachzahlung. Der Mieter bemängelt, dass wir als Wohnungseigentümer noch nicht die Abrechnung über den Wirtschaftsplan für 2011, die Jahresabrechnung, beschlossen haben – was stimmt. Der Mieter meint nun, eine Nachforderung nicht zahlen zu müssen, solange zwischen den Wohnungseigentümern keine gültige Abrechnung vorliegt. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Was gilt, ist umstritten, da das Gesetz die Frage nicht klärt. Unstreitig ist, dass ein Beschluss über die Jahresabrechnung eine Betriebskostenabrechnung erleichtert und für den Vermieter nützlich ist. Die Jahresabrechnung ist meiner Ansicht nach aber keine Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung. Vermieter und Mieter vereinbaren in der Regel, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erbringt. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Der Vermieter muss dazu die Gesamtkosten zusammenstellen, die der Abrechnung zugrunde gelegten Verteilerschlüssel angeben und gegebenenfalls erläutern, den Anteil des Mieters an den Gesamtkosten berechnen und dessen Vorauszahlungen abziehen. Zu diesen Angaben ist der vermietende Wohnungseigentümer auch ohne eine Jahresabrechnung in der Lage. Welche Gesamtkosten es im Wirtschaftsjahr gab, kann er durch eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen erfahren. Welche Verteilerschlüssel in der WEG-Anlage gelten, sollte er wissen, kann er aber auch beim Verwalter erfragen und jedenfalls den Verwaltungsunterlagen entnehmen. Anhand der Verteilerschlüssel kann der vermietende Wohnungseigentümer sodann errechnen, welche umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf seine Einheit entfallen sind. Welche Vorauszahlungen der Mieter geleistet hat, weiß sowieso nur der vermietende Wohnungseigentümer.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der vermietende Wohnungseigentümer sollte die Vorlage der Jahresabrechnung im Zweifel nicht abwarten. Er muss sorgfältig darauf achten, die mietrechtliche Ausschlussfrist des Paragrafen 556 Abs. 3 Satz 2 BGB von einem Jahr nicht zu verpassen. Die Überschreitung ist zwar unschädlich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Ob kein Vertretenmüssen vorliegt, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung zu spät vorlegt oder die Wohnungseigentümer den Beschluss über die Jahresabrechnung hinauszögern, ist aber auch umstritten. Will der vermietende Wohnungseigentümer in dieser Lage keine Rechte verlieren, sollte er selbst die Betriebskostenabrechnung spätestens nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Nur so befindet er sich auf der sicheren Seite.

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