Immobilien: Nein! Und dann kommen lassen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben vor kurzem die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 erhalten. Darin hat der Vermieter bei den Hauswartskosten pauschal zehn Prozent abgezogen – dieser Betrag soll für nicht näher aufgeschlüsselte Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gelten. Wir haben aber Zweifel, ob dieser Betrag nicht höher sein müsste und wollen die Summe deshalb nicht so ohne weiteres akzeptieren. Reicht es, wenn wir das dem Vermieter einfach mitteilen oder müssen wir vorher Einsicht in die Belege nehmen, um die Berechnung des Vermieters nachvollziehen zu können?

WAS STEHT IM GESETZ?

Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zieht der Vermieter von den Kosten des Hauswarts deshalb ohne genaue Aufschlüsselung für diese Posten lediglich pauschal einen bestimmten Prozentsatz ab, so muss der Mieter ihm nur mitteilen, dass er dieses Vorgehen nicht akzeptiert. Dann muss der Vermieter die Berechnung nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 20.Februar 2008 (VIII ZR 27/07) entschieden. Der Mieter sei nicht verpflichtet, selbst zu belegen, dass der Vermieter mehr hätte abziehen müssen, als er dies in der Betriebskostenabrechnung getan hat. Das gelte auch, wenn der Mieter nicht von seinem Recht Gebrauch gemacht habe, Abrechnungsbelege wie Arbeitszettel oder ähnliches einzusehen. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören der Lohn, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, wenn diese nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betreffen. Der Vermieter muss einerseits die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit nachvollziehbar aufschlüsseln, andererseits die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist für die Mieter erfreulich. Nicht nur bei Hauswartkosten dürften pauschale Ab- oder Zuschläge ohne nähere Erläuterung nicht ausreichend sein. Der Vermieter muss sie deshalb nachvollziehbar aufschlüsseln. Ist das nicht bereits in der Betriebskostenabrechnung geschehen, so muss der Mieter diese bestreiten, er muss also schriftlich erklären, dass er mit der Vorgehensweise des Vermieters nicht einverstanden ist. Allerdings ist es nicht erlaubt, kommentarlos nicht zu zahlen. Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt jedoch darin, dass vom Mieter nicht verlangt wird, dass er erst die Abrechnungsunterlagen einsieht, um seine Zweifel zu verdeutlichen. Vom Vermieter wird erwartet, dass er von sich aus nachweist, dass die Abrechnung korrekt ist. Also, erst prüfen und dann bezahlen – wenn alles stimmt.