Neubau: Top-Ten der Bauärgernisse

Das Lamento derjenigen, die bauen sollen und wollen, geht seit einigen Jahren so: Es würde viel schneller, effizienter und vor allem preiswerter gebaut, wenn einem die Politik nicht ständig alles schwerer machen würde, als es ohnehin schon ist. Aber was gehört denn nun in die Top 10 der überaus überflüssigen Vorgaben, auf die die Immobilienwirtschaft zugunsten ihrer Kunden ohne Qualitätseinbußen gut verzichten könnte? In der Branche ist dies zu hören:

1. GRÖSSTER KOSTENFAKTOR: DIE ENERGIEEINSPARVERORDNUNG

Größter kostentreibender Faktor ist die Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) beim Neubau, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.: „Der aktuell gültige Gebäude-Effizienzstandard, der aus den Auflagen der EnEV 2016 und des EEWärmeG (Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich) hervorgeht, stellt bereits heute die absolute wirtschaftlich-technische Maximalanforderung etwa an Bürogebäude dar. Teilweise wird gar kein CO2 mehr eingespart, sondern im Gegenteil mehr erzeugt. Weitere Verschärfungen würden einen Verstoß gegen das Gebot der Technologieoffenheit und Flexibilität darstellen. Hier sind die aktuell gültigen Auflagen der EnEV 2016 in Kombination mit dem EEWärmeG technisch betrachtet schlicht nicht mehr realisierbar.“

2. ÜBERFLÜSSIGSTER UNSINN: DIE STELLPLATZVERORDNUNG

Stellplätze in Ballungszentren sind nicht mehr zeitgemäß und verteuern das Bauen sehr, findet Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. So argumentiert auch der ZIA. Besonders hohe bürokratische Hürden und Kosten bestehen etwa, weil die Länder auf unterschiedliche Weise regeln, wie und wie viele Stellplätze bei Neubauten errichtet werden müssen. So müssen die Unternehmen regelmäßig aufs Neue überprüfen, ob ihre marktgängigen und bereits erprobten Projekte in den entsprechenden Ländern überhaupt umsetzbar sind. „Wir brauchen daher insbesondere bei der Stellplatzverordnung flexiblere Vorgaben, zumal sich auch die Mobilität der Menschen verändert“, sagt Mattner. „Dabei geht es auch darum, die Schaffung von Tiefgaragenplätzen, die hohe Kostentreiber sind, vermeiden zu können. Oftmals sind Stellplatzanforderungen auch technisch nicht mehr umsetzbar.“ Stellplatzanforderungen sollten durch neue Mobilitätskonzepte ergänzt werden.

3. SCHILDBÜRGERSTREICH: UNEINHEITLICHE BAUORDNUNGEN

Die Bauordnungen der Länder sollten harmonisiert werden – die Landesbauordnungen (LBO) sollten die Musterbauordnung umsetzen. „Sie sollten keine darüber hinausgehenden Anforderungen stellen, wie zum Beispiel hohe Anforderungen an Barrierefreiheit in der neuen LBO Berlin“, schreibt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V. auf Anfrage. Der ZIA ergänzt: „Insbesondere das serielle Bauen wird durch diese Uneinheitlichkeit erschwert, verzögert den Bau und treibt die Kosten nach oben.“ Eva Heinhold-Postina beklagt für den Verband Privater Bauherren „das ,Kuckucksei’, das Bayern den Bürgern ins Nest legen will, dass Landschaften künftig ohne Umweltprüfung zerstört werden dürfen, um neue Baugebiete auszuweisen“. Die sei sicher nicht zielführend, das vom Bund geplante „urbane Gebiet“ – das Wohnen und Gewerbe in einem Gebiet erlaubt – schon.

4. ÜBERZOGENE ANFORDERUNGEN AN GENOSSENSCHAFTEN

Monika Böhm, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft von 1904 e.G. (Hamburg) beklagt überzogene Anforderungen der Kommunalpolitik: „Neben Neubau – am liebsten öffentlich gefördert – sollen wir noch Quartiersgaragen oder öffentliche Parks bauen. Natürlich nicht zu Lasten der Stadt sondern des Investors. Wie soll man so kostengünstige Mieten anbieten?“

5. MARATHONLÄUFE BIS ZUR BAUGENEHMIGUNG

Der Instanzenweg sollte verkürzt werden, sagt GdW-Sprecherin Katharina Burkardt. Hilfreich könne hier der direkte Zugang in Genehmigungsverfahren zu oberen Bauaufsichtsbehörden sein. „Bei der derzeitigen Zuständigkeitsverteilung ist in einigen Bundesländern die untere Bauaufsichtsbehörde abschließende Instanz, da kein Widerspruchsverfahren mehr vorgesehen ist, zum Beispiel in Bayern und Nordrhein-Westfalen,“ erläutert Burkardt. Gegen nachteilige Baubescheide sei dann nur der Weg der verwaltungsgerichtlichen Klage möglich.

Baurechtliche Verfahren vor den Verwaltungsgerichten dauerten derzeit durchschnittlich vier Jahre. Es sei zudem zu prüfen, wie zügiger durch das Gericht entschieden werden könne, ohne dabei rechtsstaatliche Grundsätze zu durchbrechen. Mehr Personal bei den Verwaltungsgerichten und eine vornehmliche Behandlung in Angelegenheiten von besonderem öffentlichem Interesse können hier Lösungswege sein. Es sollten Eilverfahren zur Beantragung von Baugenehmigungen geschaffen werden. Beispielsweise bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen, wie Dringlichkeit oder besonderes öffentliches Interesse oder wie im Bauplanungsrecht bei Gründen des Wohls der Allgemeinheit. Die Erarbeitung der Ausschreibungsunterlagen bis zum Zuschlag oder dem Vertragsschluss kann je nach Verfahrensart und Schwellenwert bis zu 16 Monate in Anspruch nehmen, berichtet der GdW. Erst danach kann gebaut werden.

6. ZEITRAUBENDES NEBENEINANDER VON ZUSTÄNDIGKEITEN

Baugenehmigungsverfahren verlaufen unter Beteiligung verschiedener Behörden. Deshalb ist eine Optimierung der Abstimmung von verschiedenen Behörden bei Mehrfachzuständigkeit, u. a. durch Konzentration von Entscheidungsbefugnissen bei einer Behörde erforderlich, findet der GdW. Derzeit gebe es ein unkoordiniertes Nebeneinander inklusive gleichrangiger Entscheidungszuständigkeiten, beispielsweise im sportlichen Wettstreit von Bau- versus Denkmalschutzbehörde oder Bau- versus Naturschutzbehörde oder Bau- versus Ordnungsamt. Denkbar sei hier die Priorisierung von Bauvorhaben mit besonderer Dringlichkeit.

7. BESCHLÜSSE VON GESETZEN OHNE FOLGEKOSTENABSCHÄTZUNG

Viele Wohnungsunternehmen haben aufgrund der Neuregelungen der Verordnung zur Umsetzung der novellierten abfallrechtlichen Gefährlichkeitskriterien (AVV) Probleme, ihre Dämmstoffabfälle zu entsorgen. Dies führt nicht nur zu Verzögerungen bei Sanierung und Neubau sondern verteuert auch den gesamten Prozess. Es sollte also dringend eine verpflichtende Folgenabschätzung im Rahmen der Gesetz- und Verordnungsgebung speziell in Bezug auf die Kosten des Wohnens eingeführt werden, findet nicht nur der GdW.

8. EUROCODES – UNDURCHSCHAUBARE BAUNORMEN

Aktuell entsteht ein erhöhter Aufwand bei der statischen, nicht praxisgerechten Bemessung von Normen. Die Eurocodes erweisen sich bei Baukonstruktionen häufig als unwirtschaftlicher als die ehemaligen DIN-Normen. Die Normen wurden in den letzten Jahren immer länger, immer unüberschaubarer, immer unverständlicher, beklagen Praktiker.

9. ALTERNATIVEN ZUM NEUBAU WERDEN KAUM DURCHGESPIELT

Eine Alternative zum Neubau benennt Blogger und Neubaukritiker Daniel Fuhrhop: „Am kostengünstigsten wäre es, gar nicht neu zu bauen, denn Neubau ist immer teuer. Günstiger wäre es, alle Möglichkeiten zu nutzen, unsere vorhandenen Häuser anders und besser zu nutzen.“

10. GRUNDSTÜCKSVERGABE NACH HÖCHSTPREISGEBOT

Kommunen sollten städtische Grundstücke grundsätzlich nach Konzeptqualität und nicht – wie bisher – im Höchstbieterverfahren vergeben. Das macht Bauen preiswerter, weil die Grundstücke billiger werden.