Immobilien : Neue Bauordnung, neuer Ärger

Wer künftig ein Haus errichtet, kann den Grundstein schneller legen. Viele Genehmigungen fallen einfach weg. Mit Bauen im rechtsfreien Raum hat das nichts zu tun. Wenn man sich nicht an die Regeln hält, droht der Abriss

Ralf Schönball

Bauherren können sich freuen: Die neue Bauordnung ist vom Abgeordnetenhaus verabschiedet und eröffnet ihnen ungeahnte Freiräume. Wer ein Erholungsgrundstück oder eine Datsche hat, kann ab Februar kommenden Jahres kleinere Anbauten ohne Genehmigung errichten. Dasselbe gilt für Carports oder überdachte Terrassen auf Eigenheimgrundstücken. Sogar der Bau von Mehrfamilienhäusern bis zu einer Höhe von 22 Metern muss der Baubehörde lediglich von einem Architekten eigener Wahl „angezeigt“ werden. Reagiert das Amt nicht binnen vier Wochen, dürfen die Baukolonnen anrücken.

Das ist nur ein Teil der Neuerungen, die das „Gesetz zur Vereinfachung des Berliner Baurechts“ bringt. Wirtschaftsminister Harald Wolf spricht deshalb von einer „radikal abgespeckten Bauordnung“. Ähnlich werten auch Vertreter von betroffenen Verbänden und Behörden die Reform. Ob das Projekt in Brandenburg erfolgreich ist, wo eine ähnliche Reform bereits umgesetzt wurde, wird derzeit noch ausgewertet. Kritische Stimmen mahnen jedoch, dass Bauherren keineswegs künftig von Normen und Bestimmungen des Baurechts befreit sind. An die Regeln der lokalen Bebauungspläne, von Landschafts- und Denkmalschutz und natürlich von Statik und Konstruktion muss sich jeder auch in Zukunft halten. Neu ist nur, dass der gestrenge Blick der Baubehörde nicht mehr vorher auf jedem Projekt lastet – stellen sich später aber Verstöße gegen Richtlinien heraus, droht im äußersten Fall sogar der Abriss.

„Auch wenn Häuser künftig genehmigungsfrei errichtet werden dürfen, müssen sich alle Beteiligte an die baurechtlichen Vorschriften halten“, sagt der auf das Thema spezialisierte Rechtsanwalt Axel Dyroff von der Kanzlei Schultz und Seldeneck. Dyroff rechnet damit, dass es künftig zwar weniger Prozesse gegen die Behörden zur Durchsetzung einer Baugenehmigung geben wird. „Dafür wird es mehr Verfahren geben, um den von Amts wegen verfügten Abriss von Neubauten abzuwenden“, so der Rechtsanwalt.

Das wird in der Fachabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ähnlich gesehen: „Im äußersten Fall können wir eine Beseitigungsanordnung verfügen oder eine Nutzungsuntersagung“, heißt es dort. Allerdings wird bei der Senatsverwaltung auch betont: „Künftig sind weniger Baugenehmigungen erforderlich. Die Bauaufsicht prüft wesentlich weniger als zuvor.“ Der Bauherr müsse sich selbst um Einhaltung der Richtlinien kümmern. Auf dem Bauherrn und seinem Architekten lastet also mehr Verantwortung. Der Vorteil der Neuerung: Stehen die Pläne, dann kann meistens schneller mit dem Bau begonnen werden.

Besonders schnell ist künftig die Errichtung von kleineren Bauten mit einer Fläche von maximal 30 Quadratmetern möglich, von Gewächshäusern, bis zu 100 Quadratmeter groß, von Garagen und Gartenlauben. Denn dafür braucht es keine Baugenehmigung. Doch Vorsicht: Handelt es sich bei dem Grundstück um ein Landschafts- oder Baudenkmal, müssen die Arbeiten von der zuständigen Aufsichtsbehörde genehmigt werden. Wichtig außerdem: Erfolgt die Zufahrt zu der neuen Garage über Gehwege muss das zuständige Tiefbauamt zustimmen.

Ist ein Haus mit einer Höhe von maximal 22 Metern geplant, dann haben die Baubehörden höchstens vier Wochen Zeit nach Einreichung der entsprechenden „Bauanzeige“ durch den zuständigen Architekten oder Bauingenieur, um Einwände geltend zu machen. Dies gilt aber nur, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, für das Planungsrecht besteht. Dieses reguliert die Art der Nutzung, die Höhe des Hauses und die Dichte der Bebauung – und auch an diese Bestimmungen muss sich der Bauherr natürlich künftig halten. Liegt kein Planungsrecht vor, dann tritt nach Angaben von Klaus Kammann, Vorsitzender des Ausschusses Gesetze und Verordnung bei der Architektenkammer Berlin, ein vereinfachtes Verfahren in Kraft. Auch das gab es in dieser Form zuvor noch nicht. Es soll gewährleisten, dass eine Baugenehmigung innerhalb eines Vierteljahres vorliegt.

Alle Fäden in der Hand behält die Baubehörde dagegen auch künftig, wenn ein Hochhaus oder Sonderbauten geplant sind. Dazu zählen Krankenhäuser, Schulen, Kitas und Altersheime, sowie Hotels und Gaststätten mit mehr als 40 Sitzplätzen. In diesen Fällen bleibt das alte Genehmigungsverfahren erhalten: Die Behörde prüft also unter anderem auch die Einhaltung der Bestimmungen von Brandschutz und Arbeitsrecht, die Statik, die Grundrisse sowie alle anderen Bestimmungen der Berliner Bauordnung.

Bleibt noch eine der wichtigsten Änderungen des neuen Baurechts: die Verringerung der Abstandsflächen zwischen benachbarten Bauten. „Hier tritt eine ganz neue Regelung in Kraft“, sagt Kristine Edmair, Vorsitzende vom Bund Deutscher Architekten in Berlin. Auf allen vier Seiten des Hauses muss der Abstand zum Nachbargrundstück 40 Prozent der Wandhöhe beim Neubau betragen. Bei einer zehn Meter hohen Wand, sind es also vier Meter. Eine Einschränkung gilt hier jedoch: Vor dem Fenster eines Aufenthaltsraums müssen mindestens neun Meter bis zur Grundstücksgrenze liegen. Diese Regelung ist umstritten. Denn sie wird nach Expertenmeinung dazu führen, dass Grundstücke in Berlin noch dichter bebaut werden.

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