Immobilien : Neue Fondsprodukte auf festeren Fundamenten

CORNELIA HEER

Obwohl die Miet- und Kaufpreise von Immobilien in Deutschland seit Jahren rückläufig sind, erfreuen sich Immobilienfonds zunehmender Beliebtheit.So legten Sparer 1996 rund 72 Mrd.DM in offene Immobilienfonds an, 1997 waren es schon rund 80 Mrd.DM.Obwohl die Renditen mit rund 4 Prozent geringer sind als am Aktienmarkt, überzeugen die Fonds Anleger offenbar immer noch, weil Immobilien als inflationsgeschützte Sachwerte mit stabilen Erträgen gelten.Nun hat der Gesetzgeber die Bedeutung der Immobilien für die langfristige Vermögensbildung sogar noch erhöht, indem er sie ins Dritte Finanzmarktförderungsgesetz einbezog.

Auf dieser Grundlage kommen jetzt sogenannte Alters-Vorsorge-Sondervermögen auf den Markt.In diesen Fonds dürfen die Manager entweder in Immobilien direkt oder in Anteile offener Immobilienfonds investieren und zwar zu maximal 30 Prozent des Fondsvermögens.Das Gesetz begünstigt ferner gemischte Fonds, sofern sie mindestens 10 Prozent und höchstens 30 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investieren.Da der Wert von Immobilien weniger schwankt als der Kurs von Aktien oder Renten, können sie in einem Portofolio die Gefahren der höheren "Volatilität" von Aktien- und Rentenpapieren reduzieren.

Trotz dieser Erfahrungswerte dürfte für die neuen Anlageformen der direkte Erwerb einer Immobilie wenig interessant sein, weil Suche und Verwaltung des Objekts reichlich Sachkenntnis und viel Zeit erfordern.Gerade deshalb läßt das Dritte Finanzmarktförderungsgesetz auch einen Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds zu.Die meisten Fondsgesellschaften, die Altersvorsorge-Sondervermögen auf den Markt bringen wollen, planen auch den Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds.

Wer aber sein Kapital in offene Immobilienfonds anlegt, dem stellt sich das Problem eines fehlenden Vergleichsmaßstabes (Benchmark).Benchmarks sind aber sehr wichtig, um die Leistung des Managements von offenen Immobilienfonds oder gemischten Immobilien- und Wertpapierportefeuilles gegenüber der Marktentwicklung beurteilen zu können.Den dazu erforderlichen Performanceindex für Immobilienanlagen gab es hierzulande bisher nicht.

Das soll sich nun ändern.Die Immobilienakademie der European Business School (ebs) in Berlin will einen Immobilien-Performanceindex für den deutschen Markt herausgeben: den "Deutschen Immobilien Index" (DIX).Die dafür erforderlichen Grundlagen legte die ebs letztes Jahr zusammen mit der britischen Investment Property Databank sowie 17 inländischen institutionellen Investoren, darunter sechs offene Immobilien-Publikumsfonds und ein -Spezialfonds.Zusammen decken sie rund ein Sechstel des deutschen Immobilienmarktes ab.Nachdem die Testphase im Dezember 1997 erfolgreich verlief, werden seit April 1998 bundesweit repräsentative Daten erhoben und zwar von der am 1.April 1998 gegründeten DID, Deutsche Immobilien Datenbank GmbH.Der DIX verwaltet eine systematische, fortwährend aktualisierte Immobiliendatenbank.Sie erlaubt institutionellen Investoren eine objektive Analyse des eigenen Immobilienportfolios.Auch ein Vergleich mit dem Portfolio von Wettbewerbern soll möglich sein.

Der Performanceindex untersucht die Entwicklung eines institutionellen Immobilienportefeuilles unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Modernisierungen, Käufen und Verkäufen sowie den Veränderungen der Immobilienwerte am Markt.Ähnliche Datenbanken existieren bereits in einigen europäischen Ländern - unter anderem in Großbritannien, Irland und Holland.

Mit der gebührenpflichtigen Portfolioanalyse, so die DID-Rechnung, wird sich die neue Gesellschaft selbst finanzieren.Der Öffentlichkeit soll der Immobilien-Performanceindex einmal jährlich kostenlos vorgelegt werden.Problematisch ist allerdings der Zeitraum zwischen Datenerhebung und Veröffentlichung des Performanceindexes.Das Basisjahr des erstmals veröffentlichten Indexes ist 1995; die darin eingerechneten cash-flows und Bewertungen stammen aus den Jahren 1996/97.Außerdem erlaubt der DIX keinen vollständigen Vergleich der offenen Immobilienfonds, weil er nur den deutschen Immobilienmarkt berücksichtigt.In fast allen Portefeuilles offener Fonds liegen aber inzwischen auch ausländische Immobilien - sie werden nicht erfaßt.Außerdem läßt der DIX die hohe Geldmarktkomponente der Fonds außen vor: Bis zu 49 Prozent des eingesammelten Kapitals dürfen die Gesellschaft am Geld- oder am Rentenmarkt anlegen.

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