Immobilien : Neuer Erlass verschärft Immobilienbesteuerung

Privaten Grundeigentümern droht Einstufung als Gewerbetreibender schon beim Verkauf eines einzelnen Hauses

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Private Käufer von Immobilien sollten diese grundsätzlich nicht vor einer Frist von zehn Jahren weiterverkaufen, wenn sie große steuerliche Nachteile vermeiden wollen. Diese Empfehlung sollte besonders dann befolgt werden, wenn mehrere Objekte gehandelt werden. Der Grund: Am 26.März erging ein Erlass des Bundesministerium für Finanzen an die Obersten Finanzbehörden der Länder. Der Erlass spitzt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes aus den vergangenen Jahren so zu, dass auch Privatleuten mit einem Händchen für ImmobilienGeschäfte eine gewerbliche Besteuerung droht – und das kommt sie teuer zu stehen.

„Wer dieser Gefahr entgehen will“, sagt Rechtsanwalt und Steuerberater Detlef Haritz, „sollte bei jedem Grundstücksverkauf die Spekulationsfrist einhalten.“ Diese Frist beträgt zehn Jahre und gilt ab dem Zeitpunkt vom Erwerb des betreffenden Objektes. Die Spekulationsfrist ist schon seit langer Zeit in Kraft bei privaten Grundstücksgeschäften und war vor einigen Jahren von zwei auf zehn Jahre angehoben worden. Wer vor dieser Frist eine Immobilie weiterverkauft, muss den Ertrag versteuern. Dagegen kann die Immobilie zehn Jahre nach dem Ankauf auch mit Gewinn wieder verkauft werden, ohne dass der Eigentümer Abgaben auf den Ertrag abführen müsste.

Diese Steuerfreiheit gilt grundsätzlich für beliebig viele Objektverkäufe, sofern jede einzelne Immobilie zehn Jahre lang im Eigentum des Käufers gehalten wurde. Denn nach Ablauf von zehn Jahren gelten auch die Regeln zur Einstufung von Immobiliengeschäften als gewerblicher Grundstückshandel. Diese Einstufung war bisher so erfolgt, dass der Verkauf von mehr als drei Objekten binen fünf Jahren als gewerblicher Grundstückshandel galt.

Auch diese Regelung ist jedoch durch den neuen Erlass verschärft worden: Wer beim Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist lediglich mit einer Spekulationssteuer auf den Ertrag rechnete, weil er weniger als drei Objekte gehandelt hat, macht seine Rechnung ohne Rücksicht auf den Steuerzugriff im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels. Denn bei Verkäufen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist droht nun grundsätzlich die Einstufung der Geschäfte als gewerblich.

Wird der Grundeigentümer vom Fiskus als Gewerbetreibender eingestuft, dann muss der Betroffene die Steuervorteile aus Abschreibungen, die er zuvor in seiner Eigenschaft als privater Grundeigentümer nutzen konnte, wieder zurückzahlen. Zusätzlich verlangt der Fiskus dann sechs Prozent Zinsen jährlich auf den zu erstattenden Betrag, gerechnet vom Zeitpunkt der Gewährung der nun aberkannten Steuervorteile. Dies kann sich besonders bei Ost-Immobilien, wo die Hälfte der Anschaffungskosten kurzfristig abgeschrieben werden konnte, zu einer hohen Nachforderung summieren.

Neben der Rückforderung früher gewährter Steuervorteile, muss der Betroffene Gewerbesteuer sowie Einkommensteuer auf den beim Verkauf erzielten Gewinn zahlen.

Mehr noch, durch den neuen Erlass kann ein privater Grundeigentümer schon bei einem einzelnen Immobiliengeschäft als Gewerbetreibender eingestuft werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Fiskus aufgrund der „Branchennähe“ des Betreffenden auf einen gewerblichen Hintergrund schließen kann. Wenn etwa die Ehefrau eines Bauträgers mit dessen Hilfe ein Grundstück erwirbt, bebaut und kurze Zeit vor Fertigstellung wieder verkauft, kann schon dieses eine Geschäft vom Fiskus als gewerblich eingestuft werden. Auch dann entfallen die Vorzüge, die steuerlich privat veranlagte Grundeigentümer genießen.

Diese zugespitzten Regelungen zum Grundstückshandel gelten ab sofort und zwar auch rückwirkend, wenn der Fiskus frühere Steuerbescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung ausgestellt hatte. ball

Der Erlass ist im Internet zu finden unter der Adresse: www.bundesfinanzministerium.de/Anlage23801/BMF-Schr_x.pdf

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