Immobilien: Neuland auf fremdem Boden

Von Christian Hunziker

Noch empfängt Bruce MacKay, der Projektmanager für die neue kanadische Botschaft, seine Gäste im nüchternen Ambiente des Internationalen Handelszentrums am Bahnhof Friedrichstraße. Dort müssen Botschafterin Marie Bernard-Meunier und ihre Mitarbeiter bis 2004 ausharren – erst dann werden sie in das neue Botschaftsgebäude an der nordwestlichen Ecke des Leipziger Platzes einziehen können. „Wir betrachten den Leipziger Platz als einen der besten Standorte in Berlin", sagt MacKay und schwärmt von der zentralen Lage zwischen Potsdamer und Pariser Platz. Einzigartig ist aber auch die Strategie, wie der neue Sitz der Diplomaten finanziert und gebaut wird.

Die wunderbare Lage hatte die Kanadier zunächst vor Probleme gestellt. Denn das rund 2900 Quadratmeter große Grundstück ist für die Bedürfnisse der Botschaft zu weitläufig. Die 120 Personen, die im Neubau arbeiten werden, benötigen etwa 7000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Dafür hätte die Hälfte des Grundstücks ausgereicht. Das Grundstück also teilen? Das war mit den städtebaulichen Prinzipien des Senats nicht zu vereinbaren. Das ganze Grundstück bebauen und die nicht benötigten Büros vermieten? Ging ebenfalls nicht, weil es dem Staat nach kanadischem Recht untersagt ist, als Vermieter aufzutreten. Blieb nur eine Möglichkeit: private Unternehmen mit ins Boot nehmen und eine Public Private Partnership (PPP) auf die Beine stellen.

Und die sieht so aus: Bauherrin ist die Canada House KG, eine hundertprozentige Tochter der in München ansässigen Hannover Leasing. Diese gehört wiederum zu 50 Prozent der Landesbank Hessen-Thüringen. Für die termingerechte Fertigstellung des Gebäudes ist die Tercon Immobilien Projektentwicklungs-GmbH als Generalübernehmerin verantwortlich. Die Tochter des IVG-Konzerns hat den Botschaftsbau zu einem wichtigen Geschäftsfeld gemacht; sie betreut auch den Neubau der deutschen Botschaft in Bukarest und die Umgestaltung eines Altbaus in der Berliner Dorotheenstraße zur rumänischen Botschaft. Für das Facility Management schließlich erhielt die Agiplan Technosoft AG den Zuschlag.

Laut MacKay bezahlt der kanadische Staat an die Canada House KG für die vertraglich festgelegte Nutzungszeit von 35 Jahren einen Betrag von rund 19 Millionen Euro. Das entspricht den anteiligen Baukosten. Hinzu kommen die laufenden Betriebskosten. Gleichwohl ist die Botschaft keine normale Mieterin, so Martin Wiemann. Der Rechtsanwalt aus der Sozietät Freshfields Bruckhaus Deringer war bei den Vertragsverhandlungen beratend tätig und ließ zu Gunsten der prominenten Mieterin ein Dauernutzungsrecht im Grundbuch eintragen. Dagegen geht das Grundstück im Erbbaurecht an die Canada House KG. Nach Ablauf von 35 Jahren übernimmt der kanadische Staat jedoch das Grundstück und das Gebäude.

An dem Botschaftstrakt, so die Darstellung von Wiemann, verdient der Investor kein Geld. Seine Rendite muss er durch die Vermietung der kommerziell nutzbaren Flächen erwirtschaften. Dazu zählen Ladenlokale und Gastronomieflächen im Erdgeschoss, wo eine öffentliche Passage den Leipziger Platz mit der Ebertstraße verbinden wird, sowie Büros und einige Wohnungen in den Obergeschossen. Dass sich durch das Nebeneinander von kommerzieller und diplomatischer Nutzung Probleme ergeben können, räumt MacKay ein. Allerdings löse man diese, indem man die beiden Bereiche weitgehend voneinander trenne.

Die erste in PPP entstandene Botschaft in Berlin wird die kanadische Vertretung indes nicht sein: Großbritannien ließ seine vor zwei Jahren eröffnete Botschaft an der Wilhelmstraße von einer Tochtergesellschaft der Bilfinger Berger AG mit dem Kürzel Bot finanzieren, errichten und betreiben. Bot steht für ein häufig angewandtes PPP-Modell, nämlich build - operate - transfer (bauen - bewirtschaften - übertragen). Der Vertrag zwischen Großbritannien und dem privaten Investor läuft über einen Zeitraum von 30 Jahren. Danach kann das Vereinigte Königreich das Gebäude zurückerwerben oder den Mietvertrag um weitere 30 Jahre verlängern. Anders als bei der kanadischen Botschaft gibt es bei der britischen Vertretung keine kommerziell genutzten Flächen.

Dass zu ihrem Komplex frei vermietbare Büros gehören, betrachten die Kanadier indes eher als Vorteil: Sollten die Beziehungen zwischen Deutschland und Kanada so florieren, dass die Räumlichkeiten nicht mehr ausreichen, mietet die Botschaft weitere Büros im hinteren Gebäudeteil.

Auch bei der Architektur, geht Kanada eigene Wege. In einem Wettbewerb setzte sich ein Team aus drei kanadischen Büros unter Führung von Kuwabara Payne McKenna Blumberg Architects durch. Die Planer standen nach eigenen Worten vor der Aufgabe, zwei Aspekte zu vereinen: „den Wunsch, unserer nationalen Identität Ausdruck zu verleihen, und die Verpflichtung, ein Gebäude zu schaffen, das die städtebaulichen Richtlinien achtet, nach denen Berlin aufgebaut wird“.

Äußerlich fügt sich das zehngeschossige Botschaftsgebäude nahtlos in die Reihe der anderen Neubauten am Leipziger Platz ein. An die Heimat aber erinnert zum Beispiel das Dach: Auf diesem bilden die Planer das Delta des Flusses MacKenzie nach – nicht mit Wasser, sondern mit blauem Glas.

Im Inneren arbeiten die Architekten mit heimischen Materialien, mit Tyndall-Kalkstein aus Manitoba, Eramosa-Marmor und diversen Granitarten. Auch Holz spielt eine große Rolle, vor allem in der holzvertäfelten Timber Hall, die sich über mehrere Stockwerke erstreckt und in der ersten Etage einen mit allen technischen Finessen ausgestatteten Konferenzsaal enthält. Dort sollen nicht nur Wirtschaftspräsentationen stattfinden, sondern auch künstlerische Darbietungen, insbesondere aus dem in Kanada stark vertretenen Bereich der New-Media-Kunst. „In Kanada ist alles zeitgenössisch“, sagt der für Kultur zuständige Botschaftsrat Jean Fredette schmunzelnd. Sogar die Finanzierung des Berliner Botschaftsgebäudes.

NAME