Immobilien : Nicht alles ist Teufelswerk

Der Ruf geschlossener Immobilienfonds ist durch viele Pleiten angekratzt. Dennoch kommt nun ein neuer „Berlinfonds“ auf den Markt. Und das Angebot, sich an einem Produktionsstandort der Schering AG zu beteiligen, ist solide - wenn man das Risiko liebt

Ralf Schönball

Für die einen sind sie Teufelswerk vom grauen Kapitalmarkt. Für die anderen ein Instrument zur Finanzierung von Immobilien. Und als sie erfunden wurden, wollte jeder einen haben, weil man unerhört viele Steuern damit sparen konnte. Dann kam das böse Erwachen: Viele Geschlossene Immobilienfonds standen vor der Pleite, die Anleger hatten ihr Kapital verloren, und den einen oder anderen Bankkonzern kostete der Ausflug in das Fondsgeschäft Milliarden.

Deshalb sind die Zeiten heute schwer für Fondsverkäufer. Zumal der Fiskus keine Steuergeschenke mehr macht. Das hält einige Initiatoren nicht davon ab, neue Geschlossene Immobilienfonds anzubieten. Zum Beispiel eine Tochter der früheren BfG- und heutigen SEB-Bank: die Deutsche Structured Finance. Sie bietet Anlegern eine Beteiligung an dem DSF Berlinbiotechpark GmbH &Co KG.

Das klingt nach Zukunft: Die so genannten Biotechnologien und Lifesciences boomen. Im Fall des Berlinbiotechparks baut die Zukunft sogar auf einer soliden Vergangenheit auf: Die ältesten Bauten auf dem Gelände stehen seit 1895, die jüngsten entstanden in den 1990er Jahren. Denn der ehemalige Eigentümer, der das Gelände an den Fonds verkaufte, ist die Aktiengesellschaft Schering. Sie mietet nun den größten Teil der Labors und Büroräume; andere Hersteller von Pharmazeutika nutzen die übrigen Flächen.

Und das ist eines der Vorzüge dieses Angebots. Denn der Berliner Pharmariese erwartet einen Betriebsgewinn von zehn Prozent in diesem Jahr. Der Umsatz wuchs zuletzt um fünf Prozent. Das sind gute Voraussetzungen dafür, dass die Aktiengesellschaft trotz eines Rückschlages bei der Genehmigung eines Hormonpräparates und Währungskursrisiken, pünktlich ihre Mieten bezahlt. Für den Fondsanleger ist das schon mehr als „die halbe Miete“: Denn Schering nutzt mehr als 70 Prozent der bestehenden Bauten auf dem Charlottenburger Gelände. Und da das Geld, das Anleger vom Fonds erhalten, ja aus den Mieten der Fondsimmobilien kommt, ist es gut, einen so solventen Nutzer zu haben.

Ein industrieller Kern

Rund um diesen „industriellen Kern“ arbeiten kleinere Firmen aus der selben Branche. Metanomics zum Beispiel, Noxxon Pharma und PharmalytiCon. Sie profitieren von der Infrastruktur auf dem Gelände. Nach Angaben von Stefan Irsigler, Vertriebsmitarbeiter des Fondsinitiators, nutzen sie zum Beispiel die Stickstofftanks sowie die Reinräume, die vor Ort eingerichtet sind.

Es ist eher unwahrscheinlich, dass diese stark spezialisierten Firmen kurzfristig ihre Koffer packen und neue Produktionsflächen suchen: Ein solcher Umzug wäre aufwendig und teuer. Allerdings ist das ebenso wenig ausgeschlossen wie Mietausfälle. Zumal es um die Pharma-Branche nicht zum Besten steht. Im Falle solcher Pleiten wäre ein Umbau der biochemischen Labors – sagen wir: in Rechtsanwaltsbüros – kostspielig und verspräche wegen des Überangebots an Büroflächen in der Stadt wenig Ertrag.

Treten keine größere Mietausfälle ein, dann stellt der Fondsinitiator dem Anleger Erträge bis zum Jahr 2008 in Aussicht. Danach sollen die Immobilien verkauft werden. Mit diesem Ziel unterscheidet sich die Deutsche Structured Finance von manch’ anderem Anbieter, der eine Auflösung der Fondsgesellschaft erst gar nicht vorsieht, weil er gut an den Verwaltungsgebühren verdient. Unerfreulich für den Anleger, denn er weiß dann nicht, ob und wann er überhaupt sein Kapital zurück bekommt.

Das ist hier anders. Und die „Pharma-Immobilie“ beflügelt sogar die Fantasie: Die Produktionsflächen auf dem Gelände sollen durch Neubauten deutlich zunehmen. Entsprechende Bauvoranfragen hat die Fondsgesellschaft bereits gestellt. Sogar die Finanzierung steht. Als Bankentochter kann der Fondsinitiator bei seiner Muttergesellschaft die Kredite abrufen. Dadurch verdient der ganze Konzern. Allerdings ist die Aareal Bank vorsichtig genug, das Baugeld erst dann zu überweisen, wenn Mieter Verträge für mindestens 65 Prozent der Flächen in den jeweiligen Neubauten unterzeichnet haben.

Das macht deutlich, dass auch hier Spekulation mit im Spiel ist: Ob sich die Hoffnungen des Anlegers auf höhere Renditen verwirklichen, hängt vom Wachstum der Branche ab. Der Initiator des Fonds schließt jedenfalls nicht aus, dass die Neubauten überhaupt nicht gebaut werden. Dieses „pessimistische Szenario“ haben die Manager neben einem optimistischen Kalkül in ihrem Verkaufsprospekt durchgerechnet. Im schlechteren der zwei Fälle bekommt der Anleger für sein Kapital eine Rendite von gerade mal vier Prozent. Bei den Risiken, die mit jeder Immobilienanlage verbunden sind, ist das eine wenig verlockende Perspektive.

Doch es gibt auch das andere, positivere Szenario. Das geht von der Erweiterung des heute 48000 Quadratmeter vermietbarer Fläche umfassenden Areals um 86000 Quadratmeter Nutzfläche aus. Die Entwickler rechnen damit, dass sie für jeden Quadratmeter Bürofläche 10,85 Euro pro Monat bekommen, für die Labors 11,25 Euro. Das ist wenig angesichts der Preise, die die Firmen heute bezahlen: Die Durchschnittsmiete beträgt 12 Euro. Üben sich die Planer also in Bescheidenheit?

Nein, weil die Durchschnittsmiete einen falschen Eindruck erweckt. Ausgerechnet der größte Nutzer von Flächen auf dem Gelände, die Schering AG, bezahlt über einen Euro je Quadratmeter und Monat mehr als alle anderen Mieter. Die höhere Miete bezahlt Schering freiwillig, weil der Konzern dadurch beim Verkauf seines ehemaligen Betriebsgelände kasse machen konnte. Hintergrund: Je höher der Mietpreis ist, desto höher ist der Kaufpreis einer Immobilie, weil dieser auf Grundlage der Jahresmieteinnahmen ausgehandelt wird. Der Pharma-Konzern kassierte einen Kaufpreis von mehr als 68 Millionen Euro. Das entspricht dem Zehnfachen der Jahresmieteinnahmen. Der Geldsegen poliert die Bilanz der Aktiengesellschaft auf. Dass sie dafür jahrelang relativ hohe Mieten bezahlen muss, dürfte weniger ins Gewicht fallen: Die Mietzahlungen verringern den zu versteuernden Gewinn. Wie hoch die Schering-Mieten sind, zeigt auch der Vergleich mit anderen Nutzern des Areals: Metanomics zahlt 7,87 Euro, PharmalytiCon 9,27 Euro je Quadratmeter und Monat.

Diese Strategie von Schering hat für den Fonds einen Haken. Denn wenn 2008 der Verkauf der Immobilien ansteht, wird der Kaufinteressent die hohen Mieten von Schering in Frage stellen. Zumal die Verträge mit dem Pharma-Riesen zu dem vom Fonds geplanten Verkaufszeitpunkt nur noch drei und in einigen Fällen sechs Jahre laufen. Ob Schering anschließend weiterhin die heute aus eigenen Interessen hingenommenen, hohen Mieten weiter bezahlt, ist ungewiss. Zahlt die AG wenig, dann wird der Fonds beim Verkauf der Immobilien einen geringeren Kaufpreis erzielen, als prognostiziert.

Vor diesem Hintergrund muss sich der Anleger fragen, ob er sich mit diesem Fonds an einer Immobilie zu einem „martktgerechten“ Preis beteiligt. Zumal der Initiator des Beteiligungsangebots die Bauten nicht zum Kaufpreis in den Fonds einbringen konnte, da er Nebenkosten für den Erwerb, und Aufwendungen für seine Bemühungen sowie für die Erweiterungen des Areals in Rechnung stellen muss. Kurz, in den Fonds gehen die Liegenschaften zum 11,38-fachen der derzeitigen Jahresmieteinnahmen ein. Das ist jedoch vertretbar, zumal sich die „fondsbezogenen Kosten“ mit gut sechs Prozent in engen Grenzen halten. In der sonst unbescheidenen Branche, deren Manager sich schon mal zwanzig Prozent so genannter weicher Kosten kredenzen, ist das vorbildlich. Vorbildlich ist auch der Prospekt. Er legt die Risiken, bis hin zur Gefahr von Altlasten, offen. Einzige Ausnahme: der vergleichsweise hohe Mietpreis von Schering bleibt unerwähnt. Und daher sind auch Zweifel daran erlaubt, ob die Fondsimmobilie 2008 zum 12,5-fachen der (hohen) Mieteinnahmen einen Käufer finden wird. Positiv dagegen die wichtigen Hinweise auch auf steuerliche Risiken: Zum Beispiel wenn Anleger ihren Fondsanteil durch einen Bankkredit finanzieren, um die Zinsen von der Steuerschuld abzuziehen - hier kann Liebhaberei drohen.

Fazit: Auch dieser Geschlossene Immobilienfonds ist eine unternehmerische und daher riskante Beteiligung. Doch der seit einem Jahrhundert etablierte Produktionsstandort sowie die dort ansässigen Firmen, versprechen mehr Einnahmesicherheit als bei konventionellen Immobilienfonds. Auch die Perspektive, durch Neubauen mehr Mieten und damit höhere Renditen zu erzielen, ist interessant: Bis zu 17 Prozent winken dem Anleger im optimistischen Szenario. Allerdings wird es nicht leicht werden, diese Visionen Realität werden zu lassen. Hier geben sich die Fondsmanager keinen Illusionen hin. Vorsichtshalber haben sie für die Vermarktung der Neubauten einen jährlichen Etat von bis zu 568000 Euro angesetzt.

Wer aber das Risiko liebt, findet in dem Fonds der Deutschen Structured Finance eines der interessanteren Angebote am Markt.

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