Immobilien: Nicht einfach ab und weg – sonst ist danach alles hin

Sommerzeit, Urlaubszeit – jetzt, zur Ferienzeit sind viele Wohnungen wochenlang unbeaufsichtigt. Natürlich haben auch Mieter das Recht unbegrenzt lange und oft zu verreisen. Allerdings haben sie für ihre Wohnung auch dann eine Obhutspflicht, wenn sie abwesend sind. Und wer die verletzt, riskiert es, vom Vermieter für Schäden haftbar gemacht zu werden. Schlimmstenfalls droht bei Missachtung der Pflichten aus dem Mietvertrag sogar die Kündigung.

Das fängt mit scheinbar Banalem an: „Der Mieter muss sicherstellen, dass Mietzahlungen regelmäßig erfolgen", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD Bundesverbands – etwa durch einen Dauerauftrag. Denn spätestens wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten ausmacht, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. Auch dann, wenn bloß während der Abwesenheit ein Malheur mit dem Konto passiert ist.

Außerdem muss der Mieter sicherstellen, dass Schäden in und an der Wohnung vermieden werden, und es sofort dem Vermieter melden, wenn sie doch auftreten. Bei ernsten Gefahrensituationen sofort, bei kleineren Schäden ist eine Meldung innerhalb von zwei Wochen ausreichend. Daher empfiehlt es sich, jemanden zu haben, der während des Urlaubs ab und zu in die Wohnung geht und mit allen notwendigen Telefonnummern ausgestattet ist. Häufig erklären sich Nachbarn oder Bekannte bereit, in der Wohnung nach dem Rechten zu schauen. Wer einen solchen „Housesitter“ hat, sollte ihn gerade bei längerer Abwesenheit auch gleich darum bitten, gelegentlich die Wohnung durchzulüften, um so Schimmel vorzubeugen. Denn wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften des Mieters zurückzuführen ist, gibt es keine Chance auf Mietminderung (OLG Frankfurt, AZ 19 U 7/99). Ist der Mieter bis in die kalte Jahreszeit hinein nicht zu Hause, muss er außerdem dafür sorgen, dass die Leitungen nicht einfrieren, etwa indem ein bisschen geheizt wird (BGH, AZ VIII ZR 173/66). Und: Ist ein Wasserhahn zwar zugedreht, aber nicht so, dass er auch bei Druckschwankungen dicht bleibt, haftet ebenfalls der Bewohner (OLG Stuttgart, AZ 7U 135/05). Aber ob private Lösung oder kommerzieller Housesitter: Wer sich dazu entschließt, seine Wohnung einem Dritten zu überlassen, sollte die Wahl der Person sorgfältig treffen. Denn versäumt es der Aufpasser, den Pflichten aus dem Mietvertrag angemessen nachzukommen oder entsteht zum Beispiel zu viel Lärm, so haftet nach wie vor der Mieter gegenüber dem Vermieter und muss auch für das Fehlverhalten des anderen geradestehen.

Dazu muss der Vermieter für den Fall der Fälle die Möglichkeit haben, im Notfall schnell in die Wohnung zu gelangen, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder falls ein Feuer ausbricht (BGH, AZ VIII ZR 164/70). „Der Mieter muss den Vermieter daher darüber informieren, wer einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt“, so Schick. Kann der Vermieter Schäden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, kann er auch hier unter Umständen Schadenersatz reklamieren. Einen eigenen Ersatzschlüssel darf der Vermieter aber auch für solche Notfälle nicht verlangen.

Nicht vergessen sollte man auch, vereinbarte Gemeinschaftsdienste wie die Reinigung des Treppenhauses oder das Fegen des Gehwegs für die Zeit der Abwesenheit zu organisieren, zum Beispiel, indem man Dienste mit Nachbarn tauscht. „Wenn das nicht möglich ist, muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und beispielsweise einen Putzservice beauftragen", sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei Joerss-Rechtsanwälte in Berlin. Bei besonders schwerem Fehlverhalten kann der Vermieter sogar den Mietvertrag kündigen: Zum Beispiel dann nämlich, wenn grobe Verstöße gegen die Reinigungspflichten vorliegen, die zu einer erheblichen Störung des Hausfriedens führen (AG Wiesbaden, AZ 91 C 2213/99-19) oder bei wiederholtem Verstoß, obwohl der Vermieter den Mieter bereits abgemahnt hatte.Tsp