Immobilien: Nicht immer alles auf eine Karte setzen Wann eine Aufteilung des Baugeld-Kredites sinnvoll ist

Viele Banken bieten Häuslebauern eine Teilung ihres Immobilienkredits in zwei Darlehen mit unterschiedlich langen Laufzeiten an. Die Folge: Wenn der erste Kredit mit der kurzen Laufzeit endet, ist ein Wechsel der Bank fast unmöglich. Der Schuldner ist bis zum Ende der Laufzeit beider Darlehen an das Institut gebunden.

Denn für den Kunden ist es in der Regel schwierig, einen Kredit zu günstigen Zinsen zu bekommen, wenn dieser nur an zweiter Stelle des Grundbuchs durch die Immobilie abgesichert ist. Und selbst wenn das zuerst auslaufende Darlehen mit der kurzen Laufzeit an erster Rangstelle im Grundbuch steht, hat sich die Bank meistens für ihr zweites Darlehen Rückgewähranspruch gesichert. Das bedeutet: Ohne ihre Zustimmung kann der Schuldner nicht frei über die erste Grundbuchstelle verfügen. Kurz: Auch in diesem Fall ist ein Bankwechsel schwierig.

Aus einer solchen Lage befreit sich nur, wer über eine weitere Immobilie verfügt, auf der keine Schulden im ersten Rang des Grundbuches lasten. Ist dies nicht der Fall, dann wird das Folgeangebot des Bankers wenig attraktiv sein. Dann gilt es, den Schaden zu begrenzen. Zumindest die Zinsbindungsfrist für das neue Anschlussdarlehen sollte auf keinen Fall länger laufen als die Restlaufzeit des zweiten Teiles des Darlehens. Sonst ist der Schuldner später wieder in derselben Lage - und erneut profitiert die Bank.

Es gibt allerdings Fälle, in denen eine Aufteilung des Darlehens mit unterschiedlichen Bindungszeiten sinnvoll ist. Zum Beispiel wenn der Schuldner kein Anschlussdarlehen mehr benötigt, weil er das zuerst auslaufende Darlehen beispielsweise durch die Eigenheimzulage oder durch den Einsatz eines Bauspardarlehens ersetzen kann. Denn Bausparkassen begnügen sich mit der zweiten Stelle im Grundbuch und finanzieren maximal rund 80 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie ohne Aufschlag. Wichtig: Der Bausparvertrag muss tatsächlich zuteilungsreif sein, wenn das andere Darlehen ausläuft.

Sinnvoll ist eine Strategie zur Teilung des Darlehens auch dann, wenn die Zinsen für die zwei Kredite zehn und 15 Jahre fest vereinbart sind. Denn der Schuldner kann ein Darlehen mit 15jähriger Laufzeit nach zehn Jahren und sechs Monaten kündigen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. Das weiß natürlich auch der Banker, und er muss fürchten, dass der Kunde beide Kredite nach zehn Jahren kündigt, wenn er ihm keine günstigen Zinsen bietet. Die Folge sind meistens gute oder zumindest marktübliche Zinskonditionen.

Der Autor ist Inhaber der fmh-Finanzberatung.

Max Herbst