Immobilien: Nichts Genaues weiß man nicht

Von Wohnungen in Neu Döberitz sind diePreise, nicht aber die Bauausführungen zu erfahrenVON HANS PFEIFER W enn Berliner die Hektik der Metropole verwünschen,dann zieht es sie ins Umland.Wer nicht nur am Wochenende, sondern an jedem Feiereabend die Ruhe des weiten Grüns sucht, der hat seine liebe Mühe Not mit der Wohnungssuche.Der Immobilienspiegel leistet Hilfestellung: eine Serie übers Wohnen im Speckgürtel. Für die meisten Anleger kommtder Wohnungsbau nahe der Gemeinde Dallgow-Döberitz zu spät.Erst in zwei bis drei Wochen wird ein Reihen-Muster-Haus fertiggestellt sein.Nur Schnellentschlossene können sich dann noch die Sonderabschreibung von 50 Prozent der Anschaffungskostensichern: Das "Steuergeschenk" wird zur Jahresfrist zusammengestrichen - wer allerdings wenigstens eine Anzahlung leistet, etwa auf eine der hier geplanten 70 Eigentumswohnungen, kann die Sonder-Afa bei seinem Finanzamt gelten machen, auch wenn die Immobilie erst Ende des Jahres 1997 fertiggestellt sein sollte. Geplant war eine derartig späte Realisierung der ersten Wohneinheiten nicht, das Bauvorhaben Neu Döberitz geriet in Verzug.Ursprünglich sollten die ersten acht des insgesamt 100 Hektar umfassenden Siedlungsgebietes - das Wohngebiet entsteht auf dem ältesten Truppenübungsplatz Deutschlands - bereits 1995 baureif sein.Nun ist der Baubeginn erst für den Oktoberdieses Jahres terminiert.Die Schuld für die Verspätung waren Verzögerungen bei der Erteilung des Förderbescheids durch die Behörden des Landes Brandenburg, das sagt zumindest Martin Kleinschmitt, Vorstandsvorsitzender der HerlitzFalkenhöh AG.Das Unternehmen hat zusammen mit der Landesentwicklungsgesellschaft Brandenburg eine Projektgemeinschaft gegründet, die das größte Wohnungsbauvorhabendes Landes innerhalb der nächsten zehn bis fünfzehn Jahre verwirklichen soll.Rund 9000 Menschen sollen dort einmal in 3800 bis 4000 Wohnungen leben.Die Investitionssumme für die Hochbaumassnahmen beträgt insgesamt rund 1,4 Mrd.DM. Daß Neu Döberitz für die Steuersparwünsche von besserverdienenden Anlegern zu spät kommt, das kann dem Projekt nur gut tun.Denn das zwingt die Investoren dazu, sich beim Planen und Bauen vorrangig auf die Bedürfnisse von solchen Erwerbern zu konzentrieren, die die Häuser selbst bewohnen wollen."Wir bauen keine Siedlung, sondern eine Stadt", sagt Martin Kleinschmitt.Außerdem solle Neu Döberitz preiswertes Bauen und Wohnen bieten.Ziel des Investors ist es, Reihenhäuser mit einer Grundfläche von 100 Quadratmetern zu einem Gesamtpreis von 350000 DM anzubieten, also für 3500 DM pro Quadratmeter. Die Kosten für das vom Investor erschlosseneGrundstück schlagen mit 380 DM je Quadratmeter zu Buche.Vor der "Landnahme" durch Herlitz wurde Bauland in Dallgow-Döberitz mit Preisen zwischen 180 DM und 260 DM eingestuft.Die Preisdifferenz zeigt, wie groß das Wertsteigerungspotential in dieser Lage ist - wenn Infrastruktur und Erschließung erfolgt sind. Damit die Rechnung auch aufgeht, verfolgt Kleinschmitt zwei Strategien.Zum einen soll das Bauen konsequent kostensparend erfolgen.Das heißt: preiswerter Einkauf von Baustoffen und Bauteilen, rationelle Bauorganisationsowie eine ausgeklügelte Logistik.Das alles soll die Erstellungskosten im Vergleich zu konventionellen Bauten um 30 Prozent senken sollen.Außerdem werden die Häuser in verschiedenen Ausstattungs- und Ausbauvarianten angeboten,was den Eigentümern Spielraum für Eigenleistungen einräumt. Wer möchte, und es sich auch leisten kann, der kann natürlich auch eines der Eigenheime mit gehobener Ausstattung erwerben, das kostet bis zu 600000 DM.Dafürbekommt der Käufer dann allerdings einen Vollkeller, eine Garage, Fußbodenheizungen, Bäder in jeder Etage sowie komplette Einbauküchen.Nicht nur beim Preis, auch architektonisch setzt der Investor auf Vielfalt.Martin Kleinschmittwill vom märkischen Ziegelbau bis zum Bauhausstil keine gestalterische Variante ausschließen. Noch ist allerdings von alldem nichts zu sehen - nicht einmal Modelle oder detaillierte Zeichnungen kann der Investor zum jetzigen Zeitpunkt vorweisen.Lediglich die Rahmenbedingungen stehen fest: Die Projektgemeinschaft will höchstens dreigeschossige Bauten zulassen, die allerdings mit Einfamilien- Reihen- und Doppelhäusern durchsetzen.Die Höhe wird in weiten Teilen des Gebietes durch 2800 vorhandene, teilweise hundertjährige Bäume vorgegeben.Kindergärten, Schulen, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsstätten und Gemeindeeinrichtungen sind geplant - sie sind allerdings für das Funktionieren der Siedlung angesichts ihres Umfeld auch unerläßlich.Denn bei aller Begeisterung für die neue Stadt in günstiger Lage, dieProbleme liegen auf der Hand, die mit der Ansiedlung von 9000 "Neudöberitzern" verbunden sind: Die Gemeinde Dallgow-Döberitz zählt bis dato nur etwa 3100 Einwohner. Soll die Lebensqualität in dieser Lage am Rande der Döberitzer Heide nicht zerstört werden, so darf die neue Siedlung nicht den vorhandenen Charakter zerstören.Der ist, bei aller nähe zu Berlin, noch durch die ländlichen Gefilde der Mark Brandenburg geprägt.In nächster Nähe zur Döberitzer Heide schließen sich im Osten Grunewald und Wannsee an, im Süden das See- und Waldgebiet von Sacrow, im Westen die Kanal-, Fließ- und Seenlandschaft der Havel um die Obstanbaugebiete von Marquardt, Ketzin und Werder - dennoch sind es bis zur Stadtgrenze von Berlin gerade mal sechsKilometer.Die Bundesstraße 5 sowie die nahe Autobahn A 10 verbinden Dallgow-Döberitz bequem mit der Hauptstadt und dem Umland gleichermaßen.Beim öffentlichenNahverkehr werden die Bewohner von Neu Döberitz auf die Regionalbahnverbindung RB 10 aus Wustermark angewiesen sein, Dallgow-Döberitz verfügt über einen Haltepunkt.Derzeit verkehren die Züge noch im Halbstundentakt, bis indie City beträgt die Fahrzeit eine halbe Stunde.Das geht schneller als über die vielbefahrene Bundesstraße 5, wenn auch nicht bequemer, denn die Regionalbahn wird nur bis zum Westkreuz geführt, erst dort erreicht man die S-Bahn. Vorteile - Nachteile+ Schöne Grünlage am Westrand von Berlin; + attraktive Umgebung; + alter Baumbestand;- Größe der Siedlung sprengt den Rahmen der vorhandenen, ländlichen Strukturen; - keine umfassende Bewertung des Angebots möglich: Detailplanungen noch nicht erfolgt.

HANS PFEIFER