Notar: Wenn zwei Käufer einen Vertrag haben

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe ein Grundstück erworben. Der Pächter des Grundstücks hatte allerdings ein Vorkaufsrecht, das ihm vom Verkäufer eingeräumt worden und im Grundbuch eingetragen war. Ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, konnte nicht geklärt werden. Nach der Beurkundung meines Kaufvertrages hatte der Notar dem Pächter meinen Kaufvertrag übermittelt und um Mitteilung gebeten, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben wolle. Der bejahte dies. Der Verkäufer hat dann das Grundstück an den Vorkaufsberechtigten übertragen. Muss ich nun die Notarkosten für meinen Kaufvertrag bezahlen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Vorkaufsrechte ermöglichen es dem Berechtigten, eine Immobilie zu erwerben, wenn der Verkäufer diese an einen Käufer verkauft. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts tritt neben den Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer ein weiterer selbständiger Vertrag zwischen Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten. Für diesen Vertrag gelten grundsätzlich die gleichen Bestimmungen aus dem Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Es gibt unterschiedliche Vorkaufsrechte. Zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten gehören z. B. das Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken und das der Miterben beim Verkauf eines Erbteils. Das bekannteste dürfte das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum sein. Vorkaufsrechte können zudem durch einen Vertrag vereinbart werden. Besteht ein Vorkaufsrecht, so muss der Notar über die rechtliche Bedeutung des Vorkaufsrechts aufklären. Es treten regelmäßig Probleme bei der Finanzierung des Kaufpreises auf: Solange nicht klar ist, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, wird der Käufer seinen Darlehensvertrag nicht unterzeichnen wollen. Er muss nämlich damit rechnen, dass die den Kaufpreis finanzierende Bank eine Nichtabnahmeentschädigung von ihm verlangen wird. Dies wird sie dann tun, wenn er das Darlehen später nicht mehr ausbezahlt haben will, weil der Verkäufer das Grundstück an den Vorkaufsberechtigten übertragen hat.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Da bei der Ausübung des Vorkaufsrechts automatisch zwei Kaufverträge entstehen, ist es die Aufgabe des Notars, Regelungen für den Fall zu treffen, dass Vorkaufsrecht auch tatsächlich ausgeübt wird. Insofern führt der Notar im Vertrag aus, wann bei Ausübung des Vorkaufsrechts Ihre Notarkosten vom Verkäufer zu tragen sind, der sie dann regelmäßig vom Vorkaufsberechtigten erstattet bekommt.

Wenn es keine spezielle Regelung (bei Ausübung des Vorkaufsrechts) gibt, sind die Kosten von Ihnen zu tragen. Also überprüfen Sie möglichst vor Vertragsabschluss, ob der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben will. Notfalls kann auch der Verkäufer mit diesem einen Verzichtsvertrag – gegebenenfalls gegen Zahlung eines Abfindungsbetrages – schließen. Dies erleichtert den Verkauf ganz erheblich.