Immobilien : Notlage durch Umlage

Dürfen Wohnungseigentümer eine Dachsanierung beschließen, ohne zuvor die Kostenverteilung zu klären?

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentumsanlage muss demnächst das Dach instand gesetzt werden. Für die Sanierung ist insgesamt mit Kosten in Höhe von 200 000 Euro zu rechnen. Ein Anteil von 60 000 Euro soll aus der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden. Die anderen 140 000 Euro sollen durch „außerplanmäßige Zahlungen“ der Wohnungseigentümer aufgebracht werden. Die Eigentümer haben mittlerweile der Dachsanierung zugestimmt und ihre Einzelheiten beschlossen. Nicht geklärt ist hingegen, welche Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen. Ist das richtig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nein, das ist nicht richtig. Steht eine Baumaßnahme an, ist zwischen dieser und den dafür anfallenden Kosten zu unterscheiden. Die Frage, ob die Baumaßnahme ordnungsmäßig ist, bestimmt sich nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 bzw. §§ 22 Abs. 1 bis Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz WEG. Welche dieser Normen einschlägig ist, ist Frage des Einzelfalls. Die Reparatur eines schadhaften Daches ist eine Instandsetzung. Für diese gilt § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Eine andere Frage ist, wie die Kosten für eine solche Reparatur aufgebracht werden. Hier stehen mehrere Wege offen. Eine Möglichkeit ist die Finanzierung über die Instandhaltungsrückstellung. Andere Möglichkeiten sind eine Sonderumlage, ein Darlehen oder eine Mischform. In diesem Fall sollen die Mittel aus zwei Quellen kommen, wobei es sich bei den „außerplanmäßigen Zahlungen“ um eine Sonderumlage handelt. Bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müssen beide Entscheidungen, also die, welchen Weg man zur Mittelaufbringung geht, und die, ob und wie man das gemeinschaftliche Eigentum saniert, „Hand in Hand gehen“. Am besten stehen die Maßnahmen in einem Bedingungszusammenhang: Die Wohnungseigentümer müssen wissen, ob es zur Sanierung im geplanten Umfang auch kommt, wenn die geplante Finanzierung scheitert. Gehen – wie hier – Wohnungseigentümer ordnungswidrig anders vor, ist beim Beschluss über die Finanzierung am besten nochmals über die Sanierung abzustimmen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wird über eine Sonderumlage beschlossen, muss bei der Beschlussfassung feststehen, welcher Wohnungseigentümer welchen Anteil an ihr zu tragen hat. Spätestens mit diesem Beschluss weiß also jeder, was er an Kosten für eine Sanierung im Ergebnis zu tragen hat. Man kann sich seinen Anteil an einer Sonderumlage in der Regel allerdings auch leicht selbst berechnen. Ist in einer WEG-Anlage für die Instandsetzungskosten kein Schlüssel vereinbart und nutzt man nicht die Möglichkeit, nach § 16 Abs. 4 WEG etwas anderes zu bestimmen, werden die Kosten gemäß § 16 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 WEG nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) verteilt. Hat ein Wohnungseigentümer z. B. 40/1000 MEA und fallen 200 000 Euro Kosten an, muss er dann 8000 Euro tragen.

0 Kommentare

Neuester Kommentar