Immobilien: Offene Immmobilienfonds auf Sanierungskurs

Die Offenen Immobilienfonds haben ihre Anleger viele Jahre mit regelmäßigen und sicheren Ausschüttungen verwöhnt. Sogar unter Experten galten sie als ähnlich sicher wie Pfandbriefe. Doch das hat sich nun geändert: Die Sparkassen werden in den kommenden vier Jahren etwa 800 Millionen Euro in die Sanierung ihres Offenen Fonds Deka investieren, um deren Sparern und Anlegern weiterhin eine schmale Rendite zu sichern. Auch andere Fonds leiden unter der Krise auf dem Markt für gewerbliche Immobilien. Denn das Marktgeschehen hat sich verlagert: Von den wenig rentablen Gewerbeimmobilien zu den begehrten Wohnungspaketen, die in Portfolios Offener Immobilienfonds Mangelware sind.

Dass der Deka Immobilienfonds in der Krise steckt liegt daran, dass die Häuser, die mit dem Geld der Anleger erworben wurden, weniger Wert sind als angenommen. Nach Auffassung von Experten ist der kränkelnde Deka-Fonds nur ein Symptom für eine allgemeine Krise in dieser Branche: Was das neue Deka-Management, das ohne die Altlasten ihrer Vorgänger an den Start gehen will, aufdeckte, seien nur übliche Bewertungsfehler, die bei fast allen Offenen Immobilien vorlägen. Deshalb sollten Anleger um die meisten Angebote einen Bogen machen.

Dass die wirtschaftliche Lage vieler Offenen Immobilienfonds schlecht ist, erklärt sich so: Sie haben vor längerer Zeit Häuser auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien erworben – doch deren Wert befindet sich aufgrund der Immobilienkrise seit Jahren auf Sinkflug. Die Folge: Die seinerzeit bezahlten Preise lassen sich bei einem Verkauf oder einer neuen Vermietung nicht mehr erzielen. Theoretisch müsste dieser Wertverfall in den Bilanzen der Offenen Immobilienfonds verbucht werden. Bei der Deka passiert das auch, weil ein neues Management die Altlasten loswerden will. Viele andere Fonds zieren sich jedoch noch.

Dabei hat der Leerstand bei den Immobilien vieler Kapitalsammelstellen einen zweistelligen Wert erreicht. Nach einer Übersicht des Branchenbriefes „Fondstelegramm“ bringen besonders viele Flächen in den Büro- und Geschäftshäusern der hausinvest europa (27,8 Prozent), der CS-WV-Immmofonds (16,9 Prozent) und bei der Hansaimmobilia (13,7 Prozent) keinen Ertrag, weil sie leer stehen. Im Durchschnitt aller Fonds beträgt die Leestandsquote 8,5 Prozent.

„Deshalb geben wir nur zwei Kaufempfehlungen ab“, sagt Fondsexperte Stephan Loipfinger. Der Deutsche Bank Grundbesitz Global sowie der TMW-Fonds. Anleger können derzeit allerdings nur den letztgenannten Fonds erwerben. Der Deutsche-Bank-Fonds nimmt derzeit kein Kapital mehr an, weil keine dauerhaft vermieteten Immobilien zu guten Preisen zum Kauf stehen.

Die beiden Empfehlungen haben eins gemeinsam: Diese Fonds investieren in Immobilien weltweit. Sie können dadurch Verluste bei Immobilien auf rezessiven Märkten durch Gewinne bei Objekten in wachstumsstarken Regionen ausgleichen. Auch Analystin Alexandra Merz von der Scope-group empfiehlt nur einen einzigen Offenen Immobilienfonds mit Deutschland-Schwerpunkt: den „Grundwertfonds“ der Allianz. Der Konzern habe 75 schlechter rentierliche Immobilien aus dem Fonds herausgenommen, um dessen Ergebnis zu verbessern. Gute Renditechancen gibt Merz außerdem dem europäisch investierenden „Interimmoprofil“ von Hypovereinsbank-Tochter „iii“. Wer das Risiko liebe, könne auch dem „difa global“ sein Geld anvertrauen. „Der investiert sogar in mexikanische Immobilien. Das bringt Währungsrisiken mit sich“, so Merz. Höhere Chancen bei zugleich größeren Risiken sei ein Trend bei den neuen Produkten auf dem Fondsmarkt. In Einzelfällen wie dem Fonds Kanam Grund liege die Rendite dadurch über sechs Prozent.

„Ob die Bewertungsprobleme der offenen Immobilienfonds gelöst sind, weiß man nicht genau“, warnt Stephan Kühnlenz. Deshalb empfiehlt der Experte für Geldanlagen bei der Stiftung Warentest Anlegern den Erwerb von Anteilen offener Immobilienfonds „allenfalls zur Beimischung im Portfolio“, nicht aber als Ersatz für fest verzinsliche Rentenpapiere.

Kühnlenz weist außerdem darauf hin, dass die Renditen zuletzt gering waren, und in einigen Fällen Anleger erstmals sogar Geld verloren hätten: Der Fonds Euro ImmoProfil von der Gesellschaft „iii“ habe zuletzt ein Minus von 0,3 Prozent gemeldet.

Nur wenige Fonds könnten mit deutlich höheren Renditen aufwarten. Dazu hätten zum Ende des vergangenen Monats der Seb Immoinvest (4,4 Prozent) gezählt, der Cs euroreal (3,9 Prozent) sowie der Grundbesitz global (3,5 Prozent). Bei diesen drei Fonds hätten Anleger auch auf dreijährige und fünfjährige Sicht recht gut abgeschnitten: mit Renditen von 4,7 auf drei Jahre bis 5,1 Prozent auf fünf Jahren in der Spitze.

Allerdings sollten Anleger auch bei diesen Werten berücksichtigen, dass der Ausgabeaufschlag in Höhe von fünf Prozent noch nicht abgezogen sei. Dies sei ein Nachteil dieser Anlageform: „Die ersten eineinhalb Jahre wird die Rendite von dem Aufschlag aufgezehrt“, sagt Kühnlenz.

Das alles ist offenbar auch bei den Anlegern angekommen. Diese hatten zuletzt massiv Fondsanteile verkauft – und das Geld anderweitig investiert.