Immobilien : Oft ist das Maß nicht voll Miete mindern bei falscher Wohnungsgröße

Nadia-Maria Chaar (dpa)

Wer eine Wohnung mietet, geht grundsätzlich davon aus, dass die Angaben im Mietvertrag stimmen. Doch gerade in puncto Wohnungsgröße lohnt es sich oftmals, die Angaben zu überprüfen. Denn nach Erfahrungen von Mietervereinen sind viele Wohnungen kleiner als im Mietvertrag angegeben.

„Abweichungen zwischen Angaben im Mietvertrag und der tatsächlichen Wohnungsgröße sind ein Massenphänomen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Er verweist auf Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten. Häufige Fehler: Balkone, Terrassen, Freisitze oder Loggien werden oft mit der vollen Quadratmeterzahl berücksichtigt. Auch werden mitunter niedrige Räume oder der Keller mit zur Wohnfläche gezählt. Allein in den letzten sechs Jahren hatte der Bundesgerichtshof in mehr als 40 Fällen zum Thema zu entscheiden, sagt Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe und Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein in Berlin. Böse Absicht sei aber die Ausnahme. Falsche Berechnungsgrundlagen seien meist die Ursache.

Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin erklärt: „Bauunternehmer und Architekten dürfen zur Berechnung ganz legal eine DIN-Norm heranziehen. Diese dürfen Vermieter jedoch nicht verwenden.“ Für Vermieter sei grundsätzlich die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die aber führe regelmäßig zu geringeren Wohnflächen als die DIN-Normen. „Diese Berechnungsunterschiede waren und sind es, die zu den Größenunterschieden führen.“ Beispiel Raumhöhe: Während es für Bauunternehmer und Architekten keine Rolle spiele, wie hoch der Raum ist, dürfen gemäß der Wohnflächenverordnung Bereiche, die lediglich zwischen einem und zwei Metern hoch sind, nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bereiche, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, fallen komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus. Und Balkone und Terrassen sind in der Regel nur zur Hälfte anzurechnen. Entsprechend können sich gravierende Unterschiede zwischen den Flächenangaben im Bauplan und der rechtlich maßgeblichen Quadratmeterzahl nach Wohnflächenverordnung ergeben, erklärt Hannemann. Denn der Vermieter schreibe oft die Angaben aus den Bauplänen oder alten Mietverträgen ab.

Mieter, die zweifeln, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche korrekt ist, sollten nach Hannemann gemäß dem Prinzip Breite mal Länge nachmessen, um einen ersten Anhaltspunkt über mögliche Abweichungen der Wohnfläche zu bekommen. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung allerdings in drei Schritten.

Zunächst sind die Räumlichkeiten festzulegen, die überhaupt in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen. „Dazu gehören alle typischen Wohnräume, die von der Wohnung selbst aus erreichbar sind: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur, Badezimmer, aber auch Abstellräume sowie die Flächen von Balkonen und Terrassen“, erklärt Warnecke. Separate Räume wie Garagen und Kellerräume blieben hingegen außen vor. Im zweiten Schritt sei die Grundfläche dieser Räume zu ermitteln. In einem dritten Schritt sind Ausnahmen abzuziehen, wie beispielsweise unterhalb von Treppen oder Dachschrägen.

Bevor sie die Miete kürzen, sollten Mieter sich professionellen Rat holen: „Die Wohnfläche muss fachmännisch aufgemessen werden und mögliche rechtliche Schritte müssen zunächst geprüft werden“, betont Mieterbund-Sprecher Ropertz. Wer unberechtigt die Miete kürzt, riskiert die Kündigung. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete für bis zu zehn Jahre zurückfordern. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter erfahren hat, dass die Wohnung zu klein ist.

Nadia-Maria Chaar (dpa)

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