Immobilien : Ohne Legionellen flüssig bleiben

Wann darf der Vermieter eine Trinkwasseruntersuchung bei den Betriebskosten geltend machen?

WAS STEHT INS HAUS?

Seit dem 1. November 2011 gelten nach Auskunft meines Vermieters neue Pflichten für Immobilieneigentümer. Nach der Trinkwasserverordnung sollen Vermieter verpflichtet sein, das Wasser auf Legionellen überprüfen zu lassen. Mein Vermieter hat mir aus diesem Anlass eine Ankündigung zu einer neuen Betriebskostenposition ab 1. Januar 2012 mit der Überschrift „Trinkwasseruntersuchung“ zukommen lassen. Soweit mir bekannt ist, erlauben aber weder die Trinkwasserverordnung noch die Betriebskostenverordnung, diese Kosten an die Mieter weiterzugeben.

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Trinkwasserverordnung schreibt den meisten Eigentümern von Mietshäusern ab dem 01.11.2011 verbindlich vor, Wasserversorgungsanlagen einmal jährlich auf den Befall mit Legionellen untersuchen zu lassen. Untersuchungspflichtig sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Inhalt oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Die Zulässigkeit der Umlage der nach der Trinkwasserverordnung entstehenden Kosten für die Legionellenprüfung richtet sich nach der Betriebskostenverordnung. Diese nennt für Betriebskosten auch die Kosten für eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage. Hierzu gehören zunächst die Kosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage. Damit sind Anlagen gemeint, mit denen der Hauseigentümer bzw. Vermieter das Trinkwasser auf dem eigenen Grundstück gewinnt. Wird das Grundstück über einen eigenen Brunnen versorgt, kann der Vermieter demnach die Kosten einer laufend vorgenommenen Untersuchung des Trinkwassers als Teil der Wasserkosten umlegen.

Grundsätzlich umlagefähig sind auch die Kosten für die Betriebssicherheit. Unklar ist allerdings, ob darunter auch die Kosten der Legionellenprüfung fallen. Das ist abzulehnen, wenn man die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Wasserqualität zu den Instandsetzungspflichten des Vermieters zählt. Die herrschende Meinung sieht darin jedoch Kosten der Betriebssicherheit.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Keine Kosten entstehen für Einfamilienhäuser, weil sie von der Untersuchungspflicht ausgenommen sind. Aber auch Gebäude mit Trinkwasseranlagen ohne zentrale Erwärmung oder ohne zentralen Warmwasserspeicher unterliegen nicht der Untersuchungspflicht. Das trifft sowohl auf Trinkwasserinstallationen ohne Warmwasserversorgung als auch auf Anlagen mit ausschließlicher Verwendung von Durchlauferhitzern zu. Schreibt die Verordnung dagegen eine Prüfung und Kontrolle vor, ist für die Umlage der hierfür aufgewendeten Kosten weiter erforderlich, dass der Mieter vertraglich die Kosten der Warmwasserversorgung übernommen hat. Dann darf der Vermieter die Gesamtkosten von etwa 150 bis 250 Euro auf die Wohnungen umlegen. Zahlt der Mieter dagegen eine Pauschale für Betriebskosten, hat er mit diesen Kosten nichts zu tun.

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