Parkhäuser: Wenn in der Parkallee nichts mehr frei ist

Nachdem Wohnimmobilien in guten Innenstadtlagen inzwischen Mangelware geworden sind – die zudem keine allzu hohe Rendite mehr versprechen – gerät die Assetklasse „Parkhaus“ in den Fokus von Investoren: Im Gegensatz zu anderen Immobiliensegmenten wie Büro oder Einzelhandel nimmt der Eigentümer auch im Zeitraum zwischen zwei Vermietungen an Parkhausbetreiber Gebühren ein. Dadurch erzielen Investoren entweder Mieteinnahmen vom Parkhausbetreiber oder Einnahmen aus Parkgebühren, wenn sie das Parkhaus selbst betreiben.

In den Zentren von Mittel- und Großstädten gibt es heute fast keine kostenlosen Parkmöglichkeiten mehr; die städtisch bewirtschafteten Parkzonen sind zumeist auf eine Höchstparkdauer beschränkt. Auch in Berlin nimmt die Zahl der Cityparkplätze im öffentlichen Raum und deren Attraktivität durch die Erweiterung von Ladezonen, Behinderten- und Anwohnerparkplätzen und die Verteuerung von Parkgebühren ab. Was tut sich also auf dem Berliner Markt?

Nach offiziellen Angaben gibt es im Stadtgebiet mehr als 180 Parkhäuser – die Flughäfen Tegel und Schönefeld sowie die Messe eingeschlossen. Insgesamt 70 000 Pkw finden hier ihre Plätze. Das kleinste Parkhaus in Berlin hat etwas mehr als ein Dutzend Einstellmöglichkeiten, das größte am Reichpietschufer mehr als 2500.

Der Trend zur Elektromobilität dürfte Investionen in Parkhäuser beschleunigen

Die Apcoa Parking Group ist der führende europäische Parkraum-Manager. Sie bewirtschaftet rund 1,4 Millionen Einzelstellplätze, erzielte 2013 einen Umsatz von über 678 Millionen Euro und betreibt auch Parkhäuser in Berlin – zum Beispiel am Flughafen Schönefeld. Doch der operative Gewinn reicht nicht, um Schulden zu bedienen. Der französische Finanzinvestor Euroazeo muss das Unternehmen damit wohl wieder abgeben: Ende 2013 stellte der US-amerikanische Hedgefonds „Centerbridge“ 50 Millionen Euro zur Überbrückung der Finanznöte von Apcoa zur Verfügung. Gleichwohl expandiert das Unternehmen und baut sein Parkhausnetz aus.

Auch Martin Eberhardt, Geschäftsführer von Bowfonds IM Deutschland, sieht große Chancen für die Immobilie „Parkhaus“, vor allem, wenn sie in der Nähe von Theatern, Museen, Kinos und Sehenswürdigkeiten liegt. Bouwfonds bietet immobilienaffinen Kapitalanlegern mit speziellen Beteiligungsmodellen schon heute die Möglichkeit, an den Parkgroschen der Autofahrer zu partizipieren. So sieht Roman Menzel, Vertriebschef für Deutschland, in seinem derzeit zweiten Publikumsfonds zum Erwerb von Parkhäusern eine passende Bereicherung des Anlageportfolios – der erste war schon nach wenigen Wochen platziert.

Seit 2005 hat Bouwfonds annähernd hundert Parkhäuser geprüft und schließlich Häuser im Wert von 350 Millionen Euro in mehreren europäischen Ländern erworben. Der neu aufgelegte Fonds hat das Ziel, Parkhausinvestitionen mit einem Wert von mindestens fünf Millionen Euro zu finanzieren. In Berlin hat Bouwfonds nach Unternehmensangaben bisher keine Parkhäuser akquiriert – interessante Angebote werde man aber auf jeden Fall prüfen.

Der Trend zur Elektromobilität dürfte Investionen in Parkhäuser weiter beschleunigen. Auch Carsharingsysteme bieten neue Möglichkeiten zur Erhöhung von Parkhauseinnahmen. Das haben nicht nur potenzielle Betreiber erkannt.  „Entscheidend ist es, Ladestationen dort zu haben, wo Autos lange stehen: an Arbeitsplätzen, in Parkhäusern und in privaten Garagen“, sagt Lothar Stanka von RWE Effizienz GmbH in Dortmund. RWE registriert schon heute ein deutlich verstärktes Interesse seiner Kunden an geschützten Ladepunkten. Zu ihnen zählen Parkhausbetreiber wie Apcoa und Automobilhersteller wie Audi. „Wir stehen bereit für einen weiteren bedarfsgerechten Ausbau“, so Lothar Stanka.

In Berlin stehen viele Plätze in Parkhäusern leer

Mit 3000 Ladepunkten ist RWE einer der führenden Betreiber von Ladeinfrastruktur für Elektroautos in Europa. Davon wurden alleine in Berlin 200 der zirka 300 verfügbaren öffentlich zugänglichen Ladestationen eingerichtet. RWE berichtet von über 40 Ladepunkten in Hotels und Parkhäusern, die in naher Zukunft eingerichtet werden sollen. Infrage kommt beispielsweise auch die Nachrüstung der Depots der derzeit acht in Berlin tätigen Car-Sharing-Unternehmen – mit immerhin rund 6000 Autos.

Parkhausbetreiber wie das noch relativ junge Unternehmen Park One glauben ohnehin an die Hauptstadt: „Berlin birgt großes Potenzial, auch im Zusammenhang mit Garagenzusatzleistungen wie Valet Parking Service und Autowäschen. Diese sind in London und Paris bereits gang und gäbe“, sagt Andreas Mahnert-Lueg, geschäftsführender Gesellschafter von Park One mit zwölf Parkhäusern in deutschen Großstädten. In den nächsten Jahren würden viele Parkhäuser technisch aufrüsten, vor allem mithilfe von Apps.

Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin hat man nicht den Eindruck, dass es der Stadt an Parkhäusern mangelt: Neue seien nur in Zusammenhang mit neuen Bauprojekten zu erwarten, sagt Joachim Krey, der in der Verwaltung für Fragen der Parkraumbewirtschaftung zuständig ist. Berlin habe alle Parkhäuser privatisiert: Vor dem Hintergrund der Verschuldung der Hauptstadt sei auch nicht zu erwarten, dass die Stadt mit öffentlichen Geldern neue errichte. Und Investoren sei es bewusst, dass es in Berlin bereits sehr viele Plätze in Parkhäusern gäbe, die nach einer – inzwischen allerdings veralteteten – Untersuchung von vor sechs Jahren ohnehin zu zwanzig Prozent leer stünden. Zudem wirkt sich der gute öffentliche Personennahverkehr bedarfsmindernd auf das Parkhausgeschäft aus.

Gerhard Trost-Heutmekers, Geschäftsführer des Bundesverbandes Parken e.V. (Köln), bescheinigt der Parkbranche in Deutschland alles in allem eine stabile Entwicklung. Die Dienstleistung bleibe nach wie vor ein wesentlicher Bestandteil der Mobilitätskette in den Städten.