Immobilien : Pfusch gebaut

Bis zu 30 Jahre lang müssen Bauträger für Mängel geradestehen. Allerdings ist der Beweis kompliziert

WAS STEHT INS HAUS?

Nachdem der Bau unseres Hauses fertiggestellt war, fand eine Abnahme statt, zu der wir einen Sachverständigen hinzugezogen haben. Dieser hat uns darauf hingewiesen, dass ab dem Zeitpunkt der Abnahme die Gewährleistungsfrist beginnt. Einige Jahre später sind dann tatsächlich Schäden aufgetreten. Wie kann ich beurteilen, ob das zum Beispiel verdeckte Mängel bei der Bauausführung waren, die damals übersehen wurden? Oder sind dies vielleicht nur Abnutzungserscheinungen? Wie und vor allem wie lange kann ich meine Ansprüche auf sachgerechte Mangelabstellung sichern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Mit dem Beginn der Gewährleistungszeit setzt eine Beweislastumkehr ein. Das bedeutet, dass der Bauherr bei auftretenden Schäden den hinreichenden Nachweis erbringen muss, dass diese Schäden durch Mängel einer fehlerhaften Herstellung oder Planung entstanden sind. Je nach Vertragsform kann die Gewährleistungszeit unterschiedlich lang sein. So beträgt die Verjährungsfrist nach der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in der Regel vier Jahre und bei Werkverträgen nach Bundesgesetzbuch fünf Jahre. In diesem Zeitraum treten zwangsläufig auch Abnutzungs- und Alterungserscheinungen auf. Bei sehr intensiv beanspruchten Bauteilen und Oberflächen sind deshalb häufig die Instandhaltungsintervalle von kürzerer Dauer als die Verjährungsfrist. Schadhafte Fensteraußenanstriche müssen etwa nicht zwangsläufig die Folge von Herstellungsmängeln sein: Die Tischlerinnung geht zum Beispiel davon aus, dass Instandhaltungsanstriche bereits nach drei Jahren erforderlich werden können, selbst dann, wenn die Gewährleistungszeit vier bis fünf Jahre betragen sollte. Problematisch wird es erst, wenn Schäden durch mangelhafte Bauausführung erst nach dem Ablauf der vertraglichen Verjährungsfrist sichtbar werden. Aber auch dann ist die Lage nicht hoffnungslos: Sind gravierende Verstöße gegen die Regeln der Technik Ursache der Mängel, kann ein sogenanntes Organisationsverschulden vorliegen, so dass die Verjährungsfrist dann sogar 30 Jahre beträgt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Vor Ablauf der Verjährungsfrist sollte man die Baukonstruktion und die haustechnischen Anlagen von Fachingenieuren auf vorhandene Mängel begutachten lassen. Bei feststellbaren Mängeln oder Schäden sollte sorgfältig geprüft werden, ob sie Folge einer fehlerhaften Planung, Errichtung oder aber von unzureichender Wartung oder unterlassener Instandhaltung sind. Bis zum Ablauf der Gewährleistungs- beziehungsweise Verjährungsfrist muss man die Mängel schriftlich dem Auftragnehmer anzeigen, die nachweislich auf mangelhafte Herstellung zurückzuführen sind. Wenn Schäden erst nach Ablauf der Verjährungsfrist sichtbar werden, kann nur durch eine bautechnische Begutachtung qualifizierter Sachverständiger und eine kompetente anwaltliche Prüfung herausgearbeitet werden, ob ein 30 Jahre geltender Gewährleistungsanspruch noch besteht.

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