Immobilien : Preiskampf am Potsdamer Platz

Im Herzen Berlins gibt es mehr Angebot als Nachfrage nach Büroflächen. Deshalb sinken die Preise. Und die neuen Eigentümer eines Hochhauses vermieten erstmals auch kleinere Flächen statt ganzer Etagen

Ralf Schönball

Am Potsdamer Platz und den zahlreichen Neubauten in dem Quartier, das Anfang der neunziger Jahre am Reißbrett entstand, gibt es Neuigkeiten: Der 17 Geschosse hohe Turm mit der Postadresse „Potsdamer Platz 5“ hat neue Eigentümer. Das Bürohaus, das von der Delbrück-Bank errichtet wurde, gehört nun einer gemeinsamen Tochtergesellschaft von HSH-Nordbank und der Euro-Hypo, der größten Hypothekenbank Europas. Beide Geldhäuser haben zusammen das bei weitem größte Immobilien–Kreditvolumen Deutschlands. Und die beiden Eigentümer wollen neue Seiten im Kampf um die Mieter am Berliner Immobilienmarkt aufziehen.

Das ist auch erforderlich. Denn der Potsdamer Platz ist zwar zu einer Touristen-Attraktion geworden. Doch das große Angebot an Büroflächen dort und am angrenzenden Leipziger Platz hat mangels ausreichender Nachfrage dazu geführt, dass es viele leere Räume gibt hinter den prachtvollen Fassaden aus Naturstein und Granit. Insidern zufolge sollen Flächen von mehr als 100000 Quadratmetern, verteilt auf die verschiedenen Gebäude am Ort, noch keine Mieter gefunden haben.

Zu den besser vermieteten Häusern in der City-Lage zählte bisher das Grundeigentum der beiden Großinvestoren Daimler-Chrysler und Sony. Vor allem der japanische Unterhaltungskonzern hatte ein glückliche Hand, denn er konnte nun den Chemieriesen Sanofi-Synthelabo bis zum Jahr 2014 an dem zentralen Standort binden. Mehr noch, den Immobilienmanagern des Konzerns ist es gelungen, etwa 2000 Quadratmeter zusätzlich an den börsennotierten Konzern zu vermieten: Dort sollen rund 200 Arbeitsplätze für Mitarbeiter von Vertrieb und Marketing entstehen, die von Frankfurt nach Berlin umziehen.

Das spricht für die Attraktivität des Quartiers, das die Handschrift des deutschstämmigen Investorenarchitekten Helmut Jahn trägt. Er hat den markanten Block aus Stahl und Glas und das abends bunt ausgeleuchtete zeltähnliche Dach entworfen.

Genügend andere Adressen als den Potsdamer Platz waren dem Pharmakonzern angeboten worden: Einige Hauseigentümer hatten vorgesprochen und, gemessen an früheren Mietpreisen für Büros am Potsdamer Platz, unmoralisch günstige Angebote gemacht. Das liegt am großen Wettbewerb unter den Anbietern von Gerwerbeimmobilien: Weil nur wenig neue Mieter aus anderen Städten ihre Firmen nach Berlin verlegen, versuchen Vermieter ortsansässige Unternehmen abzuwerben. Dabei unterbieten sie sich wechselseitig durch günstige Preise, die Übernahme von Umzugskosten und mietfreie Zeiten.

Von diesem Wettbewerb sind auch die neuen Eigentümer des Potsdamer Platzes 5 nicht ausgenommen. „Wir nehmen den Markt so an, wie er ist, und der Markt bestimmt der Preis“, sagt Marcus Jünger. Er ist bei der Firma Casia, einer Tochter der Eurohypo, zuständig für den „Vertrieb“ des Gebäudes. Deshalb sollen Büros in dem Quartier, das Hans Kollhoff mit Stilelementen von Art-Déco-Hochhäusern aus den 20-er Jahren verzierte, für 16 Euro bis 19 Euro je Quadratmeter und Monat vermietet werden – zuzüglich etwa 4,50 Euro je Quadratmeter für Nebenkosten wie Klima, Strom und Aufzug. Dabei werden die höchsten Mieten für Räume in den obersten Etagen verlangt, mit Blick über den Tiergarten, den Potsdamer Platz und das Regierungsviertel.

Der Mietpreis wurde damit um ein Drittel gesenkt im Vergleich zu früheren Forderungen des Bauherrn, dem Geldhaus Delbrück. Geblieben ist dagegen der Komfort des Hauses, bei dessen Ausstattung der für seine Detailliebe berühmt-berüchtigte Architekt laut Objektmanager freie Hand hatte: „In der fünf Meter hohen Eingangshalle hängt ein Kronleuchter, die Wände sind mit Mahagoniholz von 300 Jahre alten Bäumen getäfelt, es gibt schwarzen Granit, und der Terrazzo-Boden mit roten und weißen Steineinschlüssen wird von Messingleisten eingefasst“, sagt Jan Henningsen. Und wer sich über den weißen Schimmer der gotisierenden Zinnen an der Fassade wundert, weiß nun: Das Lichtspiel erzeugt der Baustoff – es ist Porzellan.

Im Vergleich zu den sonst in Maklerberichten veröffentlichen Preiserwartungen von Grundeigentümern vor Ort liegen 19 Euro im Rahmen: Am angrenzenden Leipziger Platz gibt es Alternativen für 21 Euro – aber auch für 17 Euro. Der echte Mietpreis, den ein solventer Unternehmer nach Abzug von „Incentives“ wie mietfreien Zeiten bezahlen wird, dürfte hier wie dort geringer sein – gutes Verhandlungsgeschick vorausgesetzt.

Gute Chancen, sich gegen die Konkurrenz durch Vermietungserfolge durchzusetzen, geben Marktexperten dem „P5“ genannten Objekt aber aus einem anderen Grund: „Es ist die einzige Immobilie in dieser Lage, in der nicht ausschließlich ganze Etagen sondern auch kleinere Flächen angeboten werden“, sagt Hubertus Crasemann, als Geschäftsführungsmitglied beim Makler Engel&Völkers zuständig für die Vermietung. Auf Wunsch werden die im Sockel 1300 Quadratmeter und im Turm 625 großen Etagen so aufgeteilt, dass auch eine kleine Anwaltskanzlei mit einem Flächenbedarf von 120 Quadratmetern einziehen kann.

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