Immobilien : Professionelle Wohnungsvermittler

ANDREAS LOHSE

Wer eine Wohnung sucht, hat es derzeit im Vergleich zu früheren Jahren außerordentlich gut: Die Zeitungen sind voller Angebote. Trotzdem macht es mitunter Sinn, die Suche einem Profi zu überlassen - sei es aus zeitlichen Gründen, weil man neu in die Stadt kommt, oder einfach nur deshalb, weil man sich etwas Besseres vorstellen kann, als die sonnigen Wochenenden hinter Zeitungsstapeln zu verbringen. Wer sich für den Makler entscheidet, sollte wissen, worauf er sich einläßt. Zum Beispiel sollte man sich bewußt sein, daß die meisten Makler nicht von Mietwohnungen leben, sondern die Mehrzahl von der Immobilienvermittlung - was ein betont unterkühltes Verhalten bei entsprechenden Anfragen gleichwohl nicht rechtfertigt.

Teure Wohnungen - vom Vermieter arrangiert, der sich damit von lästigen Büroarbeiten befreit - finden oft erst über Makler den Weg auf den Markt, die dann ihrerseits inserieren. In der Anzeige erfährt der Suchende auch, ob der Makler einer Organisation wie dem Verband Deutscher Makler (VDM) oder dem Ring Deutscher Makler (RDM) angehört. Sollte also Anlaß zur Beschwerde sein, läßt sich der Verband einschalten.

Für Wohnungssuchende gibt es einen besonderen Schutz: das Wohnungsvermittlungsgesetz. Dort ist auch die Höhe der Provision festgelegt: maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Damit ist, wohlgemerkt, die Kaltmiete gemeint, denn Nebenkosten wie Heiz- und Betriebskosten, die gesondert abzurechnen sind, bleiben unberücksichtigt, heißt es im Gesetz (§ 3). Bei Staffelmietverträgen gilt als Grundlage die Miethöhe des ersten Jahres.

Probleme können sich für den Makler dann ergeben, wenn er seinen Vertrag mit dem Kunden nicht eindeutig schließt. So lehnte beispielsweise das Amtsgericht Gummersbach den Anspruch eines Maklers auf seine Provision in einem Fall ab, in dem dieser zwar behauptete, daß ihm diese für seine Tätigkeit versprochen wurde, es aber nicht beweisen konnte. Ein Maklervertrag sei auch nicht durch "schlüssiges Handeln" zustande gekommen, da Wohnungsmakler ebenso von Vermietern oder Vormietern beauftragt und bezahlt werden. Insofern könne nicht jede Tätigkeit eines Maklers für einen Wohnungssuchenden als vergütungspflichtige Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit angesehen werden, meinte das Gericht: "Jede Unklarheit über einen stillschweigenden Abschluß des Maklervertrages geht zu Lasten des Maklers, der einen Provisionsanspruch geltend macht" (Az. 2 C 844 / 96). Allerdings muß ein Maklervertrag nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden. Erforderlich für den stillschweigenden Abschluß eines Vertrages sei aber, daß der Wohnungssuchende Maklerdienste entgegennimmt und weiß oder wissen muß, daß der Makler hierfür von ihm eine Vergütung verlangt, meint das AG Wuppertal (Az. 34 C 92 / 97).

In einem anderen Fall ging es zwar um die Vermittlungsgebühr für den Kauf einer Wohnung, doch wurde hier höchstrichterlich entschieden, so daß andere Gerichte dies auch auf die Vermittlung einer Mietwohnung übertragen könnten: Wenn Verhandlungen des Kunden mit dem Verkäufer zunächst scheitern, dann aber doch wieder aufgenommen und erfolgreich abgeschlossen werden, stehe dem Makler die Provision zu, so der Bundesgerichtshof (Az. III ZR 191 / 98). Hierbei hatte der Kunde einen Vorschlag des Maklers zunächst zurückgewiesen, weil die zu kaufende Wohnung letztlich doch nicht seinen Vorstellungen entsprach. Monate später inserierte der Verkäufer die Immobilie in der Zeitung zu einem geringeren Preis als ursprünglich verlangt. Der einstige Maklerkunde griff zu und kaufte das Objekt aufgrund dieser Anzeige vier Monate später, woraufhin der Makler geltend machte, ihm stehe eine Provision zu, weil er schließlich die Wohnung nachgewiesen habe, seine Tätigkeit mithin ursächlich mit dem Kauf zusammenhinge.

Zahlen muß der Mieter eine Provision aber nur dann, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Deshalb verstoßen beispielsweise Wohnungsvermittlungsvereine, die Geld nehmen, noch bevor sie eine Wohnung vermittelt haben, gegen das Gesetz, entschieden unter anderem die Landgerichte Karlsruhe und Essen. Ein Wohnungsvermittler, der selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist - oder eng mit ihm verflochten, beispielsweise als Ehegatte - darf für eine vermittelte Wohnung keine Gebühr verlangen. Demgemäß bekräftigte das Amtsgericht Gera: "Sind die Gesellschafter der Makler-GmbH mit den Gesellschaftern der Vermieter-GbR personenidentisch, so ist ein Anspruch auf Maklerprovision ausgeschlossen" (Az. 1 C 1847 / 97). Maklergebühren sind auch dann nicht zu zahlen, wenn die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung eine Sozialwohnung ist oder sonstwie öffentlich gefördert wurde. Wird das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert, entfällt ebenfalls die Provision.

Anstelle oder gar neben der Vermittlungsgebühr noch Schreibgebühren, Auslagenerstattungen und Vorschüsse zu verlangen, verbietet das Wohnungsvermittlungsgesetz. Ausnahme: Die Auslagen des Maklers übersteigen nachweislich den Betrag einer Monatsmiete. Vereinbaren dürfen Kunde und Vermittler allerdings, daß nachweisbar in Erfüllung des Auftrages entstandene Kosten zu erstatten sind für den Fall, daß der Mietvertrag dann doch nicht zustandekommen sollte (§ 3 WoVermG). Koppelgeschäfte, bei denen der Makler eine Wohnung nur dann vergeben will, wenn der Mieter gleichzeitig Waren beziehen oder andere Dienstleistungen, beispielsweise eine Hausratsversicherung, abschließen muß, sind unwirksam. Unwirksam ist ein Maklervertrag vollends, wenn er mit einem Makler ohne Gewerbeerlaubnis geschlossen wurde.

Verstößt der Makler gegen das Gesetz, kann der Wohnungssuchende unzulässigerweise gezahlte Beträge zurückverlangen. Dieses Recht verjährt allerdings nach vier Jahren. Bei überhöhten Provisionsforderungen kann dem Makler gar eine Geldbuße bis 50 000 Mark drohen, da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Bei Verdacht auf solche Verstöße kann man sich an die zuständigeSenatsverwaltung wenden, Telefon 9013 - 7421.

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