Rauchwarnmelder : Eigentümer dürfen Rauchmelderpflicht beschließen

Bundesgerichtshof (BGH) spricht Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung die Entscheidungshoheit zu.

Ursula Knapp

Berlin ist in Sachen Rauchmelder Schlusslicht. In vierzehn Bundesländern gibt es zwischenzeitlich Verordnungen, die Rauchmelder in Neubauwohnungen zur Pflicht machen. Auch in Brandenburg müssen ab 2014 alle neuen Domizile mit dem Warnsystem ausgestattet sein, Bestandswohnungen erhalten eine Übergangsfrist bis 2020. Allein Berlin und Sachsen haben noch keine Regelungen getroffen, aber auch hier bröckelt der Widerstand.

Geht es nach den Plänen von Bausenator Michael Müller (SPD), wird es ab dem kommenden Jahr auch in Berlin Rauchwarnmelder geben. Das Büro von Bausenator Müller teilte auf Anfrage dieser Zeitung mit: „Es ist beabsichtigt, im Rahmen der für 2014 geplanten Gesetzesänderung der Bauordnung für Berlin eine Aus- und Nachrüstverpflichtung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern einzuführen.“

Trotz der erheblichen Kosten, die mit dem Einbau in allen öffentlichen Gebäuden verbunden sind, verschließt sich nun auch Berlin nicht mehr. Bevor es 2014 in Berlin und Brandenburg so weit ist, werden sich viele Wohnungseigentümer fragen, ob sie nicht sofort handeln. Bevor aber jeder privat tätig wird, sollten sich Mieter tunlichst mit ihren Vermietern – und Wohnungseigentümer mit der Eigentümergemeinschaft – ins Benehmen setzen. Denn es könnte zu Doppeleinbauten und entsprechend zu doppelt hohen Kosten kommen. Gerade hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein Urteil veröffentlicht, wonach die Mehrheit der Eigentümer den Einbau in der gesamten Wohnungsanlage beschließen kann.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen inzwischen vor (Aktenzeichen: BGH V ZR 238/11). Danach kann die Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung bestimmen, eine Firma mit den Einbauten zu beauftragen. Mehr noch: Die Eigentümerversammlung kann auch den Wartungsvertrag abschließen. Einzelne Wohnungseigentümer können sich also nicht gegen den Beschluss der Mehrheit wehren und die Montage oder Wartung in eigener Regie erledigen. Das gilt laut Urteil auf jeden Fall dann, wenn das Landesrecht Rauchmelder vorschreibt. Anlass des höchstrichterlichen Urteils war ein Streit unter Eigentümern in Hamburg.

Dort beschloss die Eigentümerversammlung den Kauf der Rauchmelder und den Abschluss eines Wartungsvertrags. Der Kauf der Geräte sollte aus den Rücklagen bezahlt werden. Die jährlichen Wartungskosten wurden laut Beschluss auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. Ein Eigentümer war nicht einverstanden und wehrte sich gegen den Beschluss. Es liege nicht in der Macht der Versammlung, über Einbauten und Wartung innerhalb der einzelnen Wohnung zu entscheiden. Die Mehrheitsentscheidung sei deshalb ungültig.

Der Rechtsstreit ging durch drei Gerichtsinstanzen. Da die Rechtsmeinungen in der gesamten Republik auseinandergingen, entschied letztlich der Bundesgerichtshof. Ergebnis: Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, die gemeinsame Anschaffung von Rauchwarnmeldern und deren Wartung zu beschließen.

In der Begründung führen die Karlsruher Richter aus, dass der Einbau der Warngeräte im Interesse aller Wohnungseigentümer liege. Rauchmelder dienten zwar nicht in erster Linie dem Schutz des Gebäudes, sondern der Bewohner in den einzelnen Wohnungen. Wohnungsbrände stellten aber immer eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für das Leben aller Bewohner dar. Der Gemeinschaftsbezug zeige sich auch darin, dass Leistungen aus der Feuerversicherung gekürzt werden könnten, wenn einzelne Eigentümer gegen die Einbaupflicht verstoßen und das Gebäude bei einem Brand beschädigt wird.

Es komme durch den Mehrheitsbeschluss auch nicht zu verbotenen Eingriffen in das Privateigentum. Zwar müssten die Rauchwarnmelder innerhalb der Eigentumswohnungen installiert werden. Zimmerdecken gehörten aber laut Gesetz zum Gemeinschaftseigentum. Auch für den Abschluss eines Wartungsvertrags zur regelmäßigen Kontrolle hat die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, da die Funktionstüchtigkeit der Geräte vom Gesetz vorgeschrieben sei. Hat ein Einzelner bereits selbst Rauchmelder eingebaut, kann es schwierig werden. Er wird sich mit der Mehrheit verständigen müssen, ob in seiner Wohnung auf die Installation verzichtet wird. Letztlich trägt er jedoch das Risiko, dass ein Zweit-Einbau erfolgt. Die per Mehrheitsbeschluss installierten Rauchmelder gehören nämlich zum Gemeinschaftseigentum, nicht zum Privatbesitz.

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