Recht : Der Blick nach links und rechts

Die "ortsübliche Vergleichsmiete" ist oft Maßstab für Mieterhöhungen. Wollen Vermieter mehr Geld, müssen sie sich an den Mietspiegel und gesetzliche Vorgaben halten,

Falk Zielke und Isabelle Modler
Wer zahlt wie viel? Am einfachtsen ist der Vergleich, wenn es - wie in Berlin - einen Mietspiegel gibt.
Wer zahlt wie viel? Am einfachtsen ist der Vergleich, wenn es - wie in Berlin - einen Mietspiegel gibt.Foto: Sören Stache/dpa

Wie viel darf eine Wohnung eigentlich kosten? Und um welchen Betrag darf ein Vermieter die Miete erhöhen? Eine einfache Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Denn schließlich ist jede Wohnung anders, und auch nicht alle Nachbarschaften sind gleichermaßen gefragt.

Allerdings gibt es einen Wert, an dem sich Mieter und Vermieter orientieren können, in einigen Fällen sogar müssen: die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist „der Schlüsselbegriff im deutschen Mietpreisrecht“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Will der Vermieter die Miete erhöhen, darf er dies nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete tun.

Mieter müssen einer Mieterhöhung nur bis zu dieser gesetzlichen Obergrenze zustimmen. Und nicht nur das: „Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages gilt jetzt in vielen Städten und Gemeinden die sogenannte Mietpreisbremse“, betont Ropertz. So auch in Berlin. Das heißt: Der Vermieter darf im Regelfall nur Mieten fordern, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Doch wie wird diese „magische Zahl“ eigentlich ermittelt? „Definiert ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. In Paragraf 558 BGB heißt es in Absatz 2: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden sind.“

Mietspiegel sind Preisübersichten der ortsüblichen Vergleichsmiete

So viel zur Theorie. In der Praxis ist es „für viele private Vermieter und auch für Mieter nicht immer einfach, den richtigen Wert zu finden“, weiß Happ. „Am einfachsten ist es, wenn es einen Mietspiegel gibt.“ Mietspiegel sind Preisübersichten der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Sie werden entweder von der Stadt oder zusammen von Eigentümer- und Mietervereinen erstellt beziehungsweise in Auftrag gegeben“, erklärt Ropertz. Zurzeit gibt es nach seinen Angaben knapp 600 Mietspiegel in Deutschland.

Aber Mietspiegel ist nicht gleich Mietspiegel: „Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel“, erläutert Ropertz. Die einfachen werden in der Regel von den Interessenvertretern – also den Miet- und Eigentümerverbänden sowie den Gemeinden – ausgehandelt. Tatsächliche, statistische Daten sind nicht zwingend die Grundlage.

Anders ist das bei qualifizierten Mietspiegeln: Sie werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. „Qualifizierte Mietspiegel werden meist von Forschungsinstituten erstellt und die Daten in regelmäßigen Abständen aktualisiert“, erklärt Gerold Happ. „Daher hat ein qualifizierter Mietspiegel auch ein gewisses Beweisprivileg vor Gericht.“

Mit der Zustimmung kann man sich bis zu drei Monate Zeit lassen

Komplizierter kann es sein, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wenn es keinen Mietspiegel gibt. „Hier können Sie entweder auf eine Mietdatenbank zurückgreifen, lassen ein Gutachten erstellen oder benennen drei vergleichbare Wohnungen“, erklärt Happ. Der letzte Punkt dürfte aber Mieter und auch viele private Vermieter schnell überfordern. „Sie müssten dafür theoretisch die ganze Nachbarschaft nach entsprechenden Wohnungen absuchen“, erklärt Happ. „Praktisch ist das kaum möglich.“ Ein Gutachten eines Sachverständigen wird deshalb für die meisten die bessere Lösung sein.

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann sie als Begründung für Mieterhöhungen herangezogen werden. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter aber nicht einseitig anordnen. „Er braucht dafür die Zustimmung des Mieters“, erklärt Ropertz. Mieter wiederum haben das Recht, zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind.

Dabei können sie sich Zeit lassen: „Der Mieter kann den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, und die beiden nachfolgenden Monate prüfen, ob er zustimmt oder nicht.“ Ist die Mieterhöhung formal und inhaltlich in Ordnung, muss der Mieter zustimmen und ab dem nächsten Monat nach Ende der Zustimmungsfrist die höhere Miete zahlen.

„Haben Sie Zweifel, können Sie das Vorgehen des Vermieters aber auch rügen“, erklärt Happ. Das ist zum Beispiel möglich, wenn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Allerdings sollten Mieter das gut abwägen, denn es gibt auch Ausnahmen: Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gelten nämlich spezielle gesetzliche Vorschriften. „An die ortsübliche Vergleichsmiete beziehungsweise Kappungsgrenzen muss sich der Vermieter hier nicht halten“, erklärt Ulrich Ropertz.

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