Immobilien : Rechtserhebliche Erklärungen

ANDREAS LOHSE

Mieterhöhung, Kündigung, Ankündigung einer Modernisierung: Viele Dinge, die der Vermieter dem Mieter mitteilen möchte, bedürfen der Schriftform, mitunter sogar recht detailliert.Das ist keineswegs ein Bestehen auf überflüssigen Formalitäten, handelt es sich dabei doch um "rechtserhebliche Erklärungen", die seitens des Mieters auch nur schriftlich erwidert werden sollten, um aus dem Briefwechsel einen auch vor Gericht beweiskräftigen Vorgang zu machen.Werden diese formalen, teils sogar gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen nicht eingehalten, kann auch ein noch so berechtigter Anspruch unwirksam sein.

Grundsätzlich gilt, daß schriftliche Erklärungen an jede im Mietvertrag genannte Person - zum Beispiel bei Lebensgemeinschaften an beide Partner - adressiert sein und jeder Vermieter - beispielsweise jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft - im Original unterschreiben muß.Gibt es Zweifel, welche Gemeinschaft von Personen den "Mieter" (wenn einer von mehreren Mietern im Laufe der Zeit ausgezogen ist) oder den "Vermieter" (wenn der Eigentümer wechselt) bilden, ist eine Unterschrift zuviel unschädlich, eine zu wenig hingegen läßt die Rechtsfähigkeit eines Briefes platzen.Vorsicht: Wird eine Kündigung per Telegramm übermittelt, ist sie mangels Unterschrift unwirksam, entschied in einem Fall das Amtsgericht Siegburg (Az.5a C 177/92).Und bei Erklärungen per Fax ist die Rechtsmeinung geteilt, tendiert allerdings dahin, dies zu akzeptieren.Gleichwohl sollte sich darauf niemand verlassen.

Wird die Erklärung nicht vom Vermieter selbst, sondern in dessen Auftrag, beispielsweise von seinem Anwalt, gegeben, muß dem Schreiben eine Original-Vollmacht beiliegen, die wiederum von allen Vermietern unterschrieben ist.Wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt, heißt es im Gesetz (BGB § 174), handele es sich um ein "einseitiges Rechtsgeschäft", das als unwirksam zurückgewiesen werden könne.Wirksam ist die Vollmacht noch dann, wenn sie spätestens drei Wochen nach Zugang des Schreibens erklärt wird (Amtsgericht Köln, Az 201 C 503/92).Der so beauftragte Vertreter von Mieter oder Vermieter muß seinerseits die Erklärung unterschreiben.

Damit ein mit rechtlichen Folgen behaftetes Schreiben, beispielsweise eine Kündigung seitens des Vermieters, wirksam wird, muß es dem Mieter zugehen und in seinen sogenannten "Verfügungsbereich" gelangen - also letztlich in seine Hände und ihm zur Kenntnis.Zugegangen ist es dann, wenn es in den Briefkasten des Mieters fällt.Der Vermieter ist dafür beweispflichtig.Meist wird es ausreichen, den Brief der Post zu überantworten.Gängig ist das Einschreiben mit Rückschein: Der Mieter bestätigt den Empfang eines Briefes des Vermieters, worüber dieser benachrichtigt wird.Will der Vermieter die postalischen Risiken umgehen, beauftragt er einen Gerichtsvollzieher, was indes aufwendig ist und zusätzlich Geld kostet.Mit einer grundlosen Weigerung, das Schreiben anzunehmen, kann der Mieter den Zugang besagter Kündigung allerdings nicht verhindern.So urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf: "Verweigert der Empfänger unberechtigterweise die Annahme des die Kündigungserklärung enthaltenen Briefes, so ist die Erklärung zum Zeitpunkt des Angebotes zur Aushändigung zugegangen" (Az.24 U 160/93).

Die schnellste Lösung innerhalb Berlins dürfte die Zustellung durch den Vermieter selbst sein, was unter Zeugen und mit schriftlicher Empfangsbestätigung geschehen sollte.Auch die Übergabe durch einen Dritten ist machbar.Der Bote sollte die Überbringung auf einer Kopie des von ihm gelesenen Schreibens quittieren nebst Tag, Uhrzeit sowie einem Hinweis, ob er es persönlich übergeben oder in den Briefkasten geworfen hat, damit er später notfalls bezeugen kann, genau diesen und nicht irgendeinen Brief überbracht zu haben.

Die wichtigsten Erklärungen, bei denen die Schriftform eingehalten werden muß, sind laut Aussage des Deutschen Mieterbundes: Kündigung, Modernisierungsankündigung des Vermieters, die Mieterankündigung zur Aufrechnung und Zurückbehaltung von Miete, der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung mit Bezug auf die Sozialklausel, das Fortsetzungsverlangen des Mieters bei Zeitmietverträgen sowie Erklärungen des Vermieters im Zusammenhang mit Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz.Ebenfalls schriftlich muß eine Mieterhöhung gefordert werden.Bei computererstellten Briefen ist allerdings keine eigenhändige Unterschrift des Vermieters vonnöten.

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