Immobilien : „Reich baut für Reich“

Luxuswohnungen verdrängen Mieter – Studie prognostiziert Berlin massive Wohnungsknappheit in den nächsten fünf Jahren.

von und Theresa Münch
Aus Altbau wird Neubau. Viele Häuser sind heute – unter energetischen Gesichtspunkten betrachtet – museumsreif. Hier allerdings liegt der Fall anders: Arbeiter bauen derzeit in dem Museumsdorf Lehde ein historisches Spreewaldhaus wieder auf. Foto: Theo Heimann/dapd
Aus Altbau wird Neubau. Viele Häuser sind heute – unter energetischen Gesichtspunkten betrachtet – museumsreif. Hier allerdings...Foto: dapd

Die Townhouses in der Hamburger Hafencity oder im Berliner Botschaftsviertel sind längst keine Ausnahme. Wird in Deutschland gebaut, entstehen immer mehr Luxuswohnungen. Auch ohne goldene Wasserhähne und Dachterrasse liegen die Quadratmeter-Mieten bei weit mehr als 12 Euro. Das gehe am Markt vorbei, kritisiert die Wohnungsbranche. „Es wird viel zu wenig für die Gruppe gebaut, die wenig Einkommen hat“, sagt der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Axel Gedaschko. Die Folge: Fürs bezahlbare Wohnen müssen viele Mieter Lebensqualität aufgeben.

Bei den 3000 GdW-Mitgliedsunternehmen entstehen inzwischen rund 43 Prozent der Wohnungen im oberen Preissegment. Mieten bis 12 Euro pro Quadratmeter bedeutet das. In Ballungszentren wie München könnten die Durchschnittsmieten sogar noch deutlich höher liegen, betont Sven Vogel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

Einer Studie des Pestel-Instituts (Hannover) zufolge droht Berlin in den nächsten fünf Jahren massive Wohnungsknappheit. 2017 könnten über 37 860 Mietwohnungen fehlen, wie Institutsleiter Matthias Günther auf Anfrage sagt. Die Studie war von Verbänden der Bau- und Immobilien-Branche in Auftrag gegeben worden. „Die Hauptstadt hat eine extrem hohe Zuzugsattraktivität“, sagt Günther. „Und die Haushalte haben in den vergangenen zehn Jahren keine Einkommenszuwächse mehr gehabt. Mieter fangen also an, bei der Mietfläche zu sparen, doch kleine Wohnungen – die wir brauchen würden – haben wir in Berlin gar nicht mehr im Bestand.“ Eine Möglichkeit, diese Knappheit aufzufangen, werde in Berlin stark genutzt: „Wir haben mehr Wohngemeinschaften.“

Nach Günthers Angaben ist insbesondere in der Hauptstadt bereits 2011 die Entwicklung weitaus dynamischer verlaufen sei, als in der Studie unterstellt. Die Nettozuwanderung dürfte nach Günther Angaben rund 40 000 Personen betragen haben, bei einer Wohnungsbestandszunahme von rund 4400 Wohnungen. Damit, so Günther, werden sich die prognostizierten Zahlen – ein Mangel von 37 860 Mietwohnungen – eher am unteren Rand der für 2017 tatsächlich zu erwartenden Knappheit bewegen. Die Gründe dafür sind schnell genannt. „Wenn Sie neu bauen, können Sie derzeit keinen Wohnraum unter sechs Euro anbieten“, sagt Sven Vogel (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen). Zu hoch seien Auflagen, Grundstückspreise und andere Kosten. Wer heute baut, baut deutlich teurer als vor zehn Jahren. „Den Unternehmen laufen die Kosten aus dem Ruder.“ Leidtragende sind die Mieter. „Es gibt Leute, die geben ihre Hobbys auf, um dort wohnen zu können, wo sie gern möchten“, hat Vogel erlebt. Andere müssten bereits die Hälfte ihres Einkommens für Miete abzweigen. Einfach die Quadratmeterpreise zu deckeln – wie Mieter vorschlagen – hilft aus Sicht der Wohnungsunternehmen aber auch nicht. „Dann baut einfach keiner mehr neue Wohnungen.“

Vor allem der Bedarf an preiswerten Wohnungen wird steigen. Die energetische Sanierung von Wohnobjekten dürfe nicht dazu führen, dass Transfereinkommensbezieher gezwungen werden auszuziehen, weil die Kaltmiete infolge der Sanierungsumlage teurer wird, sagte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen auf der diesjährigen Jahrespressekonferenz des größten Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft in Deutschland (der Tagesspiegel berichtete). „Dort, wo kein Ausgleich von Mehrkosten durch staatliche Transferleistungen möglich ist, muss durch die Höhe der Förderung der Effekt vermieden werden, dass der preiswerte Wohnraum in Deutschland energetisch wegsaniert wird“, so Gedaschko in Berlin. Darüber hinaus werde die zunehmende Alterung der Gesellschaft mit einem Rückgang des Rentenniveaus einhergehen. Die Altersarmut werde in den nächsten Jahren zum stärkeren Thema werden: „Die künftigen Rentner haben gebrochene Erwerbsbiografien.“

Hinzu komme, dass die Wohnungen im Bestand im Zuge der energetischen Sanierung erheblich teurer werden. „Das kostet Billiarden bis 2050 – wie viele kann ich Ihnen nicht sagen“, so Gedaschko. Es gebe noch reichlich viel zu tun, um die Häuser und Wohnungen im Bestand energetisch zu sanieren: „Die Vollsanierungsrate in Deutschland liegt derzeit bei 0,19 Prozent.“ Der Preis für die Herrichtung eines älteren Hauses könne bis zu 2,50 Euro/Quadratmeter liegen, doch nur 70 Cent werden nach Schätzungen des GdW pro Quadratmeter eingespart.

Was fehle, sei sozialer Wohnungsbau und preiswertes Wohnen für junge Familien, fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund das Problem zusammen. Derzeit baue „Reich für Reich“. Immobilienunternehmen sollten bei den Renditeerwartungen auch mal Abstriche machen, meint Ropertz. „Der Markt alleine wird nicht dafür sorgen, dass wir mit preiswerten Wohnungen überschwemmt werden.“ Gerade in Großstädten kommt ein weiteres Problem hinzu: Auf der Suche nach einem sicheren Hafen drängen Investoren aus Krisenstaaten auf den Markt und treiben häufig die Preise in die Höhe. Nischen im mittleren und unteren Preissegment sind längst geschlossen.

Nicht nur beim Neubau scheint die Grenze des Machbaren also bald erreicht. „Wir sanieren derzeit noch preiswerte Bestände systematisch vom Markt“, sagt Gedaschko. Die Wohnungsunternehmen sollten – politisch gewollt – immer mehr Geld in energetische Gebäudesanierung stecken. Die Folge laut Vogel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: Steigende Mieten, „denn das Geld schenkt ihnen ja keiner“. Sozialleistungsempfänger und Mieter mit geringerem Einkommen würden verdrängt.

Was kann helfen? Die Wohnungsbranche setzt auf steuerliche Anreize und die verbesserte steuerliche Abschreibung von energetischer Gebäudesanierung. Seit Monaten ringen Bund und Länder um den Steuerbonus – bisher ergebnislos. Für viele Mieter wird die Regelung zu spät kommen. Gedaschko fordert für den GdW, dass auch energetische Teilsanierungen steuerlich gefördert werden. „Wer etwas will, muss es unterstützen“, argumentiert er. „Wir brauchen fünf Milliarden Euro Unterstützung.“ Außerdem solle auch die Pflegekasse zur Finanzierung von Umbauarbeiten herangezogen werden, fordert der Chef des Branchen-Dachverbandes GdW. Die Pflegekasse bezahle Umbauten bisher nur bis zu einer Höhe von 2200 Euro, zahle aber zum Beispiel keine Betriebskosten. Zwar gebe es derzeit noch rund 200 000 verfügbare barrierearme Wohnungen im Bestand. Indes: „In fünf bis acht Jahren brauchen wir fünf Millionen Wohnungen, die barrierearm sind.“ Unstrittig sei, dass eine Heimunterbringung um ein Vielfaches teurer sei als den Umbau einer Wohnung, um sie barrierefrei zu machen.

Einige Berliner suchen bereits ihren eigenen Weg: Aus Protest gegen steigende Mieten in Kreuzberg sind sie in eine Bretterbude gezogen und campieren seit Wochen auf dem Bürgersteig. (dpa/Tsp)

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