Renovierung : Wie starr ist starr?

Feste Renovierungsfristen sind den Gerichten ein Dorn im Auge. Wann sollen Sie laut Mietvertrag malern? Und was gilt nun?

Wolfgang Büser

Vor dem Einzug in die Wohnung

Wird ein Neu-Mieter dazu verpflichtet, vor dem Einzug Schönheitsreparaturen auszuführen (was grundsätzlich erlaubt wäre), so muss ihm dafür ein angemessener Ausgleich gewährt werden, wenn er auch für die laufenden Instandhaltungsarbeiten zuständig sein soll. So schon vor Jahren das Kammergericht Berlin. (AZ: 12 U 282/02) Dieser Ausgleich könnte zum Beispiel darin bestehen, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit eine geringere oder gar keine Miete zu zahlen hat.

Zum selben Thema das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg: Die formularmäßige (also nicht individuell vereinbarte) Übertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter ist unwirksam und braucht nicht befolgt zu werden, wenn der Mieter – ohne einen Ausgleich dafür zu erhalten – gleichzeitig verpflichtet sein soll, während des Mietverhältnisses turnusmäßig weitere Schönheitsreparaturen auszuführen. (AZ: 4 U 201/90)

Während des laufenden Mietverhältnisses

Dazu hat es bereits Dutzende von Entscheidungen gegeben, auch vom Bundesgerichtshof. Den meisten Streit gab es um die so genannten „starren Renovierungsfristen“, die meist wie folgt aufgelistet (und vom Bundesgerichtshof dem Grunde nach abgesegnet worden) sind: „Küche, Bäder und Dusche sind alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten alle fünf und sonstige Nebenräume alle sieben Jahre“ auf Vordermann zu bringen.

Solche starren Fristen haben aber ihre Tücken. Mieter nutzen nämlich Wohnräume in unterschiedlicher Intensität: etwa ein alleinstehendes Ehepaar weniger stark als eine Familie mit zwei Kindern in einer gleichgroßen Wohnung; ein häufig verreister Single weniger stark als ein sesshafter Mieter. Deshalb, so der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen, dürfe der Vermieter nicht von jedem Mieter gleichermaßen verlangen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es müsse dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt sein, mit Instandhaltungsarbeiten noch zu warten, wenn sie nach drei, fünf oder sieben Jahren noch gar nicht erforderlich sind. Deshalb wurden unverrückbare Fristen als unwirksam gebrandmarkt. Die Folge: Der Vermieter muss dann – ist der Mieter nicht freiwillig bereit zu tapezieren und zu streichen – selbst tätig werden, will er seine Wohnung nicht verkommen lassen. Als unwirksam wurde auch diese Klausel eingestuft: „Schönheitsreparaturen sind innerhalb von ... Jahren vorzunehmen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.“ Der BGH sieht in einer solchen Fassung deshalb starre Fristen, weil sie den Mietern keinen Raum lässt, solche Arbeiten – je nach Abnutzung – auch später zu erledigen. (AZ: VIII ZR 360/03)

Deshalb dürften neue Mietverträge inzwischen wesentlich weicher formuliert sein, etwa so: Schönheitsreparaturen seien „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ alle x Jahre auszuführen. Das lässt den Mietern die vom höchsten Zivilgericht geforderte Handlungsfreiheit. Es könnten auch die starren Fristen genannt, sie aber durch den Zusatz gemildert werden: „Lässt in besonderen Fällen ... der Zustand einzelner Räume ... eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes ... verlängern oder verkürzen.“ (AZ: VIII ZR 48/04)

Dies lässt dem Mieter den nötigen Spielraum, gibt aber auch dem Vermieter das Recht, sein Eigentum in Abständen zu inspizieren, um gar zu großzügige Mieter, deren Schmutzschwelle möglicherweise sehr hoch angesiedelt ist, wirksam an ihre Pflichten zu erinnern. Dass solche auslegungsfähigen Klauseln die Inanspruchnahme der Gerichte nicht verringern werden, versteht sich, weil die grundsätzliche Interessenlage von Mietern und Vermietern naturgemäß unterschiedlich ist.

Schließlich: Auch eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihn über Gebühr einschränkt, indem sie nicht eindeutig erkennen lässt, was unter dem Begriff „Ausführungsart“ zu verstehen sei, so der Bundesgerichtshof: „Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides“. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und -freien Veränderungen liege. (AZ: VIII ZR 199/06)

Nach dem Auszug aus der Wohnung

In dem aktuellen Verfahren vor dem Bundesgerichtshof ging es um diese Formulierung im Mietvertrag: „Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser zu tapezieren und weiß zu streichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß zu lackieren. Der Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“

Der Bundesgerichtshof stieß sich an dem Quasi-Befehlston, der unberücksichtigt lasse, dass Schönheitsreparaturen vom Mieter nur insoweit zu erledigen sind, als dafür ein Bedürfnis besteht. Dies benachteilige den Mieter unangemessen – mit der oben geschilderten Folge.

Zuvor haben die Karlsruher Richter schon folgenden Fall entschieden: Auch wenn ein Mietvertrag für die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter keine starren Fristen vorsieht und deshalb eine wirksame Vereinbarung vorliegt (im verhandelten Fall waren entsprechende Arbeiten „im Allgemeinen“ nach drei, fünf oder sieben Jahren durchzuführen), kann der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses dennoch leer ausgehen. Nämlich dann, wenn der Mieter gar nicht tätig geworden ist, im Vertrag aber gefordert wird, er habe bestimmte Prozentsätze eines Maler-Kostenvoranschlages zu berappen, die nach festen Jahreszahlen festgesetzt sind. (Hier waren es zehn Prozent, wenn die letzten Arbeiten länger als ein Jahr zurücklagen; 20 Prozent bei mehr als zwei Jahren und so weiter bis hin zu 80 Prozent bei mehr als vier Jahren). Der Bundesgerichtshof tadelte auch diese Regelung und sprach dem Vermieter überhaupt keinen Ersatz für die – nun von ihm durchzuführenden – Schönheitsreparaturen zu. Die Begründung dazu: Der Vermieter habe den Mietern durch die nun doch wieder starren Fristen nicht die Möglichkeit gegeben nachzuweisen, dass Schönheitsreparaturen gegebenenfalls gar nicht nötig waren. (AZ: VIII ZR 247/05)

Für den Fall anstehender größerer Arbeiten im Haus gilt übrigens: Haben Mieter beim Auszug aus der Wohnung die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, würde die Ausführung der Arbeiten aber alsbald wieder zerstört, weil der Vermieter das Haus umbauen will, so muss der Mieter die Wohnung nicht herrichten, urteilte der Bundesgerichtshof. Aber er nahm den Mieter trotzdem in die Pflicht: Stattdessen habe er dem Vermieter einen Geldbetrag in der Höhe zu zahlen, den er für die Schönheitsreparaturen aufzuwenden gehabt hätte. (AZ: XII ZR 220/99)

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