Immobilien: Salomonisch in das neue Immobilienjahr

Aber Studie verhehlt Probleme nichtVON RALF SCHÖNBALLVermietungsrekorde allenthalben, die Stimmung am Immobilienmarkt aber bleibt gedämpft.Die Eigentümer wollen sich nicht mit den drastisch gefallen Mietpreisen abfinden, die ihnen entsprechend niedrigere Verkaufspreise bescheren, in Einzelfällen sogar Wertberichtigungen.Und die Mieter haben die Gunst der Stunde erkannt und handeln auf Teufel komm raus um günstigste Mietzinse.Um nirgends anzuecken, empfehlen sich die Berater von Jones Lang Wootton (JLW) in ihrer druckfrischen Studie - jüngst bei Frankfurt / Main Fachjournalisten vorgestellt - mit einer "salomonischen" Prognose für 1998: Eigentümer sollten den Wert ihrer Immobilien realistischer einschätzen, soll heißen, Käufern höhere Renditen anbieten - und Mieter sollten sich auf allmählich steigende Preise einstellen.Diese mögen die Berater selbst indes - zumindest für 1998 - kaum prognostizieren. Nur bei "einer längst fälligen Korrektur der Renditen", so JLWs neuer Deutschland-Chef Douglas Holoch, sei "mittelfristig von einem Investitionsschub" auszugehen.Schlechte Nachrichten für Entwickler und Eigentümer in deutschen Landen, die von höheren Renditen nichts wissen wollen, weil das den Wert ihres Eigentums schmälert.Denn der wird bei Verkaufsverhandlungen auf Grundlage der Mieten ermittelt, die später das vom Käufer investierte Kapital "verzinsen" müssen (Rendite).So sehr sich Eigentümer gegen höhere Renditeforderungen sträuben, die Mieten sind und bleiben im Keller.Sie decken kaum die Kosten der in Erwartung höherer Mieten einst teuer bezahlten Grundstücke und Bauleistungen.Deshalb stecken Eigentümer in der Zwickmühle: Sie müssen "unter Preis" verkaufen und dem Käufer eine vernünftige Rendite bieten - oder finden keine Abnehmer. Letzteres geschah im vergangenen Jahr: "Hatten die offenen Fonds bereits in 1996 zwischen 3,5 Mrd.DM und 4 Mrd.DM und damit etwa 25 Prozent der eingegangenen Mittel im Ausland angelegt, so deuten JLW-Zahlen für das Jahr 1997 auf ähnlich hohe Anlagevolumina bei nur halb so hohem Mittelaufkommen hin." Im Klartext: Die wichtigsten Investoren finden in deutschen Landen kaum mehr geeignete Immobilien.Sie kaufen deshalb in Großbritannien oder in den Niederlanden, wo dem Immobilienkapital in Einzelfällen bis zu 8 Prozent Rendite winken.Für JLW-Researcher Günter Muncke ist daher ausgemacht, daß sich verkaufswillige Eigentümer "bewegen müssen", zumal der Euro vor der Tür steht.Spätestens dann entfällt das Risiko eines Währungsverlustes ganz, da der Wechselkurs zwischen Währungen von Mitgliedsländern festgezurrt ist.Diese "kleine Globalisierung" des europäischen Immobilienmarktes dürfte Investoren veranlassen, die Immobilienwerte genau zu vergleichen und dort zu kaufen, wo Mietverträge oder Mietgarantien die höchsten oder sichersten Renditen verheißen. Für die Bundesrepublik sind das kaum günstige Aussichten für 1998.Zwar schreiben die Analysten von JLW, daß sich "die Büromietpreisen in den meisten Städten auf dem gegenwärtigen Niveau stabiliseren dürften", sie weisen aber in ihrer Detailanalyse der einzelnen Immobilienhochburgen ein seit Jahren anhaltendes Überangebot aus: Der Leerstand hat sich 1997 bundesweit um 530 000 Quadratmeter auf 4,3 Mill.erhöht, wobei die Hälfte aller leeren Bürotürme in Berlin (rund 1,3 Mill.Quadratmeter und 9,4 Prozent des Gesamtbestandes) sowie Leipzig (circa 850 000 Quadratmeter und 34,3 Prozent) stehen.Da helfen auch Vermietungsrekorde in der Hauptstadt kaum, wo 1997 laut JLW 512 000 Quadratmeter vergeben wurden und dieser Rekord 1998 im Vorfeld des Regierungsumzuges noch einmal eingestellt werden könnte.Ein schwacher Trost, denn 1998 werden erneut mehr Bürohäuser bezugsfertig als im günstigsten Fall gemietet.