Sanierung kultureller Bausubstanz : Denkmalschützer sind nicht von vorgestern

Egal, ob eine historische Mühle, ein Wasserturm oder einfach nur ein altes Haus – in denkmalgeschützten Gebäuden zu wohnen, ist etwas Besonderes. Das Problem: Soll das Gebäude saniert werden, müssen vom Eigentümer zahlreiche Auflagen umgesetzt werden. Ohne Beratung können Besitzer hier schnell Probleme bekommen.

Jan Hinnerk Roloff
Denkmalschutz und Flexibilität sind kein Widerspruch. Foto: Swen Pförtner/dpa
Denkmalschutz und Flexibilität sind kein Widerspruch.Foto: Swen Pförtner/dpa

„Um die Denkmalauflagen erfolgreich umzusetzen oder zu umschiffen, sollten möglichst frühzeitig Fachleute wie Architekt und Denkmalpfleger hinzugezogen werden“, empfiehlt Wolfgang Riesner, Architekt und Experte für historische Gebäude aus Petershagen in Nordrhein- Westfalen. Bei einem Ortstermin werden die Besonderheiten des historischen Gebäudes in Augenschein genommen. Der Denkmalpfleger hält fest, welche Bestandteile des Hauses nicht beeinträchtigt werden dürfen.

„Häufig sind die Auflagen der Denkmalpfleger nicht so streng wie befürchtet“, hebt Riesner hervor. Als Faustregel gilt: Wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt zumeist gewährt. Schwieriger werde es, wenn in die Konstruktion eingegriffen werden soll: „Natürlich wird man keine Holzbalkendecke in eine Betondecke umwandeln dürfen.“ Auch tragende Wände zu versetzen oder die Raumaufteilung zu verändern, werde in der Regel nicht möglich sein. „Wenn man es genau wissen will, muss man sich aber den Einzelfall ansehen“, sagt Riesner.

Energetische Sanierungsmaßnahmen sind hingegen weniger ein Problem. „Man sollte sich nicht nur auf einen Lösungsansatz versteifen, denn meistens führen verschiedene Wege zum Ziel“, erklärt Riesner. Während in vielen Fällen eine Außendämmung nicht möglich sein wird, um die Fassade zu erhalten, kann eine Innendämmung von Wänden und oberer Geschossdecke durchaus einen Einspareffekt bewirken.

Eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung wird meistens nicht störend sein, bei großflächiger Fotovoltaik zur Stromerzeugung sieht es anders aus. „Hiervon nehmen viele Bauherren selber Abstand, um den Charakter des Baudenkmals nicht zu beeinträchtigen“, sagt Riesner. „Grundsätzlich sind alle Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude erlaubnispflichtig“, erklärt Andreas Galland, Leiter der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Neuss. Die Denkmalschutzbehörden sind in der Regel bereit, Hilfestellungen zu leisten und zudem verpflichtet, die finanzielle Belastung für den Eigentümer in Grenzen zu halten. Über die konkreten Auflagen entscheidet das jeweilige Denkmalamt im Einzelfall. Zuständig ist in der Regel die Untere Denkmalbehörde, die je nach Bundesland bei der Stadt oder Gemeinde, dem Stadtbezirk oder beim Kreis angesiedelt ist.

Steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen

Wenn baurechtlich genehmigungspflichtige Arbeiten geplant sind, muss der Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Die Denkmalbehörden werden dann automatisch hinzugezogen. „Sind nur denkmalrechtlich genehmigungspflichtige Maßnahmen geplant, werden die geforderten Dokumente wie Fotografien, Maßnahmebeschreibungen und Planzeichnungen bei der Unteren Denkmalbehörde eingereicht“, erläutert Galland. „Im Vorfeld des formalen Verfahrens berät das Denkmalamt nach Bedarf, inwieweit der Antrag Aussicht auf Erfolg hat“, erklärt er. Es empfiehlt sich also, alle Sanierungsmaßnahmen vorab zu besprechen. Nach Antragstellung prüft die Denkmalbehörde die Unterlagen und erteilt im besten Fall die Erlaubnis. Maßgeblich ist dabei, ob die historische Bausubstanz ausreichend geschont und das Erscheinungsbild des Gebäudes gewahrt wird.

Nach Fertigstellung des Umbaus findet eine Bauabnahme durch Architekt und Denkmalbehörde statt. Bei positiver Begutachtung stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, um steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen zu können. „Diese indirekten Fördermöglichkeiten über Steuererleichterungen beziehen sich auf die jeweiligen Aufwendungen, die durch die Auflagen des Denkmalschutzes entstanden sind“, erklärt Gerhard Bolten, Architekt und Bausachverständiger. Wichtig für die Steuererleichterungen aufgrund erhöhter Aufwendungen sei die Abstimmung des Sanierungskonzepts vor Beginn der Baumaßnahmen mit dem zuständigen Denkmalschutzamt, rät der Architekt.

Steuerlich gefördert werden neben dem Erwerb die Sanierungskosten sowie der Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie. Förderfähig sind alle zum Erhalt und zur sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlichen Aufwendungen. Dazu zählen zum Beispiel der Einbau eines Bades, Energiesparmaßnahmen, Heizung, Dachreparatur, Fachwerkrestaurierung oder auch die Planungskosten des Architekten.

Eine Ausnahme bildet der nachträgliche Ausbau eines vormals nicht ausgebauten Dachraumes zu Wohnzwecken. Dieser wird regelmäßig nicht steuerlich begünstigt, auch wenn die Maßnahme genehmigt wurde.

Grundsätzlich gilt: Die Denkmalschützer bei den Behörden sollte ein Eigentümer nicht als Gegenspieler ansehen, sondern als Helfer und Unterstützer. Wichtig für den Bauherren ist zudem die Leidenschaft für alte Immobilien und das historisch handwerkliche Erbe. Wer unkonventionell denkt, hartnäckig verhandelt und flexibel reagiert, kann eine Denkmalsanierung erfolgreich stemmen. (dpa)

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben