Immobilien : Schlechter Ruf, gute Substanz

Mit sanierten Plattenbauten wollen zwei Investoren in Berlin Geld verdienen – und Vorurteile widerlegen

Bernd Hettlage

Man könnte sich eine lukrativere Geschäftsidee vorstellen als 500 unsanierte Plattenbauwohnungen in Marzahn zu kaufen. Genau damit starteten Cornelius Scheidges und Jörg Wichmann Ende 1998 ihre Tätigkeit als Immobilien-Entwickler. Doch während in Berlin die Bauträger ums Überleben kämpfen und beim Thema Plattenbauten im Osten vor allem an Leerstand und Abriss denken, ließen sich Scheidges und Wichmann vom Krisengerede nicht stören: Vier Jahre später erwarben sie 612 weitere Plattenbauwohnungen, diesmal an der Frankfurter Allee in Friedrichshain.

Auch die US-amerikanische Fondsgesellschaft Lone Star legte sich 2001 rund 3300 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Hellersdorf zu – und kaufte ein Jahr später noch einmal mehr als 2000 Plattenbauwohnungen im gleichen Bezirk hinzu. Plattenbauten sind für Investoren offensichtlich interessant geworden – nicht nur, weil sich die Sanierungskosten gut kalkulieren lassen, sondern auch, weil die Wohnungen anschließend gut zu vermieten sind.

Die „Platte“ als lohnendes Geschäft? „Aber ja – es gibt Bedarf nach diesem Wohnungstyp“, sagt Cornelius Scheidges in seinem Büro an der Frankfurter Allee. Die Sanierung ist hier in vollem Gange, die Schallschutz-Fenster sind schon neu. Lärm dringt von der Friedrichshainer Magistrale nicht in die Innenräume, obwohl hier 70000 Autos pro Tag vorbeifahren.

Scheidges ist ein schmaler, quirliger Mann in den Vierzigern. Er wirkt trotz Anzug eher hemdsärmelig, als wollte er am liebsten selbst mit anpacken beim Umbau. Der Leerstand, setzt er erst einmal zu einer Verteidigung des Plattenbaus an, habe ja mit dem Gebäudetyp gar nichts zu tun. „In Frankfurt an der Oder ziehen die Leute wegen der wirtschaftlichen Verhältnisse weg und nicht, weil ihnen die Platte nicht gefällt.“ Im Gegenteil, die Grundrisse der Wohnungen seien oft besser als in Altbauten, es gebe keine langen Flure und wenig verschenkten Raum – und das bei Mieten von teilweise weniger als fünf Euro pro Quadratmeter netto / kalt.

Auch für die Investoren habe die Platte einige Vorteile: „Die Gebäudesubstanz ist besser als bei Altbauten der Jahrhundertwende“, sagt Scheidges. Bei einer Sanierung erlebe man in der Regel keine Überraschungen, der Aufwand sei gut planbar. Bei der Frage nach dem Kaufpreis der Immobilie lächelt der Unternehmer, so als freue er sich über den schlechten Ruf der Platte: Doch nennen mag er ihn nicht, es gebe „Stillschweigen-Vereinbarungen“ mit den Verkäufern. Das war in Marzahn die Berlin-Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft, in Friedrichshain die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft (WBF).

Scheidges kam über einen Umweg in das Plattenbaugeschäft: Von 1993 bis 2000 war der Chemiker mit Doktortitel Geschäftsführer und Miteigentümer von Euroteam. Die Firma, die heute zum Degussa-Konzern gehört, stellt Fugenbänder aus synthetischem Gummi her. Damit dichtet man die Nähte zwischen den genormten Plattenbauteilen ab und verhindert so, dass Feuchtigkeit durch die Fugen dringt. In den Jahren nach der Wende habe seine Firma im Osten einen Marktanteil von über 60 Prozent gehabt.

Scheidges und sein späterer Vertriebschef Wichmann waren in der ganzen ehemaligen DDR unterwegs. Sie lernten, welche Sanierungsmaßnahmen bei Plattenbauten wichtig sind, welche von den Mietern angenommen werden und welche nicht – und wurden allmählich Experten. Eines Tages, erzählt Scheidges, sei ein Makler auf sie zugekommen. Der wollte Plattenbauten in Berlin kaufen und fragte, ob sie nicht eine Anlage für ihn auswählen könnten. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt, fanden sie selbst ins Geschäft.

Um die Finanzierung ihrer ersten Plattbauten sicherzustellen, verkaufte Scheidges seine Anteile an Euroteam, blieb aber zunächst Geschäftsführer. Partner Wichmann harrte bis 2001 im Vertrieb aus: „Wir mussten ja weiter Geld verdienen.“ Denn das konnten sie mit den Gebäuden in Marzahn-Nord, rund um die Eichhorster Straße, zunächst nicht. Das Gebiet gilt im Senat als besonderer Problemfall, der Leerstand beträgt bis zu 40 Prozent. Ganz in der Nähe, in der Havemannstraße, soll bald die bisher größte Abrissaktion bei Plattenbauten starten (siehe Kasten unten). Auch Scheidges und Wichmann kämpften anfangs mit 20 Prozent Leerstand. Nach einem Jahr aber waren es nur noch sechs Prozent, heute liegt die Quote bei 3,5 Prozent.

Für den niedrigen Leerstand, sagt Scheidges, seien die schnelle Sanierung, der moderate Mietpreis von 4,65 Euro netto / kalt nach Modernisierung und der gute Service ausschlaggebend. „Wir sind telefonisch den ganzen Tag erreichbar. Die Mieter kennen sogar unsere Privatnummern und können auch am Wochenende anrufen.“ Außerdem könnten sie bei Modernisierung oder Neuvermietung Sonderwünsche anmelden.

Trotz der geringen Mieteinnahmen rechneten sich Erwerb und Sanierung der Plattenbauten, versichert Scheidges – nicht zuletzt wegen der „schlanken Verwaltung“ der Firma. Das kleine Unternehmen besteht neben Scheidges selbst auch aus seiner Frau, die Sekretärin und Buchhalterin in Personalunion ist, seinem Partner, Jörg Wichmann, sowie je einem Verwalter für die Anlagen in Marzahn und Friedrichshain. Stille Teilhaberin ist Scheidges Stiefmutter Ilse Fröhlich. Das Unternehmen Dr. Scheidges, Fröhlich und Wichmann firmiert als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Glaubwürdigkeit halber, sagt Scheidges: Mieter und Handwerker wissen nämlich, „dass wir mit unserem Privatvermögen haften.“

Texaner in Berlin

Ein ganz anderes Geschäftsmodell hat der Lone-Star-Fund. Die texanische Investmentfonds-Gesellschaft sammelte das Geld von Anlegern in den USA ein, um es weltweit – und in Berlin zum Beispiel in Plattenbauwohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf (WoGeHe) – zu investieren. Zur Verwaltung der Liegenschaften gründeten die Unternehmer die Wohnpark Verwaltungs- und Betreuungsgesellschaft (WVB), die ihre Niederlassung in einer der Plattenbauten hat. Geschäftsführer der WVB ist Rainer Uhde. Wenn der Immobilienwirt sich darüber äußert, warum sich ein Investment in Plattenbauten lohnt, dann gibt er fast die gleichen Erfahrungen wieder, die auch Scheidges sammelte: „Beim Plattenbau gibt es keine Überraschungen wie beim Altbau, wo auf einmal alte Heizungsrohre in den Wänden auftauchen.“

Deshalb könne man die Kosten einer Modernisierung in der Regel „bis auf die zweite Stelle hinter dem Komma vorhersagen.“ Auch Uhde hatte anfangs mit einem Leerstand von 20 Prozent zu kämpfen. Ein Jahr nach der Modernisierung der ersten Wohnungen, lag der Leerstand dort bei weniger als sieben Prozent. Mittlerweile sind alle 5300 Einheiten saniert. Im Schnitt, so Uhde, würden 90 Wohnungen im Monat neu vermietet. Das Wichtigste sei, auf die Leute einzugehen. Außerdem richte man sich mit den Mieten „nach der Marktsituation“ – die Wohnungen kosten 4,90 Euro pro Quadratmeter netto / kalt. Über den Preis schweigt der WVB-Geschäftsführer, verrät aber: „Das Gesamtinvestment aus Kauf und Sanierung betrug 250 Millionen Euro.“

Bei Investitionen in die Platte gelte, meint Uhde: „Je mehr Wohnungen, desto besser der Preis.“ Vor dem Erwerb sei aber eine sorgfältige Qualitätsprüfung erforderlich. Diese falle bei Plattenbauten im Allgemeinen ebenso wie in Hellersdorf meistens gut aus: Die Platten böten eine hohe Wohnqualität, und Hellersdorf besitze viel Grün. Durch die Neubauten gibt es dort auch ein gewerbliches Zentrum. Da sei es kein Wunder, dass der Stadtteil laut Statistik das zweithöchste Familieneinkommen Berlins habe. Allerdings auch einen Bürgermeister der PDS, sagt Uhde. Mit dem, fügt er schnell hinzu, arbeite man aber sehr gut zusammen. „Obwohl das ja eigentlich ein Witz ist: US-Kapitalisten investieren im PDS-Bezirk.“

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