Immobilien : Schlüsselfrage zur Grundsteuer

Wie werden die Kosten im vermieteten Zweifamilienhaus verteilt, wenn es nur einen Bescheid gibt?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Eigentümer eines Zweifamilienhauses, dessen zwei Wohnungen unterschiedliche Größen haben. Die Wohnungen sind an zwei verschiedene Mieter vermietet. In den Mietverträgen habe ich vereinbart, dass verschiedene Betriebskosten umgelegt werden dürfen, darunter auch die Grundsteuer. Die Bestimmung eines Umlageschlüssels ist vergessen worden. Gegen den Wunsch eines Mieters habe ich bei der Betriebskostenabrechnung die für das Gebäude angesetzte Grundsteuer einfach halbiert und jede Wohnung gleichermaßen belastet. Entspricht das Umlageverfahren so dem Gesetz?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter kann mit dem Mieter die Umlage aller Betriebskosten vereinbaren, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Neben den typischen Kosten für Heizung, Wasser, Straßenreinigung usw. ermöglicht diese Verordnung auch die Umlage der Grundsteuer. Steht im Mietvertrag dazu gar nichts oder nur etwas von „Hausgebühren“ oder „städtische Gebühren“, kann der Mieter den dafür angesetzten Betrag herausstreichen. Die Betriebskosten müssen, wenn mehrere Wohnungen vermietet werden, auf die einzelnen Mieter aufgeteilt werden. Die Verteilung erfolgt anhand eines Verteilerschlüssels, der üblicherweise im Mietvertrag verbindlich vereinbart wird. In den vergangenen Jahren war es üblich, dass der Verteilerschlüssel auch dann angewendet werden musste, wenn die Grundsteuer der Wohnung klar zugeordnet werden konnte, wie etwa bei einer Eigentumswohnung. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof aber entschieden, dass der Verteilerschlüssel keine Rolle spielt, wenn der Vermieter für seine (Eigentums-)Wohnung die Grundsteuer mitgeteilt bekommt. Das wurde in einer späteren Entscheidung sogar für den Eigentümer einer Doppelhaushälfte bestätigt. In einem solchen Fall kann der Vermieter die Grundsteuer, die von der Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung oder Doppelhaushälfte erhoben wird, an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht weiterleiten. Eines besonderen Umlageschlüssels bedarf es dabei nicht.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In Ihrem Fall besteht die Besonderheit, dass Sie weder eine Eigentumswohnung noch eine Doppelhaushälfte vermietet haben. Sie sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses, für das ein einheitlicher Grundsteuerbescheid ergeht, ohne dass daneben noch für die Wohnungen ein eigener Bescheid ausgestellt wird. Daher können Sie die Grundsteuer nicht einfach an einen Mieter weiterleiten, sondern müssen sie nach dem vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel auf die Mieter umlegen. Fehlt ein Verteilerschlüssel, sind die entsprechenden Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen, so dass auf die größere Wohnung regelmäßig ein höherer Betrag entfällt als auf die kleinere Wohnung. In Ihrem Fall ist daher der Betrag der Grundsteuer durch die Gesamtwohnfläche zu teilen und dann mit der entsprechenden Wohnfläche zu multiplizieren.

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