Immobilien: Schnäppchen vom Fiskus

Die kommunale Leipziger Wohnungsgesellschaft offeriert ein SteuersparmodellVON MANFRED SCHULZETrotz der sichtbaren Fortschritte bei der Altbausanierung in den ostdeutschen Großstädten rechnen die Fachleute mit einem weiteren Finanzbedarf von noch einmal mindestens 120 Mrd.DM, die allein von den kommunalen Unternehmen und den Genossenschaften aufgebracht werden müssen.Doch den meisten Wohnungsgesellschaften fehlt das notwendige Geld.Noch vor fünf Jahren machte auch das mit mehr als 52 000 Wohnungen im Eigenbestand größte ostdeutsche Wohnungsunternehmen, die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), negative Schlagzeilen wegen Verlusten von mehr als 700 Mill.DM."Wir haben jetzt die Wende geschafft und rechnen 1998 sogar mit knapp 10 Mill.DM Überschuß.Aber wir müssen jetzt schnell die Sanierung ankurbeln, sonst laufen uns die Mieter davon", sagt LWB-Geschäftsführer Rainer Wagner.Die private Konkurrenz setzt die kommunalen Wohnungsunternehmen kräftig unter Druck. Der neue Mann an der Spitze der LWB - Wagner wurde erst in diesem Jahr in die Geschäftsführung geholt - hat die Latte hoch gelegt.Er kündigte für 1998 ein Sanierungsprogramm für fast 15 000 Wohnungen an, rund dreimal soviel, wie in der gesamten Zeit von 1990 bis Ende 1996 durch die LWB modernisiert wurden.Finanzieren will er das durch einen ganzen Maßnahmenkatalog, der von der verbesserten Kostenstruktur über die Sanierung im bewohnten Zustand bis hin zur Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von 240 Mill.DM im kommenden Jahr reicht.Das Novum dabei: Die LWB legt drei geschlossene Immobilien- und einen Leasingfonds auf, die insgesamt 4656 Wohnungen betreffen.Damit soll die 1998 letztmalige Chance genutzt werden, Kapitalanleger mit der 40prozentigen Sonderabschreibung auf Sanierungskosten für Altbauten mit ins Boot zu holen und so die Liquidität der stadteigenen LWB zu verbessern.Denn als kommunaler Betrieb kann die LWB dieses Steuersparmodell nicht selbst in Anspruch nehmen - über den Umweg der Fonds wird dem Finanzminister aber doch ein Schnäppchen entlockt. Mit dieser Idee sind die Leipziger offenbar anderen Städten weit voraus.In Dresden, wo sich zwei große kommunale Gesellschaften den Markt teilen, bestätigt lediglich die Südost Woba konkrete Planungen für einen eigenen Immobilienfonds zur Finanzierung der Modernisierungen.Pressesprecher Frank Dietz kann allerdings noch keinen Partner für die Plazierung und auch noch keinen Umfang nennen, weil man in der Prüfungsphase sei.Dennoch spricht er vom "zeitigen Frühjahr 1998" als Starttermin. In Leipzig ist man unterdessen zuversichtlich, genügend Investoren zu finden.Die bisher ausgewiesenen drei Standorte in der Stadt sind jeweils zusammenhängende Gebiete in sehr guten Lagen, so etwa in Leipzig-Leutzsch mit Gebäuden aus den späten 20er und 30er Jahren, wo die Bodenrichtwerte zwischen 350 und 450 DM und damit deutlich über dem Durchschnitt anderer Randlagen Leipzigs liegen.Selbst der Fonds Nr.2, der 76 500 Quadratmeter Plattenbauwohnungen umfaßt, ist durch eine exponierte Lage unweit des Neuen Rathauses durchaus attraktiv, zumal diese Gebäude aus den 70er Jahren ebenso wie die älteren Häuser von Grund auf instandgesetzt und modernisiert werden.So sind die reinen Sanierungskosten (ohne Nebenkosten und Baubetreuung) für die Plattenbauten mit 81,7 Mill.DM recht üppig kalkuliert, so daß eine gute Qualität erreichbar sein sollte.Noch entscheidender für Anleger aber dürfte die Sicherheit sein, die das Modell bietet: Denn die LWB, die über eine Tochter Komplementär der Fondskommanditgesellschaft ist, tritt als langfristiger Generalmieter für den gesamten Bestand auf. Auf 28 Jahre gilt die Mietgarantie, die mit optimistischen 9,76 DM pro Quadratmeter 1999 beginnt und später um etwa 1,5 Prozent jährlich steigt.Instandhaltungs-, Kredit- und Verwaltungskosten abgerechnet bleibt dem Fonds, der von der Kapitalvermittlung Prinz zu Hohenlohe-Jagstberg & Banghard GmbH betreut wird, den Prognoserechnungen zufolge ausreichend Kapital, um vom Jahr 2002 an drei Prozent auszuschütten.Für 2010 sind fünf Prozent avisiert, später wächst die Rendite weiter bis über zehn Prozent. Wie bei den meisten Fonds wird die Sache freilich erst mit dem Steuereffekt interessant: Der Prospekt verspricht hier eine 156prozentige Verlustzuweisung.Was bleibt ist allerdings ein im Prospekt nicht näher erklärtes Restrisiko aus der "Wertentwicklung und Ertragslage" sowie die allgemeinen Unsicherheiten von Prognoserechnungen, die naturgemäß nur auf Erfahrungswerten basieren. Für die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft, so versichert deren Finanzprokurist Christoph Beck, werden die Fonds ein wichtiges Standbein für die Absicherung der Arbeiten am restlichen Wohnungsbestand sein, die seinen Angaben zufolge noch 2,4 bis 3 Mrd.DM erfordern dürften.Die nun laufenden Fondsprojekte bringen einen Mittelzufluß von mehr als 100 Mill.DM.Beck schließt aber die Auflage weiterer Fonds nicht aus.Eine Gefahr aus dieser langen Bindung an den Fonds sieht er nicht, denn, so seine Argumentation, in den entsprechenden Vierteln gebe es bis heute eine hohe Nachfrage und so gut wie keinen Leerstand.Und das, obwohl die Wohnqualität vor der Sanierung noch immer weit unter der Norm liegt.In einem ist dem Finanzchef sicher nicht zu widersprechen: "Wenn wir unseren Kapitalbedarf ausschließlich fremdfinanzieren würden, hätten wir ebenfalls ein wirtschaftliches Risiko zu tragen."

MANFRED SCHULZE