Immobilien : Schöne Grünlage am Ostrand Berlins

DETLEF POHL

Wohnpark Schöneiche: Auf 12 Hektar entstehen 545 Wohnungen / Hohe MieterwartungenVON DETLEF POHL Unmittelbar hinter der östlichen Stadtgrenze Berlins, im Ortsteil Hohenberge der Gemeinde Schöneiche, errichtet DEMOS auf 12 Hektar 545 Wohnungen.Schöneiche gehörtmit über 8000 Einwohnern zu den größten Gemeinden im Landkreis Oder-Spree; gelegen zwischen der Bundesstraße 1, dem Berliner Ring und dem Köpenicker Ortsteil Rahnsdorf hat diese Lage auch ihren Preis. Denn die Kosten für die Erschließung des Geländes - etwa für den Anschluß an die Kanalisation - wurden voll auf die Eigentümer umgelegt: Jeder Quadratmeter Wohnflächeenthält Grundstückskosten von 675 DM - obgleich Gutachter den Bodenrichtwert in Hohenberg mit "nur" 225 DM pro Quadratmeter taxierten.Infrastruktur hat ihren Preis, insbesondre wenn 210 Doppel- und Reihenhäuser gebaut werden, sowie 320 Eigentumswohnungen in Gebäuden, die zwischen 18 und 33 Familienbeherbergen werden.Dennoch sollen von den 500 fertiggestellten Wohnungen 82 Prozent verkauft und die auch vermietet sein, so Spreegrund-Geschäftsführerin Irmgard Müller.Im nächsten Jahr kommen noch einmal 20 Eigentumswohnungen,10 Reihenhäuser und 15 Sozialwohnungen hinzu, letztere für 7,50 DM pro Quadratmeter kalt vermietet. Selbstnutzer finden eine Bleibe, die mitten in der Natur und dennoch sehr nahe an Berlin liegt.Dafür muß er rund 3780 DM pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlen; dafür sind nur noch Reihenmittelhäuser zu haben, mit fast 132 Quadratmeter Wohnfläche.Die Eigentumswohnungen, eineinhalb bis vier Zimmer sowie 45 und 86 Quadratmeter groß, kosten zwischen4175 DM und 4826 DM.Großes Manko des noch zu erwerbenden Wohneigentums: Dessen Grundstücke sind jeweils 155 Quadratmeter klein, die Gärten sind also "handtuchgroß" - das ist unüblich für Schöneiche. Nichtim Kaufpreis inbegriffen ist der PKW-Stellplatz.Der kostet zwischen 3800 DM - reservierter Platz vor dem Haus - und 17000 DM - verschließbarer "Doppelparker".Werden die Immobilien für die geforderten 14,07 DM pro Quadratmeter Wohnfläche Nettokalt vermietet und zusätzlich 30 DM im Monat für den einfachen Pkw-Stellplatz erzielt, die - sehr niedrig angesetzte - Instandhaltungsrücklage von 20Pfennig pro Quadratmeter und Monat sowie rund 400 DM Verwaltungskosten im Jahr von den Einnahmen abgezogen, so erwirtschaftet der Anleger mit seiner Wohnung 11198 DM im Jahr.Das entspricht einer Rendite von 3,69 Prozent, zumindest für die schöne 67,5-Quadratmeter-Dreiraumwohnung mit Loggiaim Dachgeschoß, die 309800 DM kostet, zuzüglich 3800 DM für den PKW-Stellplatz.Diese Rechnung enthält die 3,5 Prozent Notar- und Grundbuchkosten nicht; sie erhöhen die Anschaffungskosten samt Stellplatz auf 324000 DM.Bei dieserSumme schmilzt die Netto-Rendite - sie errechnet sich aus dem Jahresertrag mal 100 geteilt durch die Anschaffungskosten - auf 3,45 Prozent zusammen.Wie bei vielen anderen Wohnparks wird auch hier das Kriterium für ein lohnendes Immobilieninvestment verfehlt: deutlich über 4 Prozent netto vor Steuern. Die Nettokaltmiete beträgt in den Reihenmittelhäusern 14 DM pro Quadratmeter,in den Mehrfamilienhäusern 14 bis 16 DM - die kleinsten Wohnungen haben die höchsten Quadratmeterpreise.Wer diese preisliche Hürde nimmt, erhält in grüner Umgebung zwischen Müggel-, Flaken- und Kalksee durchschnittlicheBauqualität: Außenwände aus 24 Zentimeter dickem Ziegelwerk, Betondachsteine, Isolierglasfenster, Keller, Fußbodenfliesen in der Küche und Kabel-TV-Anschluß;Kücheneinrichtungen fehlen ganz.Zu wünschen übrig läßt in den Mehrfamilienhäusern die Größe von Wohnzimmer - nur 20 Quadratmeter - und Kinderzimmer - häufig nur 11 Quadratmeter - sowie von Küche und Bad - je nur 5 Quadratmeter. Die Verkehrsanbindung ist für Selbstnutzer unproblematisch.Mit dem Auto erreicht er nach wenigen Minuten und vier Kilometern den S-Bahnhof Rahnsdorf.Der Bus fährt zwar noch nicht bis zum Wohnpark, dafür ist die WoltersdorferStraßenbahn nur wenige Minuten zu Fuß entfernt; sie führt durch den Wald (!) in vier Minuten zur S-Bahn nach Rahnsdorf.Von da aus sind es 35 Minuten bis zum Alexanderplatz.Nach 20 Uhr fährt die Straßenbahn allerdings nurnoch alle 60 Minuten. Zur Miete geht der Standort vor allem für Ortsanssässige an der Kaufkraft vorbei - es sei denn, man gehört zu den 15 Schöneicher Familien, die im kommenden Jahr von der Gemeinde eine der 15 Sozialwohnungen zugewiesen bekommen.Ansonsten finden lediglich Besserverdiener mit mehrerenKindern in den Reihenhäusern für 1848 DM Kalt genug Platz und Wohnqualität.Als langfristige Kapitalanlage erscheinen die Immobilien daher als schwierig - zumindest, wenn der Anleger die Mieten im Notfall nicht durch Steuerersparnisse zu subventionieren bereit ist. Informationen zu Vermietung und Verkauf liefertDEMOS vor Ort am Anemonenweg 8, 15566 Schöneiche; Telefon in Berlin: 28 30 67 16.

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