Immobilien: Schönheitsfehler trüben den Gesamteindruck

Groth und Graalfs "Potsdamer Arkadien" sind aus ökologischer Sicht gelungen - trotz einiger SchwächenVON CHRISTOF HARDEBUSCHFür den Geographen liegt Arkadien auf der griechischen Peleponnes.Für das Berliner Wohnungsbauunternehmen Groth und Graalfs liegt es in Potsdam, genauer gesagt auf dem Glienicker Horn.Der dort im Bau befindliche Villenpark "Potsdamer Arkadien" sowie das von der "Bayrischen Hausbau" bebaute Nachbargrundstück brachten wegen ihrer im Stadtbild exponierten Lage Unescos Hüter des Weltkulturerbes auf den Plan.Das verdeckte lange Zeit die Diskussion um die Qualität der Gebäude, insbesondre in ökologischer Hinsicht.Zu Unrecht: Die Bauwerke des "Potsdamer Arkadien" erreichen mit schlichten Mitteln einen recht guten Umweltstandard, halten sich in einigen Punkten trotz der hohen Preisklasse allerdings nur an das Notwendige. Wer angesichts von Kaufpreisen von 8000 bis 15 700 DM pro Quadratmeter für die Eigentumswohnungen von Groth und Graalfs allerdings Spektakuläres im Umweltbereich erwartet, wird von Arkadien enttäuscht sein.Weder Windräder noch Solaranlagen sind hier zu sehen, obwohl letztere wegen der Uferlage des Grundstücks und der damit verbundenen erhöhten Lichtreflexion besonders ertragreich zu betreiben wären."Wir haben uns an der vorhandenen Villenarchitektur dem Potsdamer Villenstadtteil Berliner Vorstadt orientiert", erläutert Gerd Unger, Geschäftsführer von Groth und Graalfs, das architektonische und städtebauliche Konzept.Rückbesinnung auf klassizistische Bauformen, nicht moderne Solararchitektur lautet also die Devise. In ökologischer Hinsicht fällt die Wahl der Mittel nicht unbedingt klassisch, aber doch einfach aus.Insgesamt elf Mehrfamilienhäuser gruppieren sich am Hafelufer in gebührendem Abstand zum einzigen Bestandsgebäude, der aus den 20er Jahren stammenden Villa Kampffmeyer.Ihre Außenwände aus Porotonziegeln in einer Stärke von 36,5 Zentimetern tragen eine vier Zentimeter dicke organische Dämmschicht und dann einen ebenfalls organischen Außenputz.Zwar entsteht dadurch ein Verbundstoff, dessen Entsorgung sich einmal schwierig gestalten wird, zunächst bedeutet das aber einen Vollwärmeschutz über der DIN-Norm.Die "Stadtvillen" auf der Westseite zeichnen sich zudem durch kompakte Baukörper aus, was sich günstig auf den Energieverbrauch auswirkt.Was sich von den Fenstern aller Villentypen nur bedingt sagen läßt.Sie liegen mit einem Wärmedurchgangswert von 1,6 Watt pro Quadratmeter (k-Wert) kaum über dem von der Wärmeschutzverordnung vorgeschriebenen 1,8 Watt. Die an der Ostseite, Richtung Glienicker Brücke und Schloß Glienicke gelegenen "Landvillen" haben großzügigere, verwinkeltere Grundrisse und damit auch im Verhältnis zum Volumen mehr Außenfläche.Das hat einen höheren Heizenergieverbrauch zur Folge und einen höheren, umweltschädlichen Kohlendioxydausstoß als bei den "Stadtvillen"."Die Wohnungen erhalten eine Fußbodenheizung, ergänzt durch weitere Heizkörper, angeschlossen an die Potsdamer Fernwärme", sagt Ungers.Letzeres war Auflage der Stadt und angesichts der guten Emissionswerte der Potsdamer Fernwärme ökologisch auch sinnvoll.Fußbodenheizungen weisen in der Regel günstige Energieverbrauchswerte auf, nutzen die Wärmespeichermassen des Baukörpers und wirken besonders effizient in Kombination mit speicherfähigen Bodenbelägen.Die vor allem in den Landvillen der "Potsdamer Arkadien" eingesetzten Terrakottafliesen sind hier der ideale Partner.Weniger ideal sind Fußbodenheizungen für Allergiker, weil sie zu stärkeren Luftbewegungen und damit zu höheren Staub- und Keimbelastungen führen als eine Beheizung aus seitlicher Richtung. Trotz der hohen Preise und der Wasserlage der Wohnbereiche sind die Grundrisse im Zweifelsfall eher an der Sonne als an der Aussicht orientiert.Aus energetischer und baubiologischer Sicht haben hier die Architekten - die Kalifornier Charles W.Moore und John Ruble - die richtigen Prioritäten gesetzt.Auch in anderen Bereichen haben sie auf natürliche oder technisch simple Mittel gesetzt.Die Holzfenster sorgen für eine gewisse Undichte, die zwar den Energieverbrauch etwas heraufsetzen dürfte, aber für eine baubiologisch wünschenswerte Durchlüftung sorgen."Türen und Fenster sind aus Plantagenholz", betont Unger, also aus Tropenholz aus kontrollierter Bewirtschaftung.Die alten Baumbestände auf dem Areal wurden weitgehend erhalten und zum Teil als natürliche Verschattung für Südfassaden in die Planung integriert. Die Autos der Bewohner werden für die ausgesuchte Lage standesgemäß unter der Erde in Tiefgaragen verschwinden.Die Durchwegung ist gepflastert, um möglichst wenig Fläche zu versiegeln.Die Erddecke über den Tiefgaragen entpricht mit 30 bis 35 Zentimetern zwar den DIN-Anforderungen.Für eine wirkliche Entsiegelung der von den Tiefgaragen beanspruchten Flächen wäre allerdings ein Meter erforderlich.Auch an dieser Stelle wurde nur das Notwendigste getan.Der an sich gelungene ökologische Ansatz wird mit solchem Verordnungsminimalismus verwässert. Auch für die Umgebung geht vom "Potsdamer Arkadien" keine Gefahr aus."Die Bebauung hat für den Gewässerrand als Biotop keine negativen Folgen, da es sich nicht um einen naturnahen Uferbereich gehandelt hat", urteilt Angela Wagner vom Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland in Potsdam.Frieden hat sie mit den "Potsdamer Arkadien" und ihrer Nachbarbebauung auf dem Glienicker Horn dennoch nicht geschlossen: "Dieser Haufen Stein hat vor allem den Blick vom Park Babelsberg aus auf den Pfingstberg verdorben." Auch den Stadtkonservator Andreas Kalesse stimmt die Häuser auf dem Glienicker Horn nach wie vor nicht fröhlich: "Wir, das Landesdenkmalamt und die Stiftung preußischer Schlösser und Gärten waren von Anfang an gegen eine derart massive Bebauung." Unger weist diese Vorwürfe zurück: "Wir unterbrechen keine der Sichtachsen.Das höchste Gebäude des Ensembles, die Villa Kampffmeyer, stand schon vorher." Der Öffentlichkeit bleibt das Glienicker Horn als Uferweg erhalten.Den müssen Groth und Graalfs aus eigener Tasche bezahlen und dann der Öffentlichkeit überlassen.So will es die Bauordnung.

CHRISTOF HARDEBUSCH