Schönheitsreparaturen: Wände weißen, aber wann? Und: wie gut?

In Sachen Schönheitsreparaturen sind Vermieter durch die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ziemlich gebeutelt. Gleich mehrfach hatten die Richter Standardklauseln in Mietverträgen für ungültig erklärt. Für Wirbel sorgte vor allem die Entscheidung, dass starre Renovierungsfristen unwirksam sind – dass ein Vermieter also nicht von seinen Mietern verlangen kann, dass Räume nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu renovieren sind, unabhängig von der Abnutzung. Nachdem einige Wohnungsbesitzer versucht hatten, den Verlust dadurch zu kompensieren, dass sie versuchten, Zuschläge zur Miete zu kassieren, schob der BGH auch diesem Vorgehen einen Riegel vor (AZ: VIII ZR 181/07). Hintergrund: Das Gesetz legt Renovierungen grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters. Es hatte sich lediglich eingebürgert, diese Last per Vertrag an die Mieter weiterzugeben.

Doch gerade die Zuschläge hatten zwischen den beiden Entscheidungen mehrere untergeordnete Gerichte den Vermietern zugestanden: So argumentierte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, dass die unwirksame Klausel im Mietvertrag nicht dazu führen dürfe, dass die Vermieter nun Schönheitsreparaturen kostenlos durchzuführen hätten. Schließlich hätten sie diesen Posten bei Beginn des Mietverhältnisses nicht in ihre Kalkulation einbezogen. In gleichem Sinne urteilten das Oberlandesgericht Karlsruhe sowie mehrere andere. Der Bundesgerichtshof folgte dem aber nicht.

Was also tun? Das fragen sich viele Vermieter, die nun schwer an wirtschaftlichen Belastungen zu tragen haben werden, mit denen sie nicht gerechnet hatten. Erste Frage: Müssen sie nun – wie sie es selbst vorgeschrieben hatten – „starr“ alle drei, fünf beziehungsweise sieben Jahre zu Farbe, Pinsel und Tapetenmesser greifen? Natürlich nicht; solche Klauseln wurden ja für unwirksam erklärt.

Daraus folgt: Schönheitsreparaturen müssen die betreffenden Vermieter in Zukunft – wie wenn sie von vornherein den Fristenkalender zum Beispiel mit den Worten „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ unverbindlicher aufgelistet hätten – je nach Abnutzungsgrad der Wohnung auf eigene Rechnung durchführen. Dem folgt aber schnell das nächste Problem: Wer legt nun überhaupt fest, wann eine Wohnung so abgenutzt ist, dass Wände, Heizkörper & Co nun einer Überholung bedürfen? Dass die Interessenlage jetzt ganz anders als vorher aussieht, versteht sich – wegen des neuen Kostenträgers.

Ebenfalls unklar: In welcher Qualität sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen? Haben die Mieter ein Mitspracherecht bezüglich der fachgerechten Ausführung? Schließlich sind sie es, die in den Räumen wohnen – die aber andererseits Eigentum des Vermieters sind.

Experten sind sich sicher, dass diese neuen offenen Fragen schon bald einen erneuten Run auf die Gerichte auslösen werden – wohl auch diesmal wieder bis hin zum Bundesgerichtshof.

Eine Chance haben Vermieter allerdings noch, wenn sie den Aufwand wenigstens zum Teil kompensieren wollen. Sie können prüfen, ob die von ihnen bisher verlangte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete noch Luft enthält. Ist das der Fall, dann dürfen sie innerhalb von drei Jahren den Mietpreis bis zur Grenze erhöhen – maximal um 20 Prozent. Dass darauf aber wieder folgen kann, dass Mieter ihre Wohnungen kündigen und ausziehen, liegt auf der Hand.

Und: Vermieter, die mit den Mietern, ihren Vertrags-Partnern also, bisher schon gut ausgekommen sind, könnten natürlich auch versuchen, im Guten eine nachträgliche Korrektur auszuhandeln. Es ist vorstellbar, dass Mieter dazu bereit sind: Um des lieben Friedens willen – aber auch, weil sie der Meinung sind, die Urteile der unteren Instanzen hätten einiges an Substanz zu bieten ...