Schrottimmobilien: Der Notar soll zum Aufklärer werden

Wohnungskäufer sollen vor so genannten Schrottimmobilien besser geschützt werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf des Bundesrates „zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren“ vor. Der Deutsche Bundestag beschäftigt sich derzeit unter der Drucksachennummer 17/12035 mit dem Papier aus dem Bundesrat, das auf Berliner Initiative hin beraten und beschlossen wurde. Es liegt dem Tagesspiegel vor.

Danach soll es möglich sein, Notare ihres Amtes zu entheben, „wenn sie oder er wiederholt grob gegen die verbraucherschützenden Pflichten (…)“ verstoßen. Schutzlücken im Beurkundungsgesetz sollen zudem geschlossen werden. Wird der Entwurf Gesetz, muss in Zukunft der beurkundende Notar „den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäftes dem Verbraucher zur Verfügung stellen“. Der Vertrag – oder Vertragsentwurf – soll „kostenfrei zur Verfügung gestellt“ werden. So soll unter anderem gewährleistet werden, dass der Notar – und gerade nicht der Unternehmer – als die für den Vertrag verantwortliche Person und damit als Ansprechpartner vom Verbraucher wahrgenommen wird. Bei rechtlichen Fragen, so hoffen die Verfasser des Entwurfes, wird sich der Verbraucher dann eher an den Notar wenden, der  fachkundig und vor allem neutral zu allen etwa auftretenden Fragen Auskunft geben soll.

Vor allem aber soll das Gesetz sicherstellen, dass der Käufer den Notarvertrag tatsächlich zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vom Notar zur Prüfung erhält. Bisher ist im Beurkundungsgesetz die Rede davon, dass dem Verbraucher „im Regelfall“ der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Durch wen der Verbraucher den Vertragstext oder dessen Entwurf erhält, sagt der entsprechende Paragraf 17 derzeit nicht aus.

Es handelt sich um eine Regelfrist, von der abgewichen werden kann, wenn – scheinbar – Eile geboten ist. Nach jetziger Rechtslage hat der Notar nicht einmal die Möglichkeit, die Angaben hinsichtlich der Zwei-Wochen-Frist auf ihre Plausibilität zu prüfen. Eine Pflicht des Notars, die Gründe für eine etwaige Verkürzung der Frist schriftlich festzuhalten, gibt es derzeit nicht. Im Rahmen der Neuordnung soll deshalb eine notarielle Dokumentationspflicht der Gründe eingeführt werden, die zum Abweichen von der Regelfrist geführt haben.

Hintergrund des Gesetzesinitiative sind Überrumpelungsmethoden dubioser Anbieter. Bisher können Notare nicht sicher beurteilen, ob die gesetzlich vorgeschriebene Zwei-Wochen-Bedenkzeit tatsächlich durch Vertriebsmitarbeiter oder einen Bauträger eingehalten wurde. Künftig sollen die Notare selbst dafür sorgen, dass der potentielle Käufer den Vertragstext rechtzeitig erhält.

„Der Entwurf greift zu kurz“

Als Schrottimmobilien gelten Häuser und Wohnungen, die gravierende Mängel haben. In mehreren Regionen Deutschlands, darunter Berlin, wurden Fälle bekannt, in denen Käufer durch Vertriebsorganisationen überrumpelt wurden: Von Verkäufern unter massiven Zeitdruck gesetzt, unterschrieben Käufer Verträge, die sie vorher nicht gelesen hatten oder ohne die Wohnung vorher gesehen zu haben. Es häuften sich seit 2011 Berichte und Beschwerden, wonach Verbraucher beim Erwerb von Immobilien zum Teil auch über deren Tauglichkeit als „Steuersparobjekt“ getäuscht worden sind.

Der Verbraucherschutzverein für Wohneigentümer „wohnen im eigentum e. V.“ begrüßte in einer Stellungnahme deshalb zum einen den Gesetzentwurf, kritisierte aber: „Der Entwurf greift bei der Frage des Verbraucherschutzes durch bessere Information über die Immobilie und den Vertrag zu kurz.“ Der Verein schlägt deshalb vor, dass bei der Übersendung des Vertragstextes darauf hingewiesen werden soll, dass der Notar für Fragen zum Entwurf bereits vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung steht. „Für den Notar ist das vielleicht selbstverständlich, nicht aber für Verbraucher“, erklärte Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins, auf Anfrage. Der Notar sei für Verbraucher meist eine sehr fremde Institution. Hinzu komme, dass der Notar gewöhnlich vom Verkäufer ausgesucht werde.

Außerdem rät „wohnen im eigentum“, „zusätzliche Informationspflichten über die finanzielle Situation der Eigentumsanlage für den Verkäufer beim Verkauf einer Eigentumswohnung an Verbraucher gesetzlich zu regeln“. Diese Informationen sollten in den notariellen Vertrag mit aufgenommen werden, Genaueres solle durch eine Ergänzung im Wohnungseigentumsgesetz geregelt werden. Auf die Informationsliste gehören, so der Verein, Auskünfte über die Höhe der Instandhaltungsrückstellungen, die Beschlusslagen zur Sanierung und Modernisierung, die Höhe des Hausgeldes, Informationen zu den Mieteinnahmen und gegebenenfalls zum Vermögensstatus der Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausgeldrückstände.

Grundsätzlich könne sich der Käufer diese Informationen zwar auch selbst verschaffen, faktisch fehle aber vielen Interessenten das nötige Wissen und die nötige Marktkompetenz um die Risiken bei privatisierten, unsanierten älteren Mietwohnungen zu überblicken.