Immobilien : Schweigen als Verbot der Stunde

Muss ein potenzieller Käufer informiert werden, dass sein Haus bald in der Einflugschneise liegen könnte?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir wollen unser Haus im Speckgürtel von Berlin verkaufen. Derzeit wird ein sogenannter Regionalplan aufgestellt, der die Eignungsgebiete für Windenergieanlagen und die Vorranggebiete zur Sicherung oberflächennaher Rohstoffe, also zum Beispiel Kiesgruben, festlegen soll. Hiervon sind auch wir betroffen. Ferner liegen wir am Beginn der Einflugschneise des künftigen Flughafen BER. Müssen wir Kaufinteressenten aktiv informieren, auch wenn diese keine Fragen hierzu stellen? Reicht ein Hinweis auf die Webseiten der Planungsbehörde und der Deutschen Flugsicherung aus?

WAS STEHT IM GESETZ?

Gemäß § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Diese Beurkundungspflicht dient dazu, dass der Grundstückserwerber über die Tragweite seines Handelns umfassend aufgeklärt wird. Grundsätzlich kann in einem notariellen Kaufvertrag vereinbart werden, dass die Rechte eines Käufers wegen eines Mangels an der Kaufsache ausgeschlossen oder beschränkt werden. Ein Haftungsausschluss ist allerdings dann nicht möglich, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Wenn einem Verkäufer also Mängel bekannt sind, muss er hierüber auch aufklären. Eine Aufklärungspflicht besteht etwa bei einer baurechtswidrigen Nutzung des Grundstückes, erheblichen Mietrückständen, Hausschwammverdacht, Lärmbelästigungen, Kontaminationen und dergleichen. Insofern müssen Sie sowohl über den Regionalplan als auch darüber aufklären, dass Ihr Haus am Beginn der Einflugschneise des neuen Flughafens liegt. Sofern Sie einen Ihnen bekannten Mangel arglistig verschweigen, haften Sie als Verkäufer trotz eines möglichen Haftungsausschlusses im Kaufvertrag. Ein Käufer muss diese Arglist allerdings vor Gericht beweisen. Sofern dieser Nachweis gelingt, kann er entweder vom Kaufvertrag zurücktreten, Nachbesserung oder gar Schadensersatz verlangen. Der Käufer kann dann den Kaufvertrag anfechten, die Immobilie zurückgeben und den gezahlten Kaufpreis zurückverlangen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Einen gerichtlichen Prozess darüber zu führen, ob der Käufer einer Immobilie durch arglistiges Verschweigen von bekannten Mängeln getäuscht wurde, ist nicht nur mühsam und nervenraubend, sondern auch schlichtweg unehrenhaft. Insofern sollte der Verkäufer einer Immobilie den künftigen Käufer immer darüber aufklären, wenn etwas mit der Immobilie nicht stimmt. Das würden Sie als Käufer sicherlich auch erwarten. Wenn eine Aufklärung erfolgt, steht es dem Käufer frei, darüber zu entscheiden, ob er die Immobilie trotz der „Mängel“ erwerben will. Ich würde Ihnen empfehlen, über die erfolgte Aufklärung auch etwas im notariellen Kaufvertrag festzuhalten, damit Sie als Verkäufer später nachweisen können, dass Sie Ihrer Aufklärungspflicht genügt haben. Eine Aufklärung sorgt für Klarheit und erspart künftige Streitigkeiten.

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